Τα νέα χαράτσια που βρίσκονται στο δρόμο

Βόμβα» στα θεμέλια της ακίνητης ιδιοκτησίας σε όλη την Ευρώπη βάζουν οι σχεδιαζόμενες οδηγίες για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων που συζητούνται στις Βρυξέλλες. Σύμφωνα με πληροφορίες, το επόμενο χρονικό διάστημα στο Ευρωκοινοβούλιο θα ανοίξουν θέματα που αφορούν εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα κληθούν να πληρώσουν απανωτά χαράτσια για σειρά εργασιών που θα πρέπει να κάνουν υποχρεωτικά. Πρόκειται για ένα σχέδιο συνολικής και εσαεί αναβάθμισης των παλαιών κυρίως κτιρίων, χωρίς ωστόσο να υπάρχουν θεσμοθετημένα κίνητρα σε επίπεδο ΕΕ και εθνικό επίπεδο ώστε οι ιδιοκτήτες κτιρίων να μπορέσουν να ανταποκριθούν σε περαιτέρω εργασίες ενεργειακής, και όχι μόνο, αποκατάστασης των κτιρίων τους. Το αποτέλεσμα θα είναι να πληρώνουν από την τσέπη τους χιλιάδες ευρώ κάθε χρόνο, σε περίπτωση που υιοθετηθούν τα νέα μέτρα.

Οι ιδιοκτήτες στην Ελλάδα, που λόγω της κρίσης βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται, το­νίζουν ότι συμφωνούν με τις προ­τάσεις για αναβαθμίσεις, ωστόσο ζητούν χρηματοδότηση καθώς δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν σε νέες επιβαρύνσεις. Με το προκάλυμμα των καλύτερων συνθηκών διαμονής και εργασίας στα κτίρια, την ενεργειακή αναβάθμιση που θα συμβάλει στην προστασία του περιβάλλοντος, την ασφάλεια και την υγεία των ενοίκων, τα «λόμπι των επαγγελματιών» που κάνουν τις προτάσεις δεν καταθέτουν προγράμματα χρηματοδότησης και κίνητρα.

Κάτι που σημαίνει ότι τα χαράτσια θα τα πληρώνουν οι ιδιοκτήτες από την τσέπη τους. Μάλιστα,τα δεκάδες ενεργειακά χαράτσια «απειλούν» περί τα 4 εκατομμύρια κτίρια στην Ελλάδα τα οποία έχουν κτιστεί προ του 1985 και τα οποία, έπειτα από μία 30ετία χρήσης κατατάσσονται σε χαμηλές βαθμίδες ενεργειακής απόδοσης. Σ' αυτές τις οικοδομές οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προχωρούν σε σταδιακές αναβαθμίσεις, οι οποίες έχουν τεράστιο κόστος. «Πώς θα πληρώσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες παλαιών πολυκατοικιών, που κατά κύριο λόγο είναι ηλικιωμένοι; Πού θα βρουν χρήματα για υποχρεωτικές ανακαινίσεις όταν η περιουσία τους σήμερα δεν αξίζει ούτε τα μισά απ' ό,τι πριν από την κρίση;» επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ αλλά και της Διεθνούς Ενωσης Ιδιοκτητών (που έχει 5 εκατ. μέλη), Στρ. Παραδιάς. Οι παράλογες προτάσεις που προωθούνται από τα «λόμπι των Βρυξελλών» ξεχωρίζουν τα εξής:

1 Επανέρχεται η οδηγία όχι μόνο για την ανακατασκευή αλλά και για την αντικατάσταση όλων των παλαιών ανελκυστήρων στα κτίρια. Κάτι που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες μπορεί να επιβαρυνθούν συνολικά με ένα ποσό 5-10 χιλιάδων ευρώ.

2 Προτείνεται η αντικατάσταση όλων των σωληνώσεων του νερού στα κτίρια. Δηλαδή να αντικατασταθούν χιλιάδες μέτρα σωλήνων που είναι παλιοί, με το κόστος να βαρύνει τις πλάτες των ιδιοκτητών.

3 Υπάρχει η πρόταση για το λεγόμενο water performance, δηλαδή για το πώς διαχειρίζονται το νερό οι ιδιοκτήτες. Προτείνεται ο υποχρεωτικός έλεγχος για τον αριθμό και την ποιότητα των βρυσών, αν υπάρχουν συστήματα ανακύκλωσης του νερού, αν υπάρχουν ειδικά φίλτρα κ.λπ.

4 Υπήρξαν προτάσεις για σειρά εργασιών όπως ξήλωμα αμιάντου (που υπάρχει μόνο σε ελάχιστα κτίρια, κυρίως σε στέγες και καπνοδόχους), αντικατάσταση μονωτικών υλικών, φελιζόλ, τζάμια, θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα τα οποία στο μέλλον θα γίνουν υποχρεωτικά.

5 Η βιομηχανία καλωδίων προωθεί στις Βρυξέλλες οδηγία για το scraping, δηλαδή το ξήλωμα όλων των καλωδίων, διακοπτών και ηλεκτρολογικών πινάκων από τα παλιά κτίρια και την αντικατάστασή τους με το τεράστιο κόστος να βαραίνει τον ιδιοκτήτη.

6 Υπήρχε και πολύ σωστά η πρόταση για την προσβασιμότητα των αναπήρων σε δημόσια και ιδιωτικά κτίρια. Να κατασκευάζονται μπάρες, ράμπες ή άλλα ηλεκτρονικά συστήματα για τη διευκόλυνση των αναπήρων σε κτίρια που ζούσαν και εργάζονταν άτομα με ειδικές ανάγκες. Κάποια λόμπι πρότειναν οι εργασίες προσβασιμότητας να γίνουν σε όλα ανεξαιρέτως τα κτίρια, ακόμη και εκεί που δεν υπάρχει κανείς ανάπηρος.

Παραδείγματα υπολογισμού του φόρου υπεραξίας

Αναλυτικά παραδείγματα για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας ακινήτων περιλαμβάνει εγκύκλιος του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων, Χάρη Θεοχάρη, η οποία εστάλη σε όλες τις εφορίες της χώρας και στην οποία κοινοποιούνται όλες οι διατάξεις σχετικά με τον νέο φόρο. Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά που υπάρχει μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης του ακινήτου και βαρύνει τον πωλητή, ενώ εξαιρούνται από αυτόν ακίνητα που είχαν αποκτηθεί πριν το 2005. Τα παραδείγματα υπολογισμού του φόρου υπεραξίας που περιλαμβάνει η εγκύκλιος είναι τα ακόλουθα:

1. Το 2005, έγινε αγορά ενός διαμερίσματος έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 9, επομένως συντελεστής απομείωσης 86,1% Υπολογισμός : 200.000-100.000= 100.000 ευρώ * 86,1%= 86.100 Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι 86.100- 25.000=61.000 ευρώ. Φόρος: 61.000*15%= 9.150 ευρώ.

2. Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1999 έναντι δηλωθέντος τιμήματος σε ευρώ 70.000. Το 2014 πωλείται με δηλωθέν τίμημα 170.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 15, ο αρχικός συντελεστής απομείωσης 76,4% πολλαπλασιάζεται με 0,8 ο τελικός συντελεστής απομείωσης είναι 61,12%. Υπολογισμός: 170.000-70.000=100.000*61,12%=61.120-25.000=36.120 ευρώ Φόρος: 36.120*15%=5.418 ευρώ.

3. Αγορά ακινήτου το 1994 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 30.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 80.000 ευρώ. Η τυχόν προκύπτουσα υπεραξία θεωρείται μηδενική επειδή το ακίνητο αποκτήθηκε πριν την 1.1.1995. Υποβάλλεται μηδενική δήλωση φόρου υπεραξίας.

4. Ακίνητο που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία με οικοδομική άδεια ανέγερσης στις 2/2/1995 πωλείται στις 3/1/2014 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 300.000 ευρώ. Έτος κτήσης 2/2/2000. Έτη διακράτησης (13 έτη και 11 μήνες) 14 έτη. Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 41 η τιμή κτήσης υπολογίζεται σύμφωνα με όσα ορίζονται στην περίπτωση γ΄. Τιμή κτήσης: Τιμή πώλησης * ΔΤΚατ έτους κτήσης (2000) /ΔΤΚατ του 2013. Δηλαδή: 300.000* 137,7/178,2=231.818,2 ευρώ Υπεραξία: 300.000-231.818,2=68.181,8 ευρώ . Η υπεραξία αυτή μειώνεται με την εφαρμογή συντελεστή απομείωσης 77,9% * 0,8= 62,32% και το ποσό που προκύπτει είναι 68.181,8* 62,32%= 42.490,90 ευρώ. Αφαιρείται τέλος, ποσό 25.000 ευρώ και το τελικό ποσό υπεραξίας είναι 17.490,9 ευρώ Φόρος : 17.490,9* 15%= 2.623,64 ευρώ

5. Το έτος 1990 αποκτάται λόγω γονικής παροχής η ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου η οποία αντιστοιχούσε σε 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας. Το έτος 2000 απεβίωσε ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος απέκτησε το 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου την οποία μεταβιβάζει το 2014 έναντι τιμήματος 100.000 ευρώ. Έτος κτήσης είναι το 1990 γιατί τότε αποκτήθηκε το 75% της αξίας του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος (8/10). Η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

6. Η Α αποκτά κατά πλήρη κυριότητα ακίνητο το 2000. Το 2008 η Α μεταβιβάζει με γονική παροχή την ψιλή κυριότητα στις κόρες της Β και Γ με παρακράτηση της επικαρπίας. Το 2010 η Β΄, ιδιοκτήτρια του 50% της ψιλής κυριότητας δωρίζει το ποσοστό της στην αδελφή της Γ΄, οπότε η τελευταία αποκτά 100% της ψιλής κυριότητας. Έτος κτήσης της επικαρπίας για την Α το 2008 και για τη Γ έτος κτήσης της ψιλής κυριότητας (τουλάχιστον 75%) είναι το 2010. Για τον υπολογισμό της αξίας ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας ισχύουν όσα αναφέρονται στην παράγραφο 7 της παρούσας.

7. Κτήση της πλήρους κυριότητας ακινήτου με επαχθή αιτία το 2010. Πώληση το 2014 του 50% αυτής. Χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος είναι το 2010. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς μειωμένο κατά 50%.

8. Κτήση αδιαίρετου ποσοστού 50% της πλήρους κυριότητας πριν το 1995 (από οποιαδήποτε αιτία) και του υπολοίπου αδιαίρετου ποσοστού 50% το 2000. Το 2014 πωλείται το 100% της πλήρους κυριότητας. Έτος κτήσης είναι το 2000. Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται πλασματικά καθώς ένα ποσοστό της πλήρους κυριότητας είναι εκτός πεδίου εφαρμογής του νόμου. Σε περίπτωση κτήσης αδιαίρετου ποσοστού 80% πριν το 1995 (από οποιαδήποτε αιτία) και του υπολοίπου 20% το 2000, και πώληση ολοκλήρου το έτος 2014, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

9. Απόκτηση κατά πλήρη κυριότητα γηπέδου ή οικοπέδου συνολικής επιφάνειας 1500 τμ. σε τρεις διαδοχικές φάσεις, δηλαδή απόκτηση των 500 τ.μ. το 1994, 500 τμ το 1998 και τα υπόλοιπα 500 τ.μ. το 2000. Το 2014 πωλείται το σύνολο του ακινήτου κατά πλήρη κυριότητα. Χρόνος κτήσης: το 2000. Η τιμή κτήσης υπολογίζεται με τον πλασματικό τρόπο (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) ,επειδή ένα τμήμα του ακινήτου που μεταβιβάζεται αποκτήθηκε προ του 1995. Αν, αντίθετα και τα τρία τμήματα του ακινήτου αποκτήθηκαν κατά πλήρη κυριότητα μετά την 1.1.1995, τότε για τον υπολογισμό της τιμής κτήσης θα λάβω το άθροισμα των δηλωθέντων τιμημάτων ή αξιών (ανάλογα με την αιτία κτήσης) σύμφωνα με τις περιπτώσεις α΄ και β΄ του δεύτερου εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 41.

10. Αγορά ακινήτου 1980 από συζύγους κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου από έκαστο. Το έτος 2008 απεβίωσε ο σύζυγος και με διαθήκη του πέρασε το μερίδιο του 50% στη σύζυγο. Πώληση ολόκληρου του ακινήτου το έτος 2014. Έτος κτήσης θεωρείται το 2008 και η αξία κτήσης θεωρείται άγνωστη, οπότε υπολογίζεται πλασματικά (Δείκτες Τιμών Κατοικιών), καθώς η απόκτηση μέρους του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος από τον σημερινό πωλητή έγινε πριν την 1.1.1995 (δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του νόμου). 11 Κτήση ψιλής κυριότητας πριν το 1995 η οποία αντιστοιχούσε σε 7/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας. Το 2000 συνενώνεται με την επικαρπία λόγω θανάτου του επικαρπωτή. Το 2014 πωλείται η πλήρης κυριότητα. Έτος κτήσης είναι το 2000 (συνένωση ΕΠ κ Ψ Κ). Η τιμή κτήσης θεωρείται άγνωστη και υπολογίζεται με τον πλασματικό τρόπο (Δείκτης Τιμών Κατοικιών).

11 Κτήση ψιλής κυριότητας μετά το 1995 με φορολόγηση αυτής. Θάνατος επικαρπωτή το 2000. Τιμή κτήσης θα θεωρηθεί η προκύπτουσα με αντίστοιχη αναγωγή στην υπόλοιπη αξία της πλήρους κυριότητας κατά το χρόνο απόκτησης της ψιλής κυριότητας. Αντίθετα, επί παραίτησης του επικαρπωτή υπέρ του ψιλού κυρίου με πράξη εν ζωή, τιμή κτήσης της επικαρπίας είναι η προκύπτουσα από την εφαρμογή των γενικών διατάξεων της παρούσας, η οποία θα προστεθεί στην αξία της ψιλής κυριότητας.

12. Αν έχουμε δύο μεταβιβάζοντες οι οποίοι διαθέτουν ποσοστό 50% της πλήρους κυριότητας ακινήτου, ο χρόνος κτήσης του καθένα κρίνεται χωριστά.

Δικαστική μάχη για τις αντικειμενικές

«Μπαράζ» προσφυγών βρίσκεται σε εξέλιξη σε διάφορα δικαστήρια, επιδιώκοντας να καταπέσουν ως αντισυνταγματικές οι διογκωμένες αντικειμενικές αξίες (σε σύγκριση με τις αγοραίες) αξίες ακινήτων σε όλη τη χώρα. Ταυτόχρονα με άλλες προσφυγές επιδιώκεται να ακυρωθεί ως αντισυνταγματική η υπέρμετρη φορολόγηση ακινήτων τα τελευταία χρόνια (στο μέτρο που στηρίχθηκε στις «φουσκωμένες» αντικειμενικές αξίες) ενώ παράλληλα ζητείται να κριθεί αντισυνταγματικός και ο νέος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) με τη φορολόγηση της υπεραξίας. Οι αγοραπωλησίες, πάντως, που γίνονται τα τελευταία χρόνια, και αφορούν κυρίως παλαιά κτίρια επιβεβαιώνουν το μεγάλο χάσμα με τις αντικειμενικές αλλά και την υπέρμετρη φορολόγηση που βασίζεται σε εικονικές τιμές.

Πολλές από τις προσφυγές των ιδιοκτητών ασκούνται με αφορμή αρνητικές απαντήσεις του υπουργείου Οικονομικών σε αιτήματα ομαδικά για δραστική μείωση των αντικειμενικών αξιών, όπου αποφεύγονται οι αναλυτικές εξηγήσεις για τη δυσανάλογη φορολόγηση με την επισήμανση ότι τέτοιου είδους αλλαγές δεν γίνονται μεμονωμένα, αλλά για το σύνολο της χώρας, κάτι που μπορεί να εξεταστεί μελλοντικά. Να σημειωθεί ότι από το οικονομικό επιτελείο (ενώ προβλέπεται και στο Μνημόνιο) τονίζουν ότι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες θα γίνουν το 2017, ωστόσο, ειδική επιτροπή έχει συσταθεί προκειμένου να φτιάξει ένα πιο δίκαιο σύστημα για τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Κοινός γεωμετρικός τόπος στις προσφυγές αυτές (που συνήθως υποβάλλονται ομαδικά με συνυπογραφή πάνω από 100 κατοίκους ανά περιοχή) είναι το αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι λόγω της μεγάλης οικονομικής κρίσης οι αντικειμενικές αξίες είναι πλέον πολύ μεγαλύτερες από τις αγοραίες. Δικαστικοί κύκλοι επικαλούμενοι τη νομολογία του ΣτΕ, αφήνουν να εννοηθεί ότι οι προσφυγές αυτές έχουν πολύ σοβαρές πιθανότητες να γίνουν δεκτές, εφόσον αποδεικνύουν με στοιχεία τη δυσαναλογία αυτή και το Δημόσιο δεν μπορεί αντίστοιχα να αποδείξει -όπως έχει διαπιστωθεί αρκετές φορές δικαστικά- ότι υπήρξαν αγοραπωλησίες ακινήτων στην ίδια περιοχή, στο ύψος των τιμών που εκείνο προσδιόρισε ως αντικειμενική αξία.

Στις προσφυγές υπογραμμίζεται ότι η άρνηση της πολιτείας να μειώσει τις αντικειμενικές αξίες, αποσκοπεί αποκλειστικά στην εξασφάλιση κρατικών εσόδων με ένα σύστημα που οδηγεί σε υπέρμετρη φορολόγηση και οικονομική επιβάρυνση των πολιτών οδηγώντας σε μεγάλο περιορισμό που αγγίζει ακόμα και τη δήμευση της περιουσίας τους κατά παράβαση θεμελιωδών διατάξεων του Συντάγματος και διεθνών συνθηκών που προστατεύουν την ιδιοκτησία και τα περιουσιακά δικαιώματα και κατοχυρώνουν τη φορολογική ισότητα ανάλογα με τις δυνάμεις καθώς την αναλογικότητα κ.λπ. Ο «χορός» των σχετικών προσφυγών αφορά την περιφέρεια, αλλά και διάφορες περιοχές της Αττικής (Ν. Μάκρη, Ν. Βουτζάς, Ψυχικό, Φιλοθέη κ.λπ.) όπου επισημαίνεται η μεγάλη δυσαναλογία μεταξύ των τιμών (αντικειμενικών - εμπορικών) λόγω της καθίζησης που έχει υποστεί η αγορά ακινήτων στην περίοδο της κρίσης.

Από τις πλέον χαρακτηριστικές είναι η προσφυγή στο ΣτΕ 106 κατοίκων του Ν. Βουτζά που επισημαίνουν ότι οι αντικειμενικές αξίες προσδιορίστηκαν προ επταετίας (με εισήγηση του 2005 και απόφαση του 2007) σε τιμές υπερδιπλάσιες (2.500 ευρώ ανά τ.μ.) από τις ισχύουσες στην αγορά ακινήτων, καθώς έχει επέλθει δραματική μεταβολή την τελευταία πενταετία. Οι κάτοικοι - ιδιοκτήτες ακινήτων υπέβαλαν τον περασμένο Δεκέμβριο αίτημα στο υπουργείο Οικονομικών για μείωση των αντικειμενικών αξιών, με αναλυτικά στοιχεία για την απαξίωση της ακίνητης περιουσίας τους, αλλά και για την υπερφορολόγηση και οικονομική επιβάρυνση που προκαλεί η αύξηση της φορολογικής βάσης, αφού «φουσκώνονται» οι φορολογίες μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεών, γονικών παροχών, το τέλος ακίνητης περιουσίας, το «χαράτσι» της ΔΕΗ (ΕΕΤΗΔΕ, ΕΕΤΑ, κ.λπ.).

Στην απάντηση που έστειλε τον Φεβρουάριο το Δημόσιο, ενώ δέχεται ότι «οι αντικειμενικές αξίες, πρέπει να προσεγγίζουν τις αντίστοιχες εμπορικές όπως διαμορφώνονται σε κάθε περιοχή τη δεδομένη χρονική στιγμή», εντούτοις ξεπερνώντας τη νομοθετική υποχρέωση (ν. 1882/90) για αναπροσαρμογή τους το αργότερο ανά διετία, τονίζει ότι αναπροσαρμογή δεν γίνεται μεμονωμένα αλλά για το σύνολο της χώρας. Προσθέτει δε ότι «ότι στα πλαίσια της μελλοντικής αναπροσαρμογής, όποτε αυτή αποφασιστεί, θα επανεξετασθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων του Δήμου Ραφήνας - Πικερμίου, για να προσαρμοστούν στις συνθήκες που θα επικρατούν στην αγορά ακινήτων τη δεδομένη στιγμή».

Στην αίτηση επισυνάπτονται στοιχεία (από μελέτες εταιρειών, συμβόλαια, αγγελίες κ.λπ.) που δείχνουν ότι οι αγοραίες αξίες το διάστημα 2011 - 2013 εμφανίζουν πτώση από 10% έως 54%. Οι αγοραίες τιμές διαμορφώνονται σήμερα κατά μέσο όρο από 950 έως 1.350 ευρώ/τ.μ. (μέση τιμή 1.150 ευρώ και 140 - 250 ευρώ για οικόπεδα) που σημαίνει ότι βρίσκονται κάτω από τη μισή τιμή της αντικειμενικής στην περιοχή αυτή που έχει προσδιοριστεί σε 2.500 ευρώ από το 2007 (ποσοστό 54%). Το 2012 η μέση τιμή ήταν περίπου 1.650 ευρώ (μείον 34% από την αντικειμενική) και το 2011 ήταν 2.250 ευρώ (μείον 10% της αντικειμενικής). Στις προσφυγές που αφορούν το Ψυχικό και τη Φιλοθέη υποστηρίζεται ότι ο εκπρόσωπος της ΔΟΥ είχε προτείνει στην αρμόδια επιτροπή για μία συγκεκριμένη ζώνη την τιμή του 2007, καθώς δεν υπήρχαν στοιχεία για το 2010 ενώ δεν λήφθηκαν υπόψη στοιχεία για το 2011 - 2012.

Στην αντίπερα όχθη...

Σε νέα επίπεδα – ρεκόρ ανήλθαν οι τιμές κατοικίας στη Βρετανία, για δεύτερο συνεχή μήνα τον Απρίλιο, εξαιτίας της έλλειψης ακινήτων προς πώληση σε μια περίοδο υγιούς διαθεσιμότητας πιστώσεων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Rightmove, η μέση τιμή μιας κατοικίας στη χώρα αυξήθηκε κατά 2,6% από τον προηγούμενο μήνα και διαμορφώθηκε στις 262.594 στερλίνες. Συγκριτικά με τον Απρίλιο του 2013, οι τιμές εμφανίζονται αυξημένες κατά 7,3%, που συνιστά τη μεγαλύτερη ετήσια

Περάστε κόσμε...

Η κρίση έχει οδηγήσει χιλιάδες παλαιά σπίτια να διατίθενται κάτω από 300 ευρώ/τ.μ. ενώ σε πολλές γειτονιές της Αθήνας βρίσκει κανείς διαμερίσματα με 480 ευρώ/τ.μ. Από την άλλη, οι ιδιοκτήτες θέλουν να «ξεφορτωθούν» ακίνητα που δεν μπορούν να ενοικιάσουν, επομένως δεν έχουν έσοδα αλλά ταυτόχρονα θα πληρώνουν από φέτος τον Ενιαίο Φόρο ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Η πρώτη επιλογή όσων θέλουν να «σκοτώσουν» την περιουσία τους είναι να διαθέσουν τα παλαιά και λιγότερα ελκυστικά ακίνητα. Γι' αυτό και έχουν αυξηθεί εντυπωσιακά οι αγγελίες σε φτωχές και υποβαθμισμένες περιοχές, της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Αξίζει να σημειωθεί -όπως βλέπετε και στον σχετικό πίνακα- ότι οι τιμές αφορούν τη μέση κατώτερη και τη μέση ανώτερη. Αυτό σημαίνει πως όταν σε μια περιοχή πωλούνται σπίτια με 300 ευρώ/τ.μ. ενδεχομένως να υπάρχουν και ακόμη χαμηλότερες τιμές. Αλλωστε, αν κάποιος ψάξει τις αγγελίες που βγαίνουν τους τελευταίους μήνες θα βρει γκαρσονιέρες και δυάρια στο κέντρο της Αθήνας τα οποία πωλούνται με 5.000 – 8.000 ευρώ, δηλαδή σε τιμές κάτω κι από 200 ευρώ/τ.μ. Σε ότι αφορά τα νεόδμητα, αυτό που παρατηρεί κανείς είναι υπάρχουν ακόμη σημάδια «αντίστασης» καθώς η πτώση δεν είναι τόσο μεγάλη όσο στα μεταχειρισμένα. Βεβαίως, υπάρχουν συνοικίες της Αθήνας στις οποίες μπορεί να βρει κανείς ολοκαίνουργιο σπίτι σε τιμή γύρω στα 1.000 ευρώ/τ.μ. Ενώ στη Θεσσαλονίκη η μέση κατώτερη τιμή για νεόδμητα είναι στα 800 ευρώ/τ.μ. (Εύοσμος, Κορδελιό).

Το σήριαλ της εγκυκλίου για την υπεραξία

Το σήριαλ του φόρου υπεραξίας δεν τελειώνει καθώς εκκρεμεί η εγκύκλιος με τις εφαρμοστικές οδηγίες του νομοθετικού πλαισίου για το φόρο υπεραξίας.  Φαίνεται, όμως να φτάνει στο τέλος του, ύστερα από περισσότερες από 100 ημέρες υπομονής.  Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, η σύνταξη της εγκυκλίου έχει σχεδόν ολοκληρωθεί και απαιτείται η υπογραφή του αρμόδιου υπουργού για να δημοσιευθεί, κάτι που τοποθετείται μέσα στις επόμενες ημέρες.  Η έκδοση της απαιτούμενης εγκυκλίου αναμένεται να οδηγήσει στην πραγματοποίηση αγοραπωλησιών, καθώς τους τελευταίους μήνες οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη των συμβολαίων μεταβίβασης.  Και αυτό επειδή δεν αναλαμβάνουν την ευθύνη μιας πράξης πώλησης που θα μπορούσε μεταγενέστερα να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στους ίδιους αλλά και στους πωλητές, μιας και αμφότεροι θα μπορούσαν να είναι εκτεθειμένοι στις... διαθέσεις του εκάστοτε εφόρου που θα θεωρήσει ότι το Δημόσιο δεν έχει εισπράξει τον φόρο υπεραξίας.  Η εγκύκλιος, που περιμένει η κτηματαγορά, προβλέπει ποιος θα πληρώνει το φόρο, ποιες περιπτώσεις αγοραπωλησιών υπάγονται σε φόρο υπεραξίας και ποιες εξαιρούνται.  Θα περιλαμβάνει, επίσης, αλγόριθμο για τον υπολογισμό του χρόνου και της τιμής κτήσης σε περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτων. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η επιβάρυνση λόγω του φόρου υπεραξίας για τους ιδιοκτήτες, εν τέλει, δεν θα είναι μεγάλη, επειδή θα λαμβάνεται υπόψη η τιμή πώλησης και όχι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Επένδυση για πολύ τολμηρούς

Το απόθεμα των αδιάθετων νέων κατοικιών μεγαλώνει καθώς οι λιγοστοί αγοραστές προτιμούν τα παλαιά σπίτια λόγω ανταγωνιστικής τιμής.  Έτσι, με τα σημερινά δεδομένα , η κατασκευή νέων κατοικιών είναι σήμερα η πλέον αντιπαραγωγική επένδυση.  Συγκεκριμένα,παλαιά ακίνητα άνω της πενταετίας προτιμούν οι λιγοστοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές, ενώ οι τιμές χρόνο με τον χρόνο πέφτουν ακόμη περισσότερο.  Το 2013 το ενδιαφέρον των αγοραστών επικεντρώθηκε όπως και τα δύο προηγούμενα έτη σε παλαιές κατοικίες/διαμερίσματα τα οποία πωλούνται σε πιο χαμηλές τιμές σε σχέση πάντα με τα αντίστοιχα νεόδμητα και σε ακίνητα μικρότερου εμβαδού. Από την άλλη, σε χαμηλά επίπεδα κινήθηκαν τόσο τα επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα κτλ.) όσο και τα οικόπεδα/αγροτεμάχια.  Σύμφωνα με έρευνα μεταχειρισμένες κατοικίες (άνω της πενταετίας) σε ποσοστό 87%, έναντι των νεόδμητων και νέων (μέχρι πενταετίας) που μόλις συγκέντρωσαν το 13% (πλήρης αδιαφορία για τα νεόδμητα, που τα προτίμησε μόλις το 2% των αγοραστών).  Στην Αττική και στη Θεσσαλονίκη, κυριάρχησαν τα παλαιά ακίνητα (άνω της 25ετίας) σε ποσοστά 47% και 71% αντίστοιχα, ενώ στις περιοχές της υπόλοιπης Ελλάδας (εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης) παρατηρούμε διαφοροποιήσεις σε σχέση με τα μεγάλα αστικά κέντρα.  Πάντως τα στοιχεία προέρχονται απο τις συναλλαγές που έκανε η REMAX , ο αριθμός των οποίων δεν γνωστοποιήθηκε απο την εταιρία.