Στον αστερισμό των μετρητών

Στην αγορά των κατοικιών, η μείωση των τιμών συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς από το 2011 και μετά. Στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν σωρευτικά από το 2008 (μέσο επίπεδο) έως το τελευταίο τρίμηνο του 2013 κατά 33,4%. Τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηματομεσιτικά γραφεία δείχνουν ακόμη μεγαλύτερη μείωση. Η υποχώρηση των τιμών ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -35,8% και Θεσσαλονίκη: -37,1%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-30,9%) και των λοιπών περιοχών (-29,4%), καθώς και για τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας. Σύμφωνα με έκθεση, κατά την περίοδο της κρίσης καταγράφεται στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα, μικρότερου εμβαδού και χαμηλότερης αξίας, σε μεσαίου κόστους περιοχές. Σημειώνεται επίσης αύξηση του ποσοστού των συναλλαγών με μετρητά και του μεριδίου των μετρητών στη συνολική χρηματοδότηση της απόκτησης ακινήτων. Τα αποτελέσματα της τριμηνιαίας έρευνας κτηματομεσιτικών γραφείων και συμβούλων ακίνητης περιουσίας από την Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2013 μόλις το 17% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού (έναντι 82% στις αρχές του 2009), ενώ το μέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 35% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου (έναντι 70% στις αρχές του 2009). Επιπλέον, η μέση περίοδος αναμονής για τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων υπερδιπλασιάστηκε στην περίοδο της κρίσης (από περίπου 5 μήνες στις αρχές του 2009 σε περίπου ένα έτος το 2013), ενώ αυξήθηκε σημαντικά το μέσο ποσοστό της έκπτωσης επί της αρχικής τιμής (από 12,6% σε 20,7% αντίστοιχα).

3,5 δισ.από ακίνητα

Η ακίνητη περιουσία του Δημοσίου και οι μέθοδοι για την αξιοποίησή της, ήταν το βασικό αντικείμενο της συνάντησης της διοίκησης του ΤΑΙΠΕΔ με τους επικεφαλής της τρόικας, που πραγματοποιήθηκε το απόγευμα. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εκπρόσωποι των δανειστών ζήτησαν να προχωρήσει το νομικό πλαίσιο για την τιτλοποίηση των ακινήτων, από την οποία η ελληνική πλευρά εκτιμά ότι μπορούν να προκύψουν έσοδα από 350 έως 400 εκατ. ευρώ, αλλά και να αναζητηθούν επιπλέον «ώριμα» ακίνητα ή άλλα έργα, που μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα. Από την πλευρά της, η διοίκηση του ΤΑΙΠΕΔ παρουσίασε, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, έναν κατάλογο ώριμων προγραμμάτων, συνολικής εκτιμώμενης αξίας 4 δισ. ευρώ. Στόχος της παρουσίασης ήταν να πειστούν οι επικεφαλής της τρόικας ότι με την προώθηση της πλειονότητας των συγκεκριμένων προγραμμάτων θα επιτευχθεί ο εισπρακτικός στόχος των 3,5 δισ. ευρώ για το 2014. Εν τω μεταξύ, λήγει αύριο η προθεσμία υποβολής δεσμευτικών προσφορών για το Ελληνικό και σύμφωνα με παράγοντες του ΤΑΙΠΕΔ δεν πρόκειται να υπάρξει παράταση, παρά το γεγονός ότι εκκρεμεί η Πράξη Υπουργικού Συμβουλίου, η οποία θα εγκρίνει τη σύμβαση παραχώρησης του Ελληνικού. Υποψήφιοι «μνηστήρες» είναι η Lamda Development του ομίλου Λάτση, η βρετανική London & Regional Properties και η ισραηλινή Elbit Cochin. Εκπρόσωπος της ισραηλινής εταιρίας δήλωσε χθες στο πρακτορείο Reuters ότι η εταιρεία εξακολουθεί να ενδιαφέρεται για το έργο, αλλά δεν μπορεί να υποβάλει προσφορά «εάν δεν δοθούν συγκεκριμένες διευκρινίσεις και γίνουν βελτιώσεις στη συμφωνία αγοράς των μετοχών της Ελληνικόν ΑΕ». Σύμφωνα με τον ίδιο, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και το φορολογικό πλαίσιο είναι δύο από τα θέματα για τα οποία η Elbit ζητεί περισσότερες διευκρινίσεις.

Τα δημόσια ακίνητα που πωλούνται την επόμενη εβδομάδα

Σε νέο γύρο ηλεκτρονικών δημοπρασιών για την πώληση ακινήτων προχωρεί η Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ Α.Ε.), η οποία χθες ανακοίνωσε λίστα με τέσσερα ακίνητα. Συγκεκριμένα, μέσω της πλατφόρμας ηλεκτρονικών διαγωνισμών www.e-publicrealestate.gr θα «βγουν στο σφυρί τα εξής ακίνητα:

1. Θεσσαλονίκη, Θεοφίλου 13, Παλαιά Πόλη, διατηρητέο τριώροφο κτίριο 400,09 τ.μ., οικόπεδο 755,50 τ.μ. Τιμή εκκίνησης 600.000 ευρώ - Ημερομηνία διαγωνισμού 7/3/2014, υποβολή δικαιολογητικών 4/3/2014.

2. Βόλος, Οδός Αφών Νικολαΐδη, οικόπεδο 1.250 τ.μ. Τιμή εκκίνησης 350.000 ευρώ - Ημερομηνία διαγωνισμού 6/3/2014, υποβολή δικαιολογητικών 4/3/2014.

3. Ρίο, Δήμου Πατρέων, Αχαΐα, παραθαλάσσια έκταση 16.737 τ.μ. Τιμή εκκίνησης 1.300.000 ευρώ - Ημερομηνία διαγωνισμού 7/3/2014, υποβολή δικαιολογητικών 4/3/2014.

4. Καλαμάτα, Αριστομένους 11-13, οικόπεδο με τρία κτίσματα 776,69 τ.μ. Τιμή εκκίνησης 1.500.000 ευρώ - Ημερομηνία διαγωνισμού 6/3/2014, υποβολή δικαιολογητικών 4/3/2014.

Σειρά για πώληση παίρνουν, επίσης, οικόπεδο στην Καλλιθέα με αρχική τιμή 1,2 εκατ. ευρώ, εξαώροφο κτίριο στο κέντρο της Αθήνας με τιμή 1,5 εκατ. ευρώ και έκταση στο Μαρούσι με πρώτη τιμή 1,8 εκατ. ευρώ.

Η "παγίδα" του Ε9

Η μεγάλη «παγίδα» που κρύβει το Ε9 αφορά όσους έχουν τακτοποιήσει ημιυπαίθριους χώρους, οι οποίοι θα πρέπει να δηλωθούν υποχρεωτικά στο νέο έντυπο. Μέχρι σήμερα οι φορολογούμενοι που προχώρησαν στην τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων δεν ήταν υποχρεωμένοι να τους δηλώσουν στο Ε9 παρά μόνο στην περίπτωση που μεταβίβαζαν το ακίνητο. Τώρα με την υποχρεωτική αναγραφή των ημιυπαίθριων χώρων αυτομάτως αυξάνεται η επιφάνεια της κατοικίας του φορολογούμενου και το ποσό του φόρου που θα κληθεί να πληρώσει στην εφορία. Επίσης το Ε9 θα πρέπει να υποβάλουν όσοι νομιμοποίησαν αυθαίρετα κτίσματα και όσοι έχουν ακίνητα (π.χ. αγροτικά κτίσματα) τα οποία απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ ή πληρώνουν μειωμένο φόρο. Με χθεσινή ανακοίνωση το υπουργείο Οικονομικών επιχειρεί να ξεκαθαρίσει το τοπίο σχετικά με τους φορολογούμενους (φυσικά και νομικά πρόσωπα) που θα πρέπει να υποβάλουν φέτος το Ε9. Ειδικότερα, υποχρέωση να υποβάλουν φέτος τη δήλωση στοιχείων ακινήτων έχουν:

1 Όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση εντός του 2013, οι οποίες υπάρχουν και την 1η Ιανουαρίου 2014. Σ' αυτή την κατηγορία υπάγονται όσοι το περασμένο έτος: πώλησαν ή αγόρασαν ακίνητα, μεταβίβασαν ή απέκτησαν ακίνητα με δωρεές ή γονικές παροχές, κληρονόμησαν ακίνητα, μεταβίβασαν ή απέκτησαν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία ακινήτων, είχαν οποιεσδήποτε μεταβολές στα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή στις επιφάνειες των ακινήτων τους.

2 Τα νομικά πρόσωπα, εφόσον τα ακίνητά τους εντάσσονται σε κάποια κατηγορία απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ.

3 Τα φυσικά πρόσωπα, εφόσον έχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται του φόρου ή προβλέπεται μείωση αυτού. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται οι αγρότες και κτηνοτρόφοι που θα πρέπει να δηλώσουν τους χώρους αποθήκευσης προϊόντων φυτικής ή ζωικής παραγωγής, μαντριά, στάνες, θερμοκήπια κ.λπ. Για τα κτίσματα αυτά προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.

4 Όσοι έχουν ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί ή ημιυπαιθρίους χώρους, μόνο στις περιπτώσεις που δεν έχουν αναγραφεί σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9. Οι χώροι και τα κτίσματα που «τακτοποιήθηκαν» ή νομιμοποιήθηκαν πρέπει να δηλωθούν πλέον στη νέα τους («τακτοποιημένη» ή «νομιμοποιημένη») κατάσταση ώστε η εικόνα του Ε9 συμφωνεί με τις δηλώσεις των μηχανικών για την τακτοποίηση.

5 Όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (αναγράφεται στο συμβόλαιο) και υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας.

6 Ο εργολάβος για να αναγράψει το εργολαβικό του αντάλλαγμα, εφόσον έχουν παρέλθει τέσσερα χρόνια από την έναρξη ανέγερσης της οικοδομής ή έχουν χρησιμοποιηθεί καθ' οιονδήποτε τρόπο από αυτόν τα ακίνητα πριν από την παρέλευση της τετραετίας. Επίσης το Ε9 θα υποβάλλει και ο οικοπεδούχος, για να διαγράψει το εργολαβικό αντάλλαγμα.

7 Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης (ΟΤΑ, ΝΠΔΔ), ο οποίος κατέχει το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του φορέα.

8 Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει στην ΕΤΑΔ Α.Ε. και στην «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε.», ο οποίος κατέχει το ακίνητο με τη συναίνεση των εταιρειών αυτών.

9 Οι ΟΤΑ για τα ακίνητα τα οποία έχουν δεσμεύσει και έχει προσδιορισθεί η αποζημίωση, για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή της σχετικής αποζημίωσης. (Ο κύριος του δεσμευμένου από ΟΤΑ ακινήτου εξακολουθεί να είναι υπόχρεος να δηλώνει το ακίνητο).

Προεκλογική περίοδος με εντάξεις στο σχέδιο πόλης

Επιχείρηση προεκλογικών εντάξεων στο σχέδιο πόλεως συνολικά άνω των 30.000 στρεμμάτων σε 15 δήμους της Αττικής ξεκινά το υπουργείο Περιβάλλοντος.  Καταιγίδα δόμησης στα Καλύβια με μέσο συντελεστή δόμησης 0,2.  Μέσα στις επόμενες εβδομάδες παίρνουν εισιτήριο περισσότεροι από 60.000 ιδιοκτήτες να κτίσουν νέα κτήρια πρώτης και παραθεριστικής κατοικίας.  Κυρίως όμως από τις νέες εγκρίσεις αναθεωρήσεων και επεκτάσεων των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων των δήμων της Αττικής ευνοούνται χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, οι οποίοι αφ' ενός μεν εξασφαλίζουν νομιμοποίηση του ακινήτου τους με χαμηλά πρόστιμα του «νόμου Καλαφάτη», η εφαρμογή του οποίου βρίσκεται σε εξέλιξη, αφ' ετέρου δε «προικίζονται» με νέους όρους δόμησης να χτίσουν περισσότερα τετραγωνικά σε οργανωμένους, πλέον, οικισμούς και έτσι η περιουσία τους παίρνει αξία. Η αρχή γίνεται από το Δήμο Σαρωνικού Αττικής, όπου με βάση την υπουργική απόφαση που υπέγραψε χθες ο υπουργός Περιβάλλοντος Γ. Μανιάτης μπαίνουν στο σχέδιο 2.510 στρέμματα γης, από τα οποία 1.700 στρέμματα αφορούν σε οικιστική ανάπτυξη.  Ο υπουργός Περιβάλλοντος τόνισε σε δήλωσή του ότι «από τις επόμενες ημέρες θα προωθηθούν και τα σχέδια πόλης των δήμων Βάρης, Νέας Ερυθραίας, Μεγαρέων, Χολαργού, και άλλα, με στόχο μας να ρυθμίσουμε το χώρο».  Οι 15 δήμοι, που τα ΓΠΣ είναι στο στάδιο της τελικής διαβούλευσης προκειμένου να προωθηθούν εν συνεχεία οι διαδικασίες θεσμοθέτησής τους και λόγω της κατάργησης του ΟΡΣΑ ξαναμπαίνουν στο συρτάρι, είναι: Μέγαρα, Ερυθραία, Καλύβια, Κερατσίνι, Βριλήσσια, Χολαργός, Βάρη, Μεταμόρφωση, Ελευσίνα, Ανάβυσσος, Φώκαια, Μαρκόπουλο, Πειραιάς, Ωρωπός, Φυλή.  Λόγω του λουκέτου στον ΟΡΣΑ σταματάει και η οριοθέτηση περιοχών αυθαιρέτων στην Αττική.

Τα κρυφά καπέλα από το Ε9

Το νέο έντυπο Ε9, με βάση το οποίο θα υπολογιστεί ο νέος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, κρύβει πολλές «παγίδες» που αυξάνουν τη φορολογική επιβάρυνση για τους φορολογούμενους, ενώ ο κανόνας που ίσχυε τα προηγούμενα χρόνια, σύμφωνα με τον οποίο νέο Ε9 έπρεπε να υποβληθεί μόνο στην περίπτωση που υπήρχαν μεταβολές στην περιουσιακή κατάσταση του φορολογούμενου, φαίνεται να μην ισχύει φέτος, αφού απαιτείται η καταγραφή περισσότερων στοιχείων. Φέτος για πρώτη φορά θα φορολογηθούν τα αγροτεμάχια, οι κοινόχρηστοι υπόγειοι χώροι στάθμευσης, κοινόχρηστες αποθήκες και οι πισίνες που βρίσκονται στον κοινόχρηστο χώρο των πολυκατοικιών, οι «τακτοποιημένοι» αυθαίρετοι χώροι, τα πατάρια, τα πλατύσκαλα ακόμη και τα διαμερίσματα των θυρωρών στις πολυκατοικίες ανεξάρτητα αν χρησιμοποιούνται ή όχι. Ο φόρος μεγαλώνει καθώς:

1. Αυθαίρετα Σε περίπτωση δήλωσης αυθαιρέτων κτισμάτων ή κτισμάτων χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφεται η μεικτή επιφάνεια αυτών (κλιμακοστάσια, πλατύσκαλα κ.λπ.), με αποτέλεσμα να αυξάνεται η επιφάνεια των κτισμάτων που θα φορολογηθούν.

2. Τακτοποιημένοι αυθαίρετοι βοηθητικοί χώροι Δεν προβλέπεται ξεχωριστός κωδικός στον οποίο θα έπρεπε να δηλωθούν οι «τακτοποιημένοι» αυθαίρετοι βοηθητικοί χώροι (υπόγεια, εσωτερικοί εξώστες και σοφίτες) που μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης. Για τους χώρους αυτούς εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50% κατά τον υπολογισμό του φόρου. Από τη στιγμή που οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν ως κύριοι ή βοηθητικοί χώροι θα φορολογηθούν χωρίς την έκπτωση του 50% που προβλέπει ο ν. 4014/2011 και οι φορολογούμενοι θα επιβαρυνθούν με διπλάσιο φόρο.

3.Κοινόχρηστοι χώροι Στεγασμένες κοινόχρηστες θέσεις στάθμευσης και κοινόχρηστες κολυμβητικές δεξαμενές και αποθήκες δηλώνονται από τον κάθε συνιδιοκτήτη σύμφωνα με το ποσοστό του.

4. Κατοικίες θυρωρών Διαμερίσματα τα οποία χρησιμοποιούσαν ή χρησιμοποιούν ως κατοικία οι θυρωροί πολυκατοικιών και ανήκουν από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες, δηλώνονται από τον καθένα από αυτούς σύμφωνα με το συνολικό ποσοστό συνιδιοκτησίας αυτού επί του οικοπέδου.

5. Ημιυπόγειοι χώροι - ημιώροφος Οι ημιυπόγειοι χώροι αναγράφονται ως ισόγειοι εκτός αν υπάρχει βεβαίωση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας ότι αυτοί είναι υπόγειοι και ο ημιώροφος αναγράφεται ως πρώτος όροφος. Έτσι για τους συγκεκριμένους χώρους θα εφαρμοστεί υψηλότερος συντελεστής ορόφου και θα προκύψει μεγαλύτερος φόρος.

6. Πατάρι Το πατάρι προστίθεται στην επιφάνεια του κύριου ή βοηθητικού χώρου ανάλογα με τη χρήση του, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η επιφάνεια του ακινήτου που φορολογείται.

7. Ενιαία ιδιοκτησία Κάθε ενιαία ιδιοκτησία αναγράφεται σε μια γραμμή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων. Κατ' εξαίρεση, κτίσματα επί οικοπέδου χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφονται σε διαφορετικές γραμμές ανά όροφο και τα στοιχεία του οικοπέδου αναγράφονται σε μία εξ αυτών. Στη γραμμή, στην οποία αναγράφονται τα στοιχεία του οικοπέδου, αναγράφεται και η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων που υπάρχουν στο οικόπεδο και προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Αν όμως στο υπόγειο ή στο ισόγειο υπάρχουν κτίσματα διαφορετικής κατηγορίας, αυτά αναγράφονται σε διαφορετικές γραμμές και σε μια μόνο από αυτές αναγράφονται τα στοιχεία του οικοπέδου και η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων.

8. Κτίσματα - οικόπεδα Σε κάθε περίπτωση αναγραφής κτισμάτων απαιτείται και η συμπλήρωση των στοιχείων του οικοπέδου ή γηπέδου επί του οποίου βρίσκονται αυτά. Δεν συμπληρώνονται στοιχεία οικοπέδου αποκλειστικά και μόνο στην περίπτωση κατά την οποία οι οριζόντιες ιδιοκτησίες κατοικιών, επαγγελματικών στεγών, αποθηκών και θέσεων στάθμευσης σε πολυκατοικία έχουν δημιουργηθεί εν ζωή με συμβολαιογραφικό έγγραφο και εφόσον η αξία του οικοπέδου υπολογίζεται με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων. Για τις ανάγκες συμπλήρωσης της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, ως πολυκατοικία θεωρείται κάθε πολυώροφη οικοδομή εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού, η οποία αποτελείται από τρεις τουλάχιστον ορόφους, υφιστάμενους ή μελλοντικούς, στους οποίους συμπεριλαμβάνεται και το ισόγειο, ή η οικοδομή που, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ορόφων, έχει κτισμένη επιφάνεια συνολικού εμβαδού 500 τ.μ.

9. Ετος κατασκευής Το έτος κατασκευής του ακινήτου αναγράφεται όπως προκύπτει από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της. Σε περίπτωση ενιαίου κτίσματος, τμήματα του οποίου έχουν διαφορετική παλαιότητα, έτος κατασκευής είναι το έτος έκδοσης της νεότερης οικοδομικής άδειας. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος έκδοσής της λαμβάνεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο. 15. Οριζόντια ιδιοκτησία Εφόσον υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, αναγράφεται η καθαρή επιφάνεια των κύριων ή βοηθητικών χώρων. Σε περίπτωση που στο συμβολαιογραφικό έγγραφο αναγράφεται μόνο μεικτή επιφάνεια, προκειμένου να προσδιοριστεί η καθαρή επιφάνεια, αφαιρείται ποσοστό 10% της μεικτής επιφάνειας. Η επιφάνεια των ακινήτων αναγράφεται είτε με δύο δεκαδικά ψηφία είτε σε ακέραιο αριθμό. 16. Συνιδιοκτησία Το ποσοστό συνιδιοκτησίας των ακινήτων αναγράφεται με τη χρήση πέντε δεκαδικών ψηφίων.

10. Βοηθητικοί χώροι Η επιφάνεια βοηθητικών χώρων αποθηκών, κολυμβητικών δεξαμενών και θέσεων στάθμευσης που αποτελούν, κατά τον τίτλο κτήσης ή τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, παρακολούθημα κτίσματος αναγράφονται στην ίδια γραμμή ως βοηθητικοί χώροι αυτού. Εφόσον δεν προκύπτει η επιφάνεια της θέσης στάθμευσης, η επιφάνεια αυτής θεωρείται ότι είναι 20 τ.μ. 20. Διαφορετικά ποσοστά Όταν υπάρχουν διαφορετικά ποσοστά ή διαφορετικά εμπράγματα δικαιώματα επί του ιδίου ακινήτου, αυτά αναγράφονται σε χωριστές γραμμές.

11. «Σκελετοί» Οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν δημιουργηθεί αλλά την 1η Ιανουαρίου 2014 δεν έχει κατασκευαστεί ο φέρων οργανισμός (σκελετός) αυτών, δηλώνονται ως οικόπεδα με τα ποσοστά ιδιοκτησίας ή συνιδιοκτησίας επί αυτού. Σε περίπτωση όμως που, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2013, έχει μεταβιβαστεί με οριστικό συμβόλαιο ακίνητο ανεγειρόμενης οικοδομής σε οποιοδήποτε στάδιο, ακόμη και πριν από την έναρξη εργασιών επί του οικοπέδου, εφόσον προβλέπεται ότι αυτό θα παραδοθεί αποπερατωμένο στον αγοραστή, δηλώνεται ως αποπερατωμένο.

12. Δικαίωμα υψούν Το δικαίωμα υψούν, που έχει δημιουργηθεί ως αυτοτελής ιδιοκτησία με συμβολαιογραφικό έγγραφο, αναγράφεται ως οικόπεδο με το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου, χωρίς να συμπληρώνεται η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων που υπάρχουν στο οικόπεδο. Εφόσον το δικαίωμα αναφέρεται σε χιλιοστά στον «αέρα» του οικοπέδου, σε προσδοκώμενη αλλά αβέβαιη δυνατότητα δόμησης, λογίζεται ως μη οικοδομήσιμο οικόπεδο, μη δυνάμενο να τακτοποιηθεί.

Τρίμηνο απαγορευτικό

Το «απαγορευτικό» στις αγοραπωλησίες ακινήτων θα παραμείνει και τον Μάρτιο. Η Τρόικα δεν έχει ακόμα εγκρίνει τις αλλαγές που φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο και στο υπουργείο Οικονομικών αποφάσισαν να μετατεθεί ο χρόνος κατάθεσης των νέων διατάξεων για την άλλη εβδομαδα. Με τα ατελείωτα «μπρος-πίσω» και τα απανωτά «ράβε-ξήλωνε» η κυβέρνηση έχει ουσιαστικά θέσει «εκτός νόμου» τις αγοραπωλησίες ακινήτων, αφού ουδείς γνωρίζει τι ισχύει και τι πρέπει να εφαρμόζεται από 1.1.2014. Αβέβαιο φαντάζει όμως και πότε τελικά θα μπει τέλος στο αλλαούμ που η ίδια η κυβέρνηση προκάλεσε, πότε θα ψηφιστούν οι νέες διατάξεις, πότε θα δημοσιευτούν σε ΦΕΚ και πότε θα εκδοθούν οι έγγραφες εγκύκλιοι για να ξεκινήσουν να εφαρμόζουν το νέο καθεστώς οι υπηρεσίες, οι συμβολαιογράφοι και οι λογιστές. Μόλις λίγα εικοσιτετράωρα πριν , βρέθηκε πεδίο συνεννόησης μεταξύ υπουργείου Οικονομικών και συμβολαιογράφων καθώς σε σύσκεψη που είχαν εκπρόσωποί τους με τον Γενικό Γραμματέα Εσόδων συμφωνήθηκε, σύμφωνα με πληροφορίες, ότι το έργο του υπολογισμού του νέου φόρου Υπεραξίας θα το αναλάβουν οι εφορίες. Ωστόσο, όπως όλα δείχνουν, επί τουλάχιστον τρεις μήνες το δημόσιο δεν θα εισπράττει έσοδα από αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ και οι ιδιοκτήτες βλέπουν ότι όσο παρατείνεται η καθυστέρηση «χάνουν» υποψήφιους πελάτες και μένουν εγκλωβισμένοι σε απαξιωμένα ακίνητα που τους φορτώνουν μέρα με την ημέρα με μεγαλύτερα χρέη στην εφορία. Επιπλέον όλο το πλέγμα των νέων νόμων με μέτρα ελέγχου «πόθεν έσχες» ακόμα και για την α΄κατοικία , αποτρέπουν και τους όποιους «τολμηρούς» αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, ακόμα και αν πρόκειται για α΄κατοικία ή επαγγελματική στέγη νέων ανθρώπων που την έχουν ανάγκη στο ξεκίνημά τους.

Το οργανωμένο σχέδιο για την δήμευση της ακίνητης περιουσίας

Το σχέδιο για δήμευση της ιδιωτικής περιουσίας μπαίνει στην τελική του φάση, μπλοκάροντας έτσι τις μεταβιβάσεις ακινήτων και ζητώντας υποθήκες για γονικές παροχές από 2,4 εκατομμύρια οφειλέτες του Ελληνικού Δημοσίου, με μαζικές κατασχέσεις ακινήτων αλλά και πλειστηριασμούς για χρέη σε Εφορία και τράπεζες, με στόχο να χάσουν οι καταχρεωμένοι πολίτες και την τελευταία «τρύπα» που τους έχει απομείνει για να ζουν. Ολα ξεκίνησαν από τη στιγμή που οι κυβερνήσεις κατέστησαν όλους τους Έλληνες «φόρου υποτελείς». Τα χτυπήματα κάτω από τη μέση ήταν πολλά, αλλά πλέον εκτυλίσσεται το τελευταίο επεισόδιο στο έργο που παίζεται επί τέσσερα χρόνια με σκηνικό τη χώρα μας. Με βάση τα στοιχεία του ΟΟΣΑ και της ΕΛΣΤΑΤ, οι μισθοί έχουν ήδη επιστρέψειστα επίπεδα του 1999 και πριν, ενώ ο «φορολογικός πληθωρισμός» ανεβαίνει και έχει οδηγήσει στα όρια της επισιτιστικής κρίσης τα νοικοκυριά, καθώς το κόστος ζωής των Ελλήνων παραμένει στα επίπεδα του Μαΐου του 2011, με την ανεργία να φτάνει στο 28%. Μοιραία σε εποχές όπου πολλοί χρωστούσαν σε τράπεζες ή δεν είχαν άλλο εισόδημα, άφησαν απλήρωτα χρέη στην Εφορία. Από εκείνη τη στιγμή το κράτος άρχισε να τους ζητάει να του πληρώνουν και… ενοίκιο για τα σπίτια τους!

Ο υπουργός Οικονομικών Γιάννης Στουρνάρας ανέδειξε την κατοχή ακίνητης περιουσίας σε «συνώνυμο» της φοροδιαφυγής! Ετσι, επιχείρησε να δικαιολογήσει γιατί οι φόροι ακινήτων σχεδόν δεκαπλασιάστηκαν μέσα σε 5 χρόνια, φτάνοντας τα 3-3,5 δισ. ευρώ τον χρόνο. Συνολικά στα χρόνια της κρίσης υπολογίζεται πως οι ιδιοκτήτες πλήρωσαν πάνω από 15 δισ. ευρώ σε φόρους επειδή έκαναν το «αμάρτημα» να έχουν αγοράσει ακίνητα με τα λεφτά που έβγαζαν. Αντί να καταργήσει το «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ, η κυβέρνηση το μονιμοποιεί εισάγοντας έναν «ισοδύναμο» φόρο. Τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) θα πληρώσουν το 2014 όλοι όσοι διαθέτουν κατοικίες, οικόπεδα και αγροτεμάχια ξεχωριστά για κάθε ακίνητο. Πολλοί θα πληρώσουν και συμπληρωματικό φόρο που θα υπολογιστεί στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας με αφορολόγητο όριο και προοδευτική κλίμακα. Από τον νέο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων και τον συμπληρωματικό το υπουργείο Οικονομικών προσδοκά έσοδα ύψους 2,65 δισ. ευρώ. Ο φόρος όμως που θα επιβληθεί στους ιδιοκτήτες ακινήτων ανέρχεται στο ποσό των 3,24 δισ. ευρώ και αυτό διότι υπολογίζεται ότι μόνο 8 στους 10 θα καταφέρουν να πληρώσουν τους φόρους τους. Το αρχικό σχέδιο, μάλιστα, προέβλεπε έσοδα ύψους μόλις 2,9 δισ. ευρώ, όπως είχε συμφωνηθεί με την τρόικα. Μαζί με περίπου 400 εκατ. ευρώ που οι ίδιοι θα πληρώσουν για ΦΑΠ μέσα στο 2014, ο «λογαριασμός» αγγίζει τα 3,7 δισ. ευρώ σε έναν χρόνο! Ολα αυτά είχαν ως αποτέλεσμα να πωλούνται σπίτια όσο-όσο, ακόμα και κάτω από 5.000 ευρώ το διαμέρισμα!

Στον πανικό τους να αποφύγουν νέους φόρους και χαράτσια, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων ουσιαστικά χαρίζουν τα σπίτια τους. Αλλά το ληστρικό σχέδιο της υπερφορολόγησης έχει ως αποτέλεσμα να μην τα θέλει κανένας! Ακόμα και αν έχουν κάποιοι τη δυνατότητα να αγοράσουν με δικά τους χρήματα, αφού οι τράπεζες δεν δίνουν δάνεια, φοβούνται διότι δεν ξέρουν τι τους περιμένει αν προβούν σε μια επένδυση και προτιμούν να απέχουν από κάθε αγοραπωλησία όσο εξευτελιστικά χαμηλή τιμή κι αν έχει. Στα λεφτά που πλήρωσαν οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να προστεθούν και οι φόροι εισοδήματος για εισόδημα που δεν έχουν. Εκτός του ΕΕΤΗΔΕ, του ΦΑΠ, του ΕΝΦΙΑ και του Φόρου Υπεραξίας, που θεωρούνται Φόροι Περιουσίας, οι ιδιοκτήτες φορτώθηκαν και τον Φόρο Πολυτελείας που θα τον πληρώσουν και πάλι -μαζί με δεκάδες άλλα χαράτσια που ισχύουν για αυτοκίνητα κ.λπ.- όσοι έχουν ακόμα στην κατοχή τους ένα σπίτι. Ο Φόρος Πολυτελούς Διαβίωσης επιβλήθηκε και αναδρομικά, ενώ στηρίζεται στο σύστημα των τεκμηρίων που φουσκώνουν πλασματικά το φορολογητέο εισόδημα, επειδή ακόμα και τώρα η Εφορία δεν έχει βρει τρόπο να πιάσει τους πραγματικούς φοροφυγάδες και όσους λυμαίνονται το δημόσιο χρήμα. Και σαν να μην έφταναν όλα αυτά, το κράτος τούς ζητάει κάθε χρόνο να υπολογίζουν και τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση επειδή ζουν και αναπνέουν ακόμα μέσα στο σπίτι που με κόπους μιας ζωής απέκτησαν.

715 ευρώ το κεφάλι

5,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν κατά μέσον όρο ο καθένας 715 ευρώ. Σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα ο φόρος έχει σχεδόν επταπλασιαστεί αφού ήταν 105 ευρώ το 2009 Πιο αναλυτικά τα ακόλουθα στοιχεία που αναδεικνύουν την υπερφορολόγηση των ακινήτων:

-Η μέση φορολογική επιβάρυνση του ακινήτου στην Ελλάδα διαμορφώνεται σε 0,6% της αντικειμενικής αξίας. Αυτό σημαίνει ότι για μια κατοικία 80 τ.μ σε μία περιοχή του Λεκανοπεδίου με μεσαία αντικειμενική αξία ο φόρος που θα πληρώσει ο ιδιοκτήτης ανέρχεται σε 600 ευρώ το χρόνο. Αν μάλιστα το ακίνητο αποφέρει εισόδημα τότε η συνολική επιβάρυνση αυξάνεται και διαμορφώνεται στο 1,48% της αντικειμενικής αξίας του.

-Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν φόρους όχι με βάση τις πραγματικές τιμές των ακινήτων τους αλλά επί πλασματικών «φουσκωμένων» αξιών οι οποίες ανεβάζουν ακόμη περισσότερο τη φορολογική επιβάρυνση. Η στρέβλωση αυτή προκύπτει από την απόφαση του υπουργείου Οικονομικών να κρατήσει «παγωμένες» στα επίπεδα του 2007 τις αντικειμενικές τιμές που αποτελούν τη βάση της φορολογίας. Παραμένουν δε υψηλότερες μέχρι και 50% των πραγματικών τιμών .

-Το 2013 οι φορολογούμενοι που κατέχουν ακίνητα υποχρεώθηκαν να πληρώσουν μαζεμένους πέντε φόρους μαζί : το «χαράτσι» μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, το ΦΑΠ του 2010, το ΦΑΠ του 2011, το ΦΑΠ του 2012 και το ΦΑΠ του 2013.

-Οι ιδιοκτήτες ακινήτων αδυνατούν να πληρώσουν τους φόρους για τα ακίνητά τους. Λόγω της υπερφορολόγησης των ακινήτων και της οικονομικής στενότητας των νοικοκυριών εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενοι άφησαν απλήρωτους τους φόρους με αποτέλεσμα τα ληξιπρόθεσμα χρέη στην εφορία να εκτιναχθούν στο τέλος του 2013 στα 943 εκατ. ευρώ από 499 εκατ. ευρώ το 2012. Δηλαδή μέσα σε ένα χρόνο αυξήθηκαν κατά 89% τα ληξιπρόθεσμα χρέη από τους φόρους στην περιουσία.

- Σύμφωνα με έρευνα της KΑΠΑ Research ένας στους δύο ιδιοκτήτες δηλώνει ότι δεν έχει πλέον εισοδήματα από ακίνητα και πληρώνει μόνο φόρους, την ίδια στιγμή που κάτι λιγότερο από το ήμισυ του εισοδήματος των ιδιοκτητών πάει σε φόρους για τα ακίνητα. Επίσης, τέσσερις στους δέκα ιδιοκτήτες δηλώνουν ότι θα εκχωρούσαν, αν είχαν τη δυνατότητα, ακίνητα στο Δημόσιο στην αντικειμενική τους αξία για την πληρωμή τρεχουσών και μελλοντικών υποχρεώσεων.

- Η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή της Ευρωπαϊκής πυραμίδας με κριτήριο τα φορολογικά βάρη στα ακίνητα. Έχει το μεγαλύτερο συντελεστή φόρου περιουσίας (2%) και είναι η μόνη χώρα που έχει ταυτόχρονα τρεις φόρους κατοχής στα ακίνητα (ενιαίος φόρος, ΦΑΠ και ΤΑΠ).

Το σχέδιο των αλλαγών για το φόρο υπεραξίας

Μεγάλο «αγκάθι» παραμένει ο φόρος υπεραξίας ακινήτων, με το υπουργείο Οικονομικών να αναζητεί ακόμη λύσεις στα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί. Από την αρχή του έτους έχουν «παγώσει» όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων, με τους συμβολαιογράφους να απέχουν από τη σύνταξη των σχετικών συμβολαίων, αφού αδυνατούν να προσδιορίσουν την τιμή κτήσης ενός ακινήτου το οποίο έχει αποκτηθεί πριν από 25 ή 30 χρόνια, όταν δηλαδή δεν υπήρχαν αντικειμενικές αξίες. Επίσης σε πολλές περιπτώσεις όπως χρησικτησία, ανταλλαγή, οικοδόμηση σε ιδιόκτητο οικόπεδο κ.λπ. δεν είναι εφικτός ο υπολογισμός της αξίας κτήσης. Ωστόσο η τιμή κτήσης είναι ένας βασικός προσδιοριστικός παράγοντας υπολογισμού του φόρου υπεραξίας. Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Η «υπεραξία» που προκύπτει υπόκειται σε μείωση έως 39% με την εφαρμογή ενός «συντελεστή απομείωσης», ο οποίος κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του χρόνου διακράτησης του ακινήτου, δηλαδή του χρονικού διαστήματος που έχει μεσολαβήσει μεταξύ του έτους απόκτησης και του έτους πώλησης του ακινήτου. Διορθώσεις για να ξεπεραστούν τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί με τον φόρο υπεραξίας, το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει να προχωρήσει σε διορθωτικές κινήσεις οι οποίες, σύμφωνα με πληροφορίες, θα προβλέπουν:

1. Την απαλλαγή από τον φόρο υπεραξίας για μεταβιβάσεις ακινήτων τα οποία βρίσκονται στην κατοχή των πολιτών για περισσότερα από 25 χρόνια.

2. Για τα υπόλοιπα ακίνητα θα εφαρμοστεί ένα σύστημα αυτόματου προσδιορισμού της τιμής κτήσης που θα αποπληθωρίζει την αξία του κάθε ακινήτου. Ουσιαστικά θα τιμαριθμοποιείται η τιμή κτήσης (κόστος αγοράς) του ακινήτου, ώστε να γίνεται ορθά η σύγκριση με τις σημερινές τιμές πώλησης.

3. Ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται από τις εφορίες και όχι από τους συμβολαιογράφους. Πριν από την υπογραφή των συμβολαίων οι φορολογούμενοι - πωλητές των ακινήτων θα περνούν πρώτα από την εφορία τους, προκειμένου να υποβάλουν τη δήλωση του φόρου υπεραξίας. Η εφορία θα ελέγχει τη δήλωση, θα βεβαιώνει τον φόρο υπεραξίας που προκύπτει και στη συνέχεια θα εκδίδεται η Ταυτότητα Οφειλής με το ποσό του φόρου που θα πρέπει να καταβάλει ο πωλητής του ακινήτου. Ο συμβολαιογράφος μετά τη σύνταξη του συμβολαίου θα παρακρατεί τον φόρο υπεραξίας και θα τον αποδίδει στο Δημόσιο. Δηλαδή, θα είναι υπεύθυνος μόνο για την παρακράτηση και απόδοση του φόρου υπεραξίας.

Φόρος 7% για ακίνητα 25ετίας

Στην κατάργηση του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων που κατέχουν οι φορολογούμενοι για διάστημα μεγαλύτερο από 20 έως 25 χρόνια προχωρά το υπουργείο Οικονομικών μετά τις αντιδράσεις και τα προβλήματα που ανέκυψαν στον υπολογισμό του φόρου κυρίως για τα παλιά ακίνητα όπου δεν υπάρχει βάση δεδομένων για αντικειμενικές τιμές. 

Σύμφωνα με πληροφορίες, με τη διορθωτική ρύθμιση που θα κατατεθεί στη Βουλή, όσοι πολίτες είχαν αγοράσει ακίνητο πριν από 20 με 25 χρόνια δεν θα επιβαρυνθούν με φόρο υπεραξίας όταν το πωλούν, αλλά με φόρο 7% επί της τιμής του, τον οποίο θα καταβάλλουν οι ίδιοι. Ο αγοραστής θα πληρώνει 3% επί της αντικειμενικής τιμής όπως προβλέπει το ισχύον καθεστώς.

Αλλαγές στους κανονισμούς των πολυκατοικιών

Αλλαγές στους κανονισμούς των πολυκατοικιών εξετάζει το ΥΠΕΚΑ, ώστε οι ένοικοι να μπορούν να εγκαθιστούν αυτόνομη θέρμανση φυσικού αερίου χωρίς υποχρέωση πληρωμής των παγίων πετρελαίου στα κοινόχρηστα. Φέτος περισσότερα από τέσσερα στα δέκα (44%) νοικοκυριά κι ένα στα τρία νοικοκυριά (33%) πέρυσι βρίσκονται σε διαμερίσματα με κλειστές τις κεντρικές θερμάνσεις πετρελαίου, λόγω του ακριβού πετρελαίου. Αν και υπάρχει η δυνατότητα να επιλέξουν αυτόνομη σύνδεση με το φυσικό αέριο, εντούτοις η νομική απαίτηση που υπάρχει και προβλέπει πως χρειάζεται να συμφωνήσει η πλειοψηφία (50% συν ένας) των ιδιοκτητών αποτελεί εμπόδιο ώστε χιλιάδες καταναλωτές να απολαύσουν την κατά 44% φθηνότερη σε σχέση με το πετρέλαιο θέρμανση. Επίσης , έχει ζητηθεί απο το ΥΠΕΚΑ η κατάρτιση χρηματοδοτικού προγράμματος από το ΕΣΠΑ για τη διασύνδεση των νοικοκυριών με το φυσικό αέριο με κίνητρα αντίστοιχα με εκείνα του «Εξοικονόμηση κατ' οίκον». Σημειώνεται ότι ο Ελληνας καταναλωτής πληρώνει 7,7 λεπτά την κιλοβατώρα, όταν ο Σουηδός χρεώνεται με 12,3 λεπτά, ο Δανός με 11,3 λεπτά την κιλοβατώρα, ο Πορτογάλος με 8,4 λεπτά, ενώ φθηνότερο είναι το φυσικό αέριο για τον Ιρλανδό με 6,5 λεπτά την κιλοβατώρα, τον Γερμανό με 6,6 λεπτά κ.ο.κ. Το 2013 η συνολική κατανάλωση μειώθηκε 11% στα 241,2 εκατ. κυβικά μέτρα, τα έσοδα υποχώρησαν κατά 18% στα 171 εκατ. ευρώ από 210,3 εκατ. ευρώ, και τα κέρδη μετά φόρων έπεσαν κατά 31% στα 14,2 εκατ. ευρώ. Μειωμένος κατά 33% ήταν και ο αριθμός των νέων νοικοκυριών, καθώς πέρυσι συνδέθηκαν 10.960. Αντίθετα αύξηση 27% σημείωσε ο αριθμός των επαγγελματιών που συνδέθηκαν με το δίκτυο. Ηταν 469 από 368 το 2012.

Επιστολή των μεσιτών για την υπεραξία

Ανοικτή επιστολή προς τον πρωθυπουργό για τον φόρο υπεραξίας, δημοσιοποίησαν οι κτηματομεσίτες οι οποίοι χαρακτηρίζουν παράλογο το μέτρο που έχει προκαλέσει πρόβλημα στην αγορά. Στην επιστολή αναφέρουν:

Κύριε Πρωθυπουργέ,

Δυστυχώς, η επιβολή του φόρου υπεραξίας μόνο προβλήματα δημιουργεί στην Ελληνική κτηματαγορά κάτι το οποίο είχε επισημάνει η Ομοσπονδία Κτηματομεσιτών Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ). Παρότι έχει ανακοινωθεί πριν από έξι μήνες δεν μπορεί να εφαρμοστεί με αποτέλεσμα πολλές αγοραπωλησίες και ιδιαίτερα από ξένους να μην μπορούν να ολοκληρωθούν. Τα ίδια αποτελέσματα και προβλήματα είχαμε όταν είχε επιβληθεί δυο φορές στο παρελθόν όπου άμεσα οι τότε κυβερνήσεις τον απέσυραν. Ο φόρος υπεραξίας δεν μπορεί να επιβληθεί λόγω των ψεύτικων και υψηλών αντικειμενικών αξιών που υπάρχουν στην αγορά. Επίσης, δεν μπορεί με ακρίβεια να προσδιοριστεί η πραγματική τιμή κτήσης ενός πωληθέντος ακινήτου σήμερα. Και εάν υπολογιστεί θα είναι ένας ψεύτικος, άδικος και παράλογος φόρος που θα αναγκάζονται οι καταματωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων να πληρώσουν. Ειδικά οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν αγοράσει πριν μια δεκαετία (δηλαδή από το 2001-2008) δεν έχουν κανένα κέρδος εάν πουλήσουν σήμερα διότι οι τιμές έχουν μειωθεί τουλάχιστον 50%. Άρα για ποιον φόρο υπεραξίας μιλάμε; Η λύση να πληρώνεται με ποσοστό ο φόρος υπεραξίας χωρίς να υπολογίζεται η διαφορά αξίας είναι και αυτός παράλογος γιατί πολλαπλασιάζεται με την ψεύτικη αντικειμενική αξία. Πρέπει επιτέλους να καταλάβει η Κυβέρνηση ότι χρειάζονται μέτρα τόνωσης της αγοράς και όχι υπέρμετροι φόροι με προβλήματα. Παρότι ήταν σωστή η μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%, η επιβολή του φόρου υπεραξίας θεωρείται από την αγορά πλάνη της κυβέρνησης ως προς τους Έλληνες πολίτες που μεθοδευμένα αντί για μείωση δημιουργεί αύξηση σε κάθε αγοραπωλησία.

Κύριε Πρωθυπουργέ, Πρέπει να επιληφθείτε άμεσα αυτού του παραλογισμού και να δώσετε εντολή για άμεση κατάργηση του φόρου υπεραξίας και νέα κίνητρα για να υπάρξει σταθερότητα και ανάπτυξη στην αγορά ακινήτων.

Αντικειμενικές για τους φόρους

Πωλήσεις κάτω από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων καταγράφουν τα μεσιτικά γραφεία στις λεγόμενες ακριβές περιοχές της Αττικής, ενώ πλέον οι καθημερινές αγοραπωλησίες μετρώνται στα δάχτυλα του ενός χεριού. Η κατάρρευση που παρουσιάζει η ελληνική κτηματαγορά απεικονίζεται στα αποτελέσματα έρευνας που διενήργησε το Τμήμα Έρευνας & Ανάλυσης του κτηματομεσιτικού γραφείου Re/Max Άθμονον αναφορικά με τα πωληθέντα ακίνητα στις περιοχές Αμαρουσίου, Βριλησσίων, Μελισσίων, Κηφισιάς, Εκάλης, Νέας Ερυθραίας και Δροσιάς. Η έρευνα αυτή αφορά τις συνολικές πραγματοποιηθείσες πωλήσεις ακινήτων 1η Ιανουαρίου 2013 έως και 31 Δεκεμβρίου 2013 όπως αυτές μεταγράφηκαν στα Υποθηκοφυλακεία. Το 61% των συμβολαίων που πραγματοποιήθηκαν το 2013 «έκλεισαν» σε τιμές κάτω από τις αντικειμενικές! Το 2013, στις παραπάνω περιοχές πωλήθηκαν μόλις 591 ακίνητα. Όπως αναφέρονται στα συμπεράσματα της έρευνας, Παρ' όλο που οι υπάρχουσες ζητήσεις αφορούν ακίνητα έως 15 ετών, παρατηρούμε ότι τελικά, στο Μαρούσι το 51% των πωλήσεων αφορά ακίνητα άνω των 20 ετών, στην Εκάλη το 69% και στην Κηφισιά το 59%. Στο Μαρούσι το 59% των πωληθέντων κατοικιών είναι από 70 έως 120τμ, στα Βριλήσσια το 54%, στα Μελίσσια το 83% ενώ στην Κηφισιά το 50% αφορά κατοικίες άνω των 150τμ. Οι πραγματοποιηθείσες πωλήσεις σε αυτές τις δημοτικές ενότητες είναι αισθητά μικρότερες απ' ότι πριν από μερικά χρόνια.

Οι περιοχές όπου οι αντικειμενικές είναι αισθητά υψηλότερες των πραγματικών είναι το Μαρούσι (το 53% των κατοικιών πουλήθηκε κάτω από την αντικειμενική), η Εκάλη (το 40%) και η Δροσιά (το 56%) ενώ στις υπόλοιπες περιοχές οι πωλήσεις κατοικιών κάτω από την αντικειμενική κυμαίνονται στο 28-37%. Το Μαρούσι παραμένει ο δήμος με τις περισσότερες πωλήσεις στα βόρεια προάστια με 2η την δημοτική ενότητα της Κηφισιάς, ενώ σε όλες τις περιοχές (με εξαίρεση την Εκάλη και την Κηφισιά) οι πωλήσεις επικεντρώνονται πλέον σε διαμερίσματα (51% - 89%). Συγκριτικά με τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση, το ποσοστό των πωληθέντων είναι πολύ μικρό (από 3% έως 11%), ενώ οι πωλήσεις κάτω από την αντικειμενική αφορούν το 28% έως 61% των πωλήσεων. Μάλιστα, στην έρευνα επισημαίνεται ότι ακόμη και ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά το 2000 άρχισαν να πωλούνται κάτω από την αντικειμενική. Τέλος, αναφέρεται ότι στην αγορά συνεχίζει να υπάρχει, αν και μικρό, ενδιαφέρον από ιδιώτες για αγορά οικοπέδων καθώς και από κάποιους κατασκευαστές.

Αντισυνταγματικό το χαράτσι

Αντισυνταγματικό είναι το «χαράτσι» για τα ακίνητα που πληρώθηκε τη διετία 2011 - 2012 μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, σύμφωνα με απόφαση-βόμβα του Δ΄ τμήματος του Αρείου Πάγου, που θα προκαλέσει σοκ στο κυβερνητικό επιτελείο, καθώς έχει εισπράξει μεγάλα κονδύλια από το ΕΕΤΗΔΕ και βρίσκεται σε εξέλιξη η είσπραξή του με τη νέα μορφή (ως ΕΕΤΑ σε δόσεις) περιορισμένο κατά 10%. Αν υπερισχύσει στα επόμενα στάδια η αντισυνταγματικότητα το Δημόσιο θα αναγκαστεί να επιστρέψει περίπου 2 δισ.!

Η υπόθεση λόγω της αντισυνταγματικότητας και της οριακής πλειοψηφίας (3-2) παραπέμπεται στην Ολομέλεια Αρείου Πάγου για οριστική κρίση. Σημειώνεται ότι η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας είχε κρίνει με μεγάλη πλειοψηφία συνταγματική την είσπραξη του ΕΕΤΗΔΕ. Τώρα το Δ΄ τμήμα ΑΠ κρίνει (293/14) τη ρύθμιση αντισυνταγματική στο σύνολό της, αλλά και αντίθετη στο 1ο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ (Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων Ανθρώπου) που προστατεύει τα περιουσιακά δικαιώματα. Αν η Ολομέλεια ΑΠ υιοθετήσει την άποψη αυτή, η υπόθεση θα πρέπει να παραπεμφθεί στο Ανώτατο Ειδικό Δικαστήριο (ΑΕΔ) για επίλυση, αφού θα υπάρχει σύγκρουση με το ΣτΕ. Επίσης, κρίθηκε από τον Άρειο Πάγο ότι το χαράτσι δεν είναι τέλος αλλά φόρος, ενώ η επιβολή του παραβιάζει το Πρώτο Πρόσθετο Πρωτόσκολο της ΕΣΔΑ.

Ακόμη, υπογραμμίζουν οι αρεοπαγίτες ότι το χαράτσι παραβιάζει πλειάδα συνταγματικών διατάξεων, όπως είναι:

- το άρθρο 2 που προστατεύει το σεβασμό και την αξία των πολιτών,

-το άρθρο 4 που επιβάλλει την ισότητα μεταξύ των πολιτών,

-το άρθρο 20 που προστατεύει το δικαίωμα των πολιτών να προσφεύγουν στα δικαστήρια,

-το άρθρο 21 που προστατεύει την οικογένεια και

-το άρθρο 78 που ξεκαθαρίζει ότι φόρος εισπράττεται μόνο εφόσον προβλέπεται από νόμο.

Ο εισηγητής της υπόθεσης  κατά τη συζήτηση της υπόθεσης είχε ταχθεί υπέρ των απόψεων της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, όπως αυτές διατυπώθηκαν υπέρ της συνταγματικότητας του ΕΕΤΗΔΕ και της αντισυνταγματικότητας της διακοπής του ρεύματος. Τον Άρειο Πάγο τον απασχόλησε η αίτηση του υπουργού Οικονομικών Γιάννη Στουρνάρα με την οποία ζητάει να αναστείλει η υπ' αριθμ. 1101/2012 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Με την τελευταία αυτή απόφαση κρίθηκε αντισυνταγματική και παράνομη η είσπραξη του τέλους ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.

Τι αλλάζει στο φόρο υπεραξίας

Σημαντικές αλλαγές έρχονται στο φόρο υπεραξίας των ακινήτων.  

Ο φόρος υπεραξίας 15% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων ουσιαστικά καταργείται και πλέον εξετάζεται η καθιέρωση ενός μαθηματικού τύπου για τον αυτόματο προσδιορισμό των τιμών κτήσης και πώλησης του ακίνητου, προκειμένου στη διαφορά που θα προκύψει να επιβληθεί φόρος υπεραξίας 15%.  
Σε ό,τι αφορά τα πρόστιμα εξετάζεται η μείωση κατά 50% του προστίμου των 1.000 ευρώ ή 2.500 ευρώ για την εκπρόθεσμη υποβολή ΦΠΑ για την πρώτη φορά, προκειμένου να διευκολυνθούν οι επιχειρήσεις και οι ελεύθεροι επαγγελματίες που δεν είχαν δόλο στην καθυστέρηση υποβολής της δήλωσης, με την προϋπόθεση συμμόρφωσης σε εύλογο διάστημα.

Νέα πτώση 6% προβλέπει η Fitch

Επιβράδυνση του αριθμού των νέων επισφαλών στεγαστικών δανείων, διαπιστώνει ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης Fitch, σε έκθεσή του για την ελληνική στεγαστική αγορά στο τέταρτο τρίμηνο του 2013, αλλά σημειώνει ότι ο συνολικός αριθμός των μη εξυπηρετούμενων δανείων συνεχίζει να αυξάνεται λόγω του μικρού αριθμού κατασχέσεων. Fitch: Προβλέπει πτώση 6% στις τιμές των ακινήτων το 2014 Στο τελευταίο τρίμηνο του 2013, το επίπεδο των δανείων που δεν εξυπηρετούνται πάνω από τρεις μήνες έφθασε το 10% του τρέχοντος ύψους των ενεχύρων έναντι 8% στο αντίστοιχο διάστημα του 2012, αναφέρει ο Fitch στην έκθεση Mortgage Market Index - Greece. «Η πλειοψηφία των δανειοληπτών που δεν εξυπηρετούν τα δάνειά τους παραμένουν προστατευμένοι, αν και οι αλλαγές που επήλθαν με τον νόμο 4224/2013 όσον αφορά την απαγόρευση των κατασχέσεων μπορεί να καλύπτουν λιγότερους», αναφέρει η διευθύντρια του Fitch, Σάνια Πάικ. Ο οίκος αναμένει ότι η ανάκτηση κεφαλαίων από τις τράπεζες θα μείνει στάσιμη για το 2014, ενώ η έκθεση αναφέρει ότι στο τέταρτο τρίμηνο του 2013 το συνολικό ποσό που έχει ανακτηθεί από τις τράπεζες ως ποσοστό του συνόλου των μη εξυπηρετούμενων δανείων (cumulative net defaults) ανήλθε στο 2,6%. «Οι πρόσφατες αλλαγές στη φορολογία ακίνητης περιουσίας (με το νόμο 4223/2013) αίρουν κάποιες αβεβαιότητες για τους πιθανούς αγοραστές και μπορεί να ενισχύσουν το κλίμα στην αγορά ακινήτων, αλλά το μακροοικονομικό υπόβαθρο εξακολουθεί να ασκεί πολύ έντονη πτωτική πίεση στις αξίες», δήλωσε αξιωματούχος του Fitch. Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα συνέχισαν να μειώνονται, καθώς η αγορά παραμένει αδύναμη, με τη μείωση τους να φθάνει στο τρίτο τρίμηνο του 2013 το 34,3% σε σχέση με το υψηλότερο επίπεδό τους, σημειώνει ο οίκος, προσθέτοντας ότι η τάση από τρίμηνο σε τρίμηνο δείχνει ότι οι μειώσεις των τιμών έχουν επιβραδυνθεί, καθώς αυτές υποχώρησαν μόνο 0,9% από το δεύτερο τρίμηνο. Ο οίκος αναμένει μία περαιτέρω μείωση των τιμών των κατοικιών κατά 6% το 2014.

Κυνηγούν φορολογούμενους για φόρους που έχουν πληρώσει!

Δεν έχει τέλος το φορολογικό χάος που επικρατεί το τελευταίο διάστημα. Εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενοι οι οποίοι ενώ έχουν πληρώσει κανονικά εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών τα ποσά των φόρων που χρωστούσαν εμφανίζονται στο Taxis και στο Taxisnet να μην έχουν εξοφλήσει τους φόρους. Έτσι θεωρούνται οφειλέτες ληξιπρόθεσμων χρεών και δεν έχουν τη δυνατότητα να λάβουν φορολογική ενημερότητα για διάφορες συναλλαγές τους ενώ παράλληλα κινδυνεύουν ακόμη και με κατασχέσεις εισοδημάτων και καταθέσεων. Τις τελευταίες ημέρες χιλιάδες φορολογούμενοι βλέπουν στο «λογαριασμό» τους στο Taxisnet να τους έχουν καταλογιστεί ως «ληξιπρόθεσμες οφειλές» τα ποσά των μηνιαίων δόσεων φόρου εισοδήματος ή φόρου ακίνητης περιουσίας ή του φόρου πολυτελούς διαβίωσης που έχουν ήδη εξοφλήσει στις τράπεζες με βάση την «Ταυτότητα Οφειλής». Οι φορολογούμενοι που επισκέφθηκαν την εφορία τους για να διαμαρτυρηθούν ενημερώθηκαν από τους υπαλλήλους των Δ.Ο.Υ. ότι το σύστημα με το οποίο ενημερώνεται οι υπηρεσίες για τις εξοφλήσεις φόρων που γίνονται πλέον στο σύνολό τους στις τράπεζες λειτουργεί με …ρυθμούς χελώνας. Τα πληροφοριακά συστήματα του υπουργείου Οικονομικών ενημερώνονται για πληρωμές που γίνονται μέσω των τραπεζών με μεγάλη καθυστέρηση που μπορεί να φθάσει ακόμη και τις 2 ή 3 εβδομάδες. Όπως εξηγούν οι εφοριακοί κάθε μέρα, οι τράπεζες εκδίδουν αναλυτικούς καταλόγους με στοιχεία (ΑΦΜ, Ταυτότητα Οφειλής, εξοφληθέν ποσό) για όλες τις πληρωμές που έγιναν και τους αποστέλλουν στις Δ.Ο.Υ., είτε ηλεκτρονικά είτε εντύπως δια αλληλογραφίας. Στη συνέχεια οι υπάλληλοι των Δ.Ο.Υ. καταχωρούν μία προς μία τις πληρωμές που αναγράφουν οι κατάλογοι, ώστε τα πληροφοριακά συστήματα (Τaxis και Taxisnet) να ενημερωθούν για όλες τις εμπρόθεσμες πληρωμές. Για να ολοκληρωθεί μια τέτοια διαδικασία απαιτεί πολλές ημέρες. Κι αυτό γιατί για την καταχώρηση των στοιχείων κάθε πληρωμής ο υπάλληλος θα πρέπει να εισέλθει στο σύστημα, να εκδώσει χειρόγραφα διπλότυπο είσπραξης με βάση τα στοιχεία που έχει στείλει η τράπεζα, να επικυρώσει το διπλότυπο και να εκδώσει Ατομικό Φύλλο Διαγραφής Οφειλής, ώστε να πιστωθεί το εξοφληθέν ποσό και να σβηστεί η οφειλή από τον υπολογιστή του Taxis.

Περιμένουν νέα πτώση 10%

Μόνο τέσσερις χιλιάδες νέες κατοικίες κατασκευάζονται πλέον πανελλαδικά κάθε τρίμηνο, έναντι 40.000 ανά τρίμηνο το 2007! Μόλις 8-9 δισ. ευρώ επενδύθηκαν πέρυσι στον κλάδο των κατασκευών, έναντι 33 δισ. ευρώ το 2007. Και το εισόδημα που παράγεται σήμερα από τον κλάδο των τεχνικών έργων και της οικοδομής είναι 3-4 δισ. ευρώ, έναντι 16 δισ. ευρώ το 2006, ενώ οι απασχολούμενοι έχουν μειωθεί σε κάτω από 200.000, έναντι 363.000 το 2007. Ταυτόχρονα , οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 260% κατά την περίοδο 1997-2008, έναντι αύξησης των εισοδημάτων κατά 200%. Το 160% της διαφοράς , υποστηρίζουν αναλυτές , δείχνει τη φούσκα. Μετά την κρίση, τιμές και εισοδήματα άρχισαν να πέφτουν, και το 2013, ο ρυθμός μεταβολής των τιμών των ακινήτων έφτασε πολύ κοντά στο ρυθμό μεταβολής των εισοδημάτων. Η φούσκα έχει ροκανιστεί, αλλά όχι εντελώς, θα χρειαστεί περαιτέρω πτώση πριν αποκατασταθεί η ισορροπία. Δεδομένου λοιπόν ότι ισχύει η σχέση μεταξύ εισοδημάτων και τιμών στα ακίνητα, εκτιμάται ότι θα υπάρξει ακόμη μια μικρή πτώση στις τιμές, της τάξης του 10%, κατά τους επόμενους 16 μήνες, μετά και την οποία ο πτωτικός κύκλος θα έχει ολοκληρωθεί.

Το αλαλουμ με τον φόρο υπεραξίας συνεχίζεται

Εντός της εβδομάδας αναμένονται οι διευκρινίσεις του οικονομικού επιτελείου για τον φόρο υπεραξίας στα ακίνητα ο οποίος έχει προκαλέσει σοβαρά προβλήματα στην αγορά. Η εγκύκλιος θα ρυθμίζει σειρά ζητημάτων όπως ποια τιμή θα χρησιμοποιείται για την επιβολή του φόρου, η αντικειμενική ή η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Δεν αποκλείεται να υπάρξουν συντελεστές υπολογισμού ώστε να μην επιβαρύνονται τα ακίνητα που αγοράστηκαν πριν από μερικές δεκαετίες και πωλούνται σε υψηλότερες τιμές. Ενδεχομένως να υπάρξουν και απαλλαγές για τους ιδιοκτήτες που κράτησαν για πολλά χρόνια τα ακίνητά τους, δηλαδή δεν είχαν σκοπό τον προσπορισμό κέρδους αλλά είχαν σκοπό μόνο την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών. Επίσης, φαίνεται να προκρίνεται η διαδικασία υπολογισμού του φόρου από τις εφορίες και η υποχρέωση καταβολής τους από τους συμβολαιογράφους ώστε να μην έχουν οι τελευταίοι την ευθύνη για κάποιο λάθος στο υπολογισμό. Εν τω μεταξύ η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει στην κυβέρνηση τον αυτόματο υπολογισμού του φόρου υπεραξίας ο οποίος όμως θα υπολογίζεται όχι επί της διαφοράς αλλά επί του τιμήματος της πώλησης με συντελεστή 3% (όσο και ο φόρος μεταβίβασης) για όσα ακίνητα αποκτήθηκαν από την 1.1.2007 και μετά, δηλαδή από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, και 5% για όσα ακίνητα αποκτήθηκαν οποτεδήποτε προγενέστερα. Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά επίσης να απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας τα ακίνητα που διακρατήθηκαν από τον ιδιοκτήτη τους για διάστημα μεγαλύτερο των 15 ετών, όπως ισχύει στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.