Ξεπουλάει και το Κολωνάκι

Σύμφωνα με δημοσίευμα του RE+D:

RE+D Magazine

15-05-2012, 07:05

Απ' τα ψηλά στα χαμηλά κι απ' τα πολλά στα λίγα λέει η παροιμία. Η δεκαετία του ΄90 αποδείχθηκε χρυσή για εκείνους που τοποθετήθηκαν σ' ακίνητα και ειδικά σε ακριβές περιοχές, καθώς κατέγραψαν υπεραξίες της τάξης του 375%. Αυτή η ανοδική τροχιά συνεχίστηκε και την πρώτη 8ετία του 2000 με φρένο στις αποδόσεις που συνέχισαν ν' αυξάνονται με ρυθμό 75%. Μέχρι που έσκασε η Lehman Brothers.

Από τότε άρχισε η κατηφόρα. Στο εξωτερικό οι αγορές διόρθωσαν απότομα, όχι όμως και στην Ελλάδα, που σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές στα επαγγελματικά ακίνητα υποχώρησαν μόλις 5% από το 2009 μέχρι το τέλος του 2011 και στις κατοικίες συνολικά 11% στο παραπάνω διάστημα. Η αγορά έχει διαφορετική άποψη.

Η διόρθωση στους επαγγελματικούς χώρους ξεπερνάει την τριετία το 40% στα ενοίκια όσο και τις αποδόσεις και οι προβλέψεις είναι δυσοίωνες. Το πρώτο απότομο χαστούκι έδωσε ο νόμος Κατσέλη με την απότομη υποχρεωτική υποχώρηση των ενοικίων κατά 20%, γεγονός που σηματοδότησε την έναρξη αποχώρησης των ξένων επενδυτών από την ελληνική αγορά ακινήτων. Μόνο η Plaza φαίνεται να επιμένει με τη συμμετοχή της στο διαγωνισμό για το ελληνικό, παρά την άσχημη εμπειρία από το οικόπεδο της ΒΙΣ στην Πειραιώς. Και αυτό γιατί δεν έχει επενδύσει ικανά ποσά.

Αποεπένδυση...
Fnac, Henderson και Aldi ήταν μόλις η αρχή, ενώ με το ένα πόδι έξω βρίσκονται παγκόσμιας εμβέλειας funds που έχουν τοποθετηθεί την τελευταία δεκαετία στο χώρο του retail, και της αναψυχής. Έτσι όμως άρχισε και ο μακρύς κατάλογος με την προσφυγή γνωστών developers στο άρθρο 99, αφού δημιούργησαν υποχρεώσεις δισεκατομμυρίων κυρίως σε τραπεζικά ιδρύματα.

Καθρέφτη της χρηματιστηριακής συμπεριφοράς της ελληνικής αγοράς αποτελεί το κέντρο της Αθήνας με τις ακριβές περιοχές Κολωνάκι, λεωφόρος Βασ. Σοφίας και Σύνταγμα να καταγράφουν το χρονικό μιας προαναγγελθείσης διαδρομής όχι μόνο στα επαγγελματικά ακίνητα, αλλά και στην κατοικία. Στα επαγγελματικά ακίνητα και δη στα καταστήματα οι τιμές σκαρφάλωσαν κατά 460% μέσα σε μια 15ετία για να υποχωρήσουν κατά 40% μόνο το τελευταίο 6μηνο, όπου η έννοια αέρας δεν υφίσταται καν, ενώ πολλοί αναγκάζονται να εισπράξουν νοίκι μόνο ως ποσοστό επί του τζίρου.

Βουτιά και δια στόματος ΤτΕ
Λίγες μέρες πριν η ΤτΕ αντελήφθη αίφνης ότι η υποχώρηση των τιμών το πρώτο τρίμηνο του 2012. «Το χειρότερο τρίμηνο των τελευταίων ετών, φαίνεται ότι πέρασε η κτηματαγορά καθώς οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 9,3% σε σύγκριση με το αντίστοιχο του 2011» τονίζει η έκθεση, και προσθέτει ότι: «Πάνω από 56% είναι η «βουτιά» στις αξίες των ακινήτων που άλλαξαν χέρια ή στις εκτιμήσεις που έγιναν, κάτι που δείχνει ότι αγοράζονται ελάχιστα ακίνητα και αυτά αφορούν σπίτια μικρής αξίας».

Κανείς δεν αγοράζει στο Κέντρο και το γεγονός αυτό οφείλεται τόσο στην πολιτική αβεβαιότητα, σε λόγους ασφάλειας, αλλά και στη βεβαιότητα των επενδυτών ότι οι τιμές γι' αυτούς θα είναι δελεαστικότερες στο αμέσως προσεχές μέλλον. Για το λόγο αυτό έχουν παγώσει οι εργασίες ανακατασκευής του πρώην γραφείου Δοξιάδη στο Λυκαβηττό, αλλά και έργα που υλοποιεί η ISV και θεωρούνται ότι απευθύνονται σε υψηλά βαλάντια.

Λαός και Κολωνάκι
Στο Κολωνάκι οι τιμές των κατοικιών διέγραψαν υπερβολική τροχιά ξεκινώντας από τα €650/τμ. στις αρχές της δεκαετίας του '90 για να σημειώσουν αύξηση 376% στα €3000/τμ. το 2001, συνέχισαν στα €7000/τμ. το 2008 και έχουν προσγειωθεί στα €4500/τμ. σήμερα. Μιλάμε για νεόδμητα με όλα τα συστήματα αυτοματισμού. Βέβαια πράξεις δεν γίνονται, παρά μόνο σε μεταχειρισμένα με τιμές αρκετά κάτω από την αντικειμενική στα επίπεδα των €2500τμ.

Στο συγκεκριμένο κομμάτι αγοραστών στόχευε και το Oyster της ISV στην περιοχή του Ν. Κόσμου. Με κοινόχρηστους χώρους και εσωτερικές πισίνες σε διαμερίσματα με θέα Ακρόπολη, ο στόχος των €9000/τμ. φάνταζε πριν δύο χρόνια εφικτός και το χρηματοδοτικό σχήμα εξασφάλιζε τόσο τον developer όσο και την τράπεζα (Αττικής). Τώρα που γίνονται διαπραγματεύσεις με discount γύρω στο 45% της αρχικής τιμής, σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία της περιοχής, η πολυτελής πολυκατοικία αναζητεί... ενοίκους.
Πάντως η τράπεζα (των μηχανικών) δεν θα χρειαστεί -όπως όλα δείχνουν- κεφάλαια για την ανακεφαλαιοποίηση, ενώ είναι αμφίβολο αν θα επαναληφθεί το σχήμα.

Προσπάθεια να καλυφθούν στεγαστικές ανάγκες ατόμων με ιδιαίτερες απαιτήσεις κατέβαλε και η Ολίαρος στο Μεταξουργείο. Στόχος να μετατραπεί η περιοχή σε ανάλογο της Tribeca στη Νέα Υόρκη.

Και εδώ ο developer έπεσε στο σκόπελο της κρίσης του ευρώ και της μεταβατικής πολεοδομικής νομοθεσίας, που δεν έδινε κίνητρα για αστικές αναπλάσεις περιοχών. Εδώ οι προσδοκίες ήταν σαφώς χαμηλότερες με loft που ξεκινούσαν από €2500/τμ.

Νέα δεδομένα
Ταυτόχρονα οι νέες κατοικίες είναι κατά 30% τουλάχιστον μικρότερες σε επιφάνεια, προσεγγίζοντας τα Standards της δεκαετίας του ΄70 με σαφώς διαφοροποιημένο επίπεδο κατασκευής, φιλικές προς το περιβάλλον και ενσωματωμένη στο σχεδιασμό τεχνολογία αιχμής. Μόνο κάτω από αυτές τις προϋποθέσεις μπορεί να βρεθούν αγοραστές, εφόσον  το νόμισμα παραμείνει ευρώ!