Αλλαγές σε χρήση γης και πολεοδομία

Τα πάνω κάτω έρχονται στην δόμηση . Σύμφωνα με πληροφορίες , το ΥΠΕΚΑ θα φέρει τον προσεχή Οκτώβριο στη Βουλή σχέδιο νόμου που θα αφορά στις χρήσεις γης και την πολεοδομία, που θα αντικαθιστά και θα εκσυγχρονίζει το υπάρχον πλαίσιο που χρονολογείται από το 1977. Υπενθυμίζεται ότι βρίσκεται σε διαδικασία η ρύθμιση των αυθαιρέτων ενώ έχει προχωρήσει και η εφαρμογή του νέου οικοδομικού οργανισμού. Από την άλλη πλευρά όμως οι υποστηρικτικές ενέργειες προκειμένου να υλοποιηθούν όλες αυτές οι αλλαγές είναι ουσιαστικά ανύπαρκτες με πιο χαρακτηριστικό το παράδειγμα των πολεοδομιών και των μεταφορών αρχείων και φακέλλων.

Ενιαίος φόρος : Θέλουν αύξηση συντελεστών

Σε 15 ημέρες η Ειδική Επιτροπή θα παραδώσει στο οικονομικό επιτελείο, το τελικό σχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων. Αυτό θα πρέπει να λάβει την έγκριση της Τρόικας πριν τεθεί σε εφαρμογή από τον Ιανουάριο του επόμενου έτους. Ο νέος φόρος έχει τα εξής χαρακτηριστικά:

α) Είναι 30 φορές μεγαλύτερος ο αριθμός των φορολογουμένων που θα παραλάβει εκκαθαριστικό του φόρου και,

β) Απαιτούνται 300 ειδικοί εφοριακοί για να εξασφαλιστεί εισπραξιμότητα στο 85%, αντί 67% που καταγράφεται στον Φ.Α.Π.

Προβληματισμός υπάρχει για την εισπραξιμότητα αφού υπολογίζεται ότι δεν θα μπορέσουν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους όλοι οι ιδιοκτήτες . Ειδικότερα το σενάριο προβλέπει ότι η εισπραξιμότητα θα είναι :

1) Στο 67%, για τα επαγγελματικά ακίνητα μικρομεσαίων επιχειρήσεων, απ' όπου αναμένεται το 12% εσόδων,

2) Στο 70%, από τα μεγάλα επαγγελματικά ακίνητα και

3) από τα αγροτεμάχια στο 72%.

Εάν, δε, επιμείνει η Τρόικα σε μέση εισπραξιμότητα 70%, τότε το οικονομικό επιτελείο θα πρέπει να "φουσκώσει" τους συντελεστές έτσι ώστε να βεβαιωθούν 4,1 δις ευρώ, αντί 3,2 δις ευρώ, προκειμένου τελικά να εισπραχθούν 2,9 δις ευρώ!

Σε κάθε περίπτωση, οι ισχύοντες φόροι αλλά και ο νέος Φόρος, υπολογίζονται επί πλασματικής αξίας, καθώς οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει κατά 31% τη τελευταία 5ετία. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι για ακίνητο 100 τ.μ., 30ετίας, ο Ενιαίος Φόρος με βάση τη Τιμή Ζώνης που παραμένει "παγωμένη" από το 2007 στις 2.000 ευρώ/τμ, υπολογίζεται στα 500 ευρώ. Εάν ο Φόρος υπολογιζόταν, όμως, με βάση τη τρέχουσα εμπορική τιμή που είναι μειωμένη κατά περίπου 25% από 2007, ο φόρος θα περιοριζόταν στα 420 ευρώ. Ο Ενιαίος Φόρος σε αριθμούς Υπενθυμίζεται ότι ο νέος φόρος θα είναι κλιμακωτός, με 33 συντελεστές, και θα έχει ως βάση τα τετραγωνικά. Οι κλίμακες θα ξεκινούν από τα 2 ευρώ ανά τετραγωνικό για αξίες έως 500 ευρώ / τετραγωνικό και θα φθάνουν έως τα 23,1 ευρώ / τ.μ. για αντικειμενικές αξίες άνω των 8.500 ευρώ / τ.μ. Ο Ενιαίος Φόρος θα βαρύνει όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων, είτε πρόκειται για εντός σχεδίου ακίνητα, καταστήματα και οικόπεδα, είτε για εκτός σχεδίου γη (οικόπεδα, αγροτεμάχια, καλλιεργήσιμες εκτάσεις, βοσκοτόπια). Τον ενιαίο φόρο θα καλούνται να καταβάλλουν και οι ιδιοκτήτες ξενοίκιαστων σπιτιών και καταστημάτων.

Φορολογία με ανύπαρκτες αξίες

Η κυβέρνηση θα φορολογήσει κατά τρόπο επώδυνο ανύπαρκτες αξίες, όπως η ακίνητη περιουσία. Εχει ξανασυμβεί ποτέ κάτι παρόμοιο, δηλαδή να φορολογείται ως αξία η απαξίωση, την οποία μάλιστα προκάλεσαν οι ίδιοι οι εμπνευστές της φορολόγησης ως υπαίτιοι της κρίσης; Δεν είναι ολοφάνερο ότι η προσδοκώμενη είσπραξη των περίπου 3 δισ. ευρώ από το φόρο ακίνητης περιουσίας θα αφαιρεθεί ουσιαστικά από την αγορά ακυρώνοντας έτσι έναν πολλαπλάσιο κύκλο εργασιών, ο οποίος και τα κρατικά έσοδα θα αύξανε αλλά και θα άμβλυνε άλλα προβλήματα, όπως η ανεργία; Πού αποσκοπεί λοιπόν η επιβολή του ενιαίου φόρου επί των ακινήτων; Στην επιτάχυνση της καθοδικής πορείας της αγοράς ώστε να φθάσει ταχύτερα στον «πάτο», ή στην πλήρη απαξίωση των ακινήτων ώστε τα «φιλέτα» να περιέλθουν στην οικονομική ελίτ αντί πινακίου φακής; Προφανώς και στα δύο. Ποιος μπορεί να ισχυρισθεί σήμερα ότι η ακίνητη περιουσία συνδέεται άμεσα με την οικονομική ρευστότητα του ιδιοκτήτη; Ενώ πριν από την κρίση η σύνδεση ακίνητης περιουσίας και ρευστότητας ήταν αυτονόητη, αφού υπήρχε η ευχέρεια της πώλησης ενός περιουσιακού στοιχείου, σήμερα αυτό είναι αδύνατο. Αντί λοιπόν να φορολογηθεί η ακίνητη περιουσία την περίοδο της ανοικοδόμησης που οδήγησε στην υπεραξία της, φορολογείται τώρα που έχει απαξιωθεί και η οποιαδήποτε αξία της έχει θεωρητικό μόνο χαρακτήρα, αφού πρακτικά η ανταλλακτική της αξία έχει μηδενισθεί, ώστε να αποτελεί βάρος και εφιάλτη για τους ιδιοκτήτες. Η επιβολή του ενιαίου φόρου ακινήτων καθώς και οι επιβαρύνσεις που επιβάλλονται μέχρι σήμερα στα ακίνητα αποδεικνύουν την πλήρη ανικανότητα των μνημονιακών κυβερνήσεων να ανατάξουν, στοιχειωδώς έστω, τον παραγωγικό ιστό της χώρας, ώστε με την ανάπτυξη που θα επέλθει να ακυρωθούν τα μέτρα.

Πως κατεδαφίζεται η ακίνητη περιουσία

Το 81% των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών της χώρας αφορά ακίνητα. Η «κατεδάφιση» όμως στις τιμές των ακινήτων – που επιδεινώνεται καθημερινά – είχε επιπτώσεις την τελευταία τριετία τόσο στον συνολικό πλούτο, αλλά και στην εκτίναξη των «κόκκινων» δανείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος στις 2.8.2013, η πτώση στις τιμές των διαμερισμάτων κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2013 άγγιξε το 11,6%, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2012. Και η εικόνα της κρίσης είναι πλέον εμφανής καθώς:

♦ 5,4 δισ. ευρώ θα πληρώσουν συνολικά το 2013 οι ιδιοκτήτες ακινήτων.

♦ Δυο έως έξι ενοίκια, από τα συνολικά 12, θα πληρώνει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου είτε το μισθώνει είτε το χρησιμοποιεί για ιδιοκατοίκηση.

♦ Μόλις 4.000 μεταβιβάσεις νεόδμητων οικιστικών ακινήτων έγιναν το 2012. Το 2007 είχαν μεταβιβαστεί 100.000 κατοικίες.

♦ Μόνο 10.000 σπίτια αναμένεται να χτιστούν το 2013 πανελλαδικά. Το 2007 ο αριθμός των νέων κατοικιών είχε αγγίξει τις 104.000.

♦ Δύο μισθώματα τον χρόνο είναι ο μέσος όρος του χαρατσιού μέσω ΔΕΗ, ενώ το υπουργείο Οικονομικών για το 2013 θα εισπράξει 2,1 δις. ευρώ από το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων και 1,2 δις. ευρώ για τον ΦΑΠ του 2011 και του 2012. Οι εκτιμήσεις για το σύνολο της αξίας της ακίνητης ιδιωτικής περιουσίας άγγιζε το 2009 το 1 τρις. ευρώ (15.9.2011, δηλώσεις Ευάγγελου Βενιζέλου με αφορμή το χαράτσι στα ακίνητα). Φυσικά, η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας είναι πλήρης. Το 1 τρις. μοιάζει σαν «όνειρο θερινής νυκτός». Όπως και η (ψευδ)αίσθηση ότι τα ακίνητα αποτελούν... σταθερή αξία.

Ο οίκος Fitch εκτίμησε πρόσφατα ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει κατά 30% στο διάστημα 2008 - 2013, ενώ αναμένεται να υποχωρήσουν 18% ακόμα.

Τι αλλάζει στις μισθώσεις

Την πλήρη απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων αναμένεται να προωθήσει η κυβέρνηση από Σεπτέμβριο, στο πλαίσιο της προσαρμογής της νομοθεσίας στις ανάγκες της αγοράς (και στις απαιτήσεις της τρόικας). Η απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων αποτελεί ακόμη ένα θέμα το οποίο έχει θέσει η τρόικα και αναμένει την απάντηση του υπουργείου Ανάπτυξης τις επόμενες ημέρες. Υπενθυμίζεται ότι όπως διαρεεται  , η τρόικα ζητεί την απελευθέρωση του καθεστώτος προστασίας των ενοικιαστών.

Στην επαγγελματική στέγη, υπενθυμίζεται ότι για όλο το 2013 διατηρείται ο ελαστικός χαρακτήρας των σχέσεων μισθωτών επαγγελματικών ακινήτων και ιδιοκτητών - εκμισθωτών σύμφωνα με μία από τις τελευταίες πράξεις νομοθετικού περιεχομένου για το 2012 που είχε τίτλο «Κατεπείγουσες ρυθμίσεις για την οικονομική ανάπτυξης της χώρας». Η συγκεκριμένη ρύθμιση μειώνει σημαντικά το κόστος για μισθωτές καταστημάτων ή γραφείων που έχουν αποφασίσει - λόγω κρίσης - είτε να διακόψουν τη δραστηριότητά τους είτε να μετεγκατασταθούν σε φθηνότερα ακίνητα. Απώτερος στόχος της ρύθμισης ήταν η μείωση του κόστους λειτουργίας των εμπορικών επιχειρήσεων και των ελεύθερων επαγγελματιών και κατ’ επέκταση η μείωση του κόστους των παρεχόμενων προϊόντων και υπηρεσιών. Συγκεκριμένα, δίνει το δικαίωμα στους ενοικιαστές επαγγελματικών επιφανειών να καταγγείλουν - ακόμη και εάν έχει συμφωνηθεί 12ετής μίσθωση - τη σύμβαση, πληρώνοντας αποζημίωση ίση με 3+1 μήνες. Προϋπόθεση είναι να έχουν συμπληρώσει ένα χρόνο παραμονής στο ακίνητο και να πραγματοποιήσουν την καταγγελία μέχρι τις 31-12-2013. Μάλιστα, εάν οι μισθωτές ενημερώσουν τρεις μήνες νωρίτερα τον ιδιοκτήτη, τότε μπορούν να αποχωρήσουν από το ακίνητο, καταβάλλοντας μόνον έναν μήνα αποζημίωση. Σύμφωνα με τη συγκεκριμένη ρύθμιση, ακόμη και όσοι είχαν παραιτηθεί από το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης, μπορούν να αποχωρήσουν από το ακίνητο, πληρώνοντας μισθώματα είτε 4 μηνών είτε ενός (εάν έχει προηγηθεί ενημέρωση πριν από τρεις μήνες) και τα παραπάνω ισχύουν και για όσους μισθώνουν διατηρητέα κτίρια.

Πλειστηριασμοί , σεισμόσημο : Ο Ελιγμός

Για το καλοκαίρι του 2014 σχεδιάζει να αναβάλει η κυβέρνηση την άρση του «παγώματος» των πλειστηριασμών ακινήτων, μετά τη θύελλα αντιδράσεων που ξέσπασε στους κόλπους της, αλλά και τη σφοδρή επίθεση που δέχεται από την αντιπολίτευση. Λίγο νωρίτερα ο υπουργός Περιβάλλοντος απέκλεισε την επιβολή της υποχρεωτικής ασφάλισης των ακινήτων από σεισμούς.

Έτσι χθες, οι αντιδράσει  που έχουν προκληθεί για το «ξεπάγωμα» των πλειστηριασμών, ανάγκασαν τον Αντώνη Σαμαρά να μην ανοίξει τον «καυτό» φάκελό τους ενώ ο υπουργός Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, Γιάννης Μανιάτης δήλωνε ότι : «Δεν υπάρχει καμία δέσμευση απέναντι στην τρόικα, ούτε πρόθεση της κυβέρνησης να προχωρήσει σε μια τέτοια ρύθμιση».

Το ερώτημα που προκύπτει από τις δύο αυτές κινήσεις είναι αν πρόκειται για τακτική ελιγμού , εν όψη του "καυτού φθινοπώρου" ή αν πρόκειται για κυβερνητική στροφή. Το σίγουρο είναι ότι πλέον , η ελληνική κοινωνία ζει υπό το βάρος αδιανόητων πολιτικών και αυτό , σύμφωνα με κυβερνητικά στελέχη μπορεί να οδηγήσει σε ανεξέλεγκτες καταστάσεις. Στα πλαίσια αυτά, υπαναχωρήσεις και ελιγμοί είναι δοκιμασμένες και στο παρελθόν επιλογές. Δεν θα πρέπει να λησμονείται , ότι το σύνολο των μέτρων που έχουν διαψευστεί στο παρελθόν στην συνέχεια επιβλήθηκαν. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι , το οικονομικό επιτελείο, εξακολουθεί να αναζητά ήδη λύσεις και στελέχη να υποστηρίζουν ότι τα σενάρια που καταστρώνονται προβλέπουν τα εξής:

* Θα εξαιρούνται από τις νέες ρυθμίσεις άνεργοι, ανάπηροι, πολύτεκνοι και όσοι έχουν πραγματικά πληγεί τα τελευταία χρόνια από την κρίση.

* Οι τράπεζες θα προχωρούν σε ρυθμίσεις των δανείων κι έτσι θα αποφεύγονται οι πλειστηριασμοί, ορίζοντας ένα ποσό οφειλής, με βάση τις δυνατότητες του κάθε νοικοκυριού και αφού έχει ληφθεί υπόψη το μηνιαίο κόστος διαβίωσης. Οι δαπάνες αυτές θα καθορισθούν με τη βοήθεια κυρίως της ΕΛ.ΣΤΑΤ.

* Θα λαμβάνεται υπόψη η συνέπεια των δανειοληπτών σε ότι αφορά την εξυπηρέτηση των δανείων.

* Θα προβλέπεται η προστασία της πρώτης κατοικίας, αν και δεν αποκλείεται να μειωθεί το όριο της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου πάνω από το οποίο θα επιτρέπονται οι πλειστηριασμοί, από τις 200.000 ευρώ που είναι σήμερα, στις 150.000 ευρώ.

* Εισάγεται η έννοια του συνεργάσιμου δανειολήπτη, όπως άλλωστε προβλέπεται και στην τελευταία έκθεση του ΔΝΤ Εκτιμάται ότι έτσι θα περιορισθεί το φαινόμενο της γενικής απόρριψης της ρύθμισης χρέους και θα αντιμετωπίζεται διαφορετικά ο κάθε δανειολήπτης.

Ερχεται και άλλο χαράτσι

Νέα "καμπάνα" ψήνεται στα γραφεία της Κυβέρνησης. Αυτή τη φορά η καμπάνα θα έχει την μορφή της υποχρεωτικής ασφάλισης όλων των ακινήτων για φυσικές καταστροφές (σεισμούς, πλημμύρες, πυρκαγιές). Η "καμπάνα " αυτή , αναμένεται να συζητηθεί κατά τη διάρκεια του νέου ελέγχου της ελληνικής οικονομίας, ο οποίος ξεκινά το δεύτερο δεκαπενθήμερο του Σεπτεμβρίου. Μάλιστα έχει προετοιμαστεί ένα σχέδιο το οποίο αφορά τη δημιουργία ενός Ταμείου που θα ασφαλίζει τα ακίνητα μέχρι ενός ύψους και θα δίνει στις ιδιωτικές ασφαλιστικές εταιρείες τη δυνατότητα να συμπληρώνουν την ασφάλιση για μεγαλύτερα κεφάλαια που θα ανταποκρίνονται στην πραγματική αξία του ακινήτου. Σημειώνεται ότι σήμερα μόλις το 15% των κατοικιών είναι ασφαλισμένο στη χώρα μας και αυτό λόγω των πολλών δανείων που συνήφθησαν την τελευταία δεκαετία και τα οποία επιβάλλουν την υποχρεωτική ασφάλιση. Όπως λένε εκπρόσωποι του ασφαλιστικού κλάδου, η υποχρεωτική ασφάλιση κατοικίας αποτελεί αίτημα της τρόικας προκειμένου να μην επιβαρύνεται ο κρατικός προϋπολογισμός από μεγάλες φυσικές καταστροφές ακινήτων (από σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα κ.λ.π).