Λιμνάζει η Ελληνική αγορά ακινήτων

Στα αζήτητα βίλες, μεζονέτες και μονοκατοικίες

RE+D Magazine

21-09-2011, 07:04

Ποιος θα το περίμενε: Μεζονέτες πάνω από 200 τ.μ., μονοκατοικίες και βίλες που πωλούνται σε τιμή ευκαιρίας θα έμεναν στα αζήτητα. Κάτι η υπερβολική φορολόγηση των ακριβών και μεγάλων ακινήτων, κάτι το υψηλό κόστος συντήρησης, αποθάρρυνε ακόμη και τους έχοντες να διαθέσουν πάνω από €700 χιλ. για ένα τέτοιο ακίνητο.

Ερχεται τώρα και ο έκτακτος φόρος για να αποτελειώσει μια αγορά που απευθύνονταν στα μεσαία και υψηλά βαλάντια. Οι τιμές που δίνονται τα συγκεκριμένα σπίτια σε πολύ ακριβές περιοχές, είναι μειωμένες ακόμη και πάνω από 40%, κυρίως για ακίνητα αξίας άνω των €7 εκατ., ενώ για κτίρια κάτω από 1 εκατ. η έκπτωση είναι μεταξύ 10% και 20%.

Η ουσία είναι ότι αγοραστές δεν υπάρχουν τους τελευταίους μήνες και η κατάσταση θα χειροτερεύσει από το έκτακτο τέλος το οποίο για τις μεγάλες επιφάνειες είναι υψηλό.

Νέα χαράτσια

Χαράτσι έως το 2014 στα ακίνητα

RE+D Magazine

21-09-2011, 10:37

Η επέκταση του τέλους ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ τουλάχιστον μέχρι το 2014 είναι μεταξύ των μέτρων που συζητήθηκαν κατά τη χθεσινή τηλεδιάσκεψη του υπουργού Οικονομικών κ. Ευ. Βενιζέλου και των επικεφαλής της τρόικας.

Αν και η αποτελεσματικότητα του μέτρου αυτού αμφισβητήθηκε υπήρξε η απόφαση να επιβληθεί καθώς η επέκταση της χρονικής διάρκειας του τέλους σε συνδυασμό με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων εκτιμάται ότι θα στην αύξηση των εσόδων του κράτους.

Στο τραπέζι «έπεσε» και η άμεση εξίσωση των φόρων στο πετρέλαιο θέρμανσης και κίνησης το οποίο σημαίνει ότι ο ειδικός φόρος κατανάλωσης θα αυξηθεί σε €0,412/λίτρο, από €0,021/λίτρο την περυσινή χειμερινή περίοδο. Έτσι, η τιμή του πετρελαίου θέρμανσης αναμένεται να εκτιναχθεί στα επίπεδα του €1,40 το λίτρο, από 90 λεπτά τον προηγούμενο χειμώνα.

Η τρόικα ζητεί τα μέτρα, τουλάχιστον για εφέτος και το 2012, να αφορούν κατά το 1/3 στα έσοδα και κατά τα 2/3 στις δαπάνες. Για το σκέλος των εσόδων, οι ίδιες πληροφορίες αναφέρουν ότι τέθηκαν στο τραπέζι των συζητήσεων, τόσο η νέα μείωση του αφορολόγητου, όσο και η άμεση εξίσωση των φόρων στο πετρέλαιο θέρμανσης και κίνησης. Στο σκέλος των δαπανών, περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η ταχύτερη εφαρμογή του νέου μισθολογίου στο Δημόσιο (με μειώσεις μισθών), η επέκταση της εφεδρείας και στον στενό δημόσιο τομέα, η περαιτέρω μείωση των επικουρικών συντάξεων, το κλείσιμο οργανισμών του Δημοσίου, ο περιορισμός- έως μηδενισμού- των επιδομάτων, κ.λπ.

Ο υπουργός Οικονομικών Ευ. Βενιζέλος θα ενημερώσει στις 11:30 την Κυβερνητική Επιτροπή για την πρόοδο των διαπραγματεύσεων και για τα σημαντικότερα και πιο επίμαχα μέτρα που συζητούνται.

Πώληση δημοσίων κτιρίων

Πωλούνται άμεσα 550.000 τ.μ. δημόσιων κτιρίων

RE+D Magazine

07-09-2011, 07:48

Την άμεση πώληση μεγάλου μέρους της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου, ανακοίνωσε χθες ο υπουργός Οικομικών και αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, Ευ. Βενιζέλος.

Στο πλαίσιο των ανακοινώσεων για επιτάχυνση του κυβερνητικού έργου, με αποκρατικοποιήσεις, καταργήσεις φορέων, ενιαίο μισθολόγιο κ.λπ. ο κ. Βενιζέλος είπε ότι άμεσα θα περάσουν στο Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων τα ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο και μισθώνονται από αυτό. Θα συνεχίζουν να ενοικιάζονται από κρατικές υπηρεσίες και μετά την πώλησή τους. Ποια είναι αυτά; Σύμφωνα με τους κυβερνητικούς σχεδιασμούς πρόκειται για κτίρια γραφείων άνω των 550 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων.

Μεταξύ των ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί είναι: το κτίριο του Κεράνη στη Λ. Θηβών, τα κτίρια απέναντι από τη Βουλή που στεγάζουν τις υπηρεσίες του υπουργείου Εξωτερικών. Η συνολική επιφάνεια που θα βγει προς πώληση είναι πάνω από 30.000 τ.μ. και το γεγονός ότι ο ενοικιαστής είναι σταθερός θα προσελκύσει το ενδιαφέρον των επενδυτών. Τα κτίρια της ΕΛΣΤΑΤ στον Πειραιά (πάνω από 13.000 τ.μ.), το κτίριο της Διεύθυνσης Εγκληματολογικών Ερευνών της ΕΛ.ΑΣ. στη Λ. Αθηνών δίπλα από το Χρηματιστήριο (επιφάνεια 16.742 τ.μ.), η Γενική Γραμματεία Τύπου στην Καλλιθέα (9.930 τ.μ.), το τμήμα Αλλοδαπών στου Ρέντη (άνω των 15.000 τ.μ.) και το κτίριο της Γενικής Αστυνομικής Διεύθυνσης Αττικής, η γνωστή ΓΑΔΑ στη Λ. Αλεξάνδρας (25.000 τ.μ.). Όλα αυτά έχουν σταθερούς ενοικιαστές και ικανοποιητικές αποδόσεις για τους επενδυτές.

Ξεχωριστές είναι οι περιπτώσεις των κτιρίων που στεγάζουν υπουργεία καθώς θα είναι τα «φιλέτα» των διαγωνισμών. Πρόκειται για σχετικά καινούργια κτίρια, σε θέσεις κλειδιά και με σταθερό μισθωτή, το ελληνικό δημόσιο.

Τα υπουργεία Παιδείας και Υγείας στο Μαρούσι, συνολικά 56.000 τ.μ. είναι από τα κτίρια γραφείων που θεωρούνται σύγχρονα. Επίσης, το κτίριο του υπουργείου Προστασίας του Πολίτη στον Καρέα (31.000 τ.μ.), το υπουργείο Δικαιοσύνης στη Λ. Μεσογείων (10.000 τ.μ.), το υπουργείο Πολιτισμού στα Εξάρχεια (5.000 τ.μ.) και φυσικά το κεντρικό κτίριο του υπουργείου Εσωτερικών, επί της Β. Σοφίας (7.500 τ.μ.) απέναντι από το κτίριο της Βουλής.

Το ερώτημα είναι ποιο θα είναι το τίμημα εν μέσω της μεγάλης κρίσης στην κτηματαγορά και με τα τιμήματα να είναι χαμηλά. Επίσης, ερώτημα παραμένει ποιοι θα είναι οι αγοραστές την περίοδο αυτή, αν και το δημόσιο ως ενοικιαστής είναι θετικό στοιχείο.

Αυθαίρετα, η συνέχεια...

Ψηφίστηκε ο νόμος για τα αυθαίρετα, παγώνουν οι μεταβιβάσεις

RE+D Magazine

07-09-2011, 07:47

Παγώνουν προσωρινά οι αγοραπωλησίες ακινήτων και κάθε είδους μεταβίβαση καθώς από τη δημοσίευση του νόμου για τα αυθαίρετα που προβλέπεται να γίνει στις αρχές Οκτωβρίου, θα πρέπει να υπάρχει η βεβαίωση νομιμότητας από τον μηχανικό. Ουσιαστικά όσες μεταβιβάσεις είχαν προγραμματιστεί δε θα μπορούν να γίνουν ακόμη κι αν αφορούν σε νόμιμα ακίνητα καθώς η βεβαίωση είναι απαραίτητη για να γίνει το συμβόλαιο.

Ο νόμος ψηφίστηκε χθες με ευρεία πλειοψηφία, μετά τις αλλαγές που είχαν γίνει στο ύψος των προστίμων ενώ ο Ν. Σηφουνάκης ανακοίνωσε μια ακόμη αλλαγή. Αφορά στην σύντμηση του χρόνου ολοκλήρωσης του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδιασμού ο οποίος από 20 χρόνια μειώνεται σε 10 χρόνια από την έναρξη του νόμου. «Αν και τώρα δεν πετύχουμε, δεν θα πετύχουμε ποτέ», δήλωσε ο κ. Σηφουνάκης θέλοντας να διασκεδάσει τις εντυπώσεις ότι θα δημιουργηθεί νέα γενιά αυθαιρέτων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι στο νομοσχέδιο ψηφίστηκε και η ρύθμιση για την κατασκευή τεμένου. Η κυβέρνηση εισηγείται τη δημιουργία μιας επιπλέον χρήσης στο πλαίσιο των χρήσεων που ήδη επιτρέπονται στους κοινόχρηστους χώρους του Ελαιώνα (όπως πολιτιστικά κτίρια, υπαίθριες αθλητικές εγκαταστάσεις, κτίρια κοινωνικής πρόνοιας, εστιατόρια κ.λπ.) και η οποία αφορά στη δυνατότητα λειτουργίας θρησκευτικών χώρων. Ο χώρος κατασκευής βρίσκεται σε υπάρχον κτίριο το οποίο θα ανακαινιστεί και θα μετασκευαστεί κατάλληλα σε Τέμενος.

Αλλαγές στο νόμο
Μέχρι τον Δεκέμβριο θα πρέπει να καταβάλουν την πρώτη δόση - επιπλέον του παράβολου - όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ενταχθούν στην ρύθμιση, σύμφωνα με τροποποίηση που αναμένεται να καταθέσει ο υπουργός ΠΕΚΑ στη συγκεκριμένη διάταξη του νομοσχεδίου για τα αυθαίρετα. Σύμφωνα με αυτή, μετατίθεται στους τρεις μήνες από την ψήφιση του νόμου - αντί των οκτώ μηνών - η καταβολή της πρώτης δόσης για την «τακτοποίηση» του αυθαίρετου.

Επίσης, με βάση άλλη τροποποίηση αυξάνουν οι μήνες αποπληρωμής του προστίμου από 24 σε 30. Εξάλλου, καταργείται η διάταξη που προβλέπει τον αριθμό των δόσεων και παραπέμπει τον καθορισμό τους σε υπουργική απόφαση.

Τέλος, σύμφωνα με πληροφορίες, θα μειωθούν περαιτέρω τα πρόστιμα για την «νομιμοποίηση» αυθαιρέτων που κτίστηκαν πριν του 1983 με τον συντελεστή να διαμορφώνεται από 0.2 σε 0.15.

Ανάσα στην κτηματαγορά.

Ανάσα για την αγορά ακινήτων

RE+D Magazine

29-08-2011, 11:35

H συμφωνία Alpha Bank - Eurobank EFG για τη δημιουργία μιας από τις μεγαλύτερες τράπεζες της νοτιοανατολικής Ευρώπης, σηματοδοτεί και σημαντικές εξελίξεις και στο χώρο του real estate.

Οι δύο τράπεζες έχουν εδώ και πολλά χρόνια ισχυρή παρουσία στον τομέα των ακινήτων με δύο εισηγμένες στο Χρηματιστήριο, εταιρείες. Αφενός την Eurobank Properties, τη μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και αφετέρου την Alpha Αστικά Ακίνητα, μια εταιρεία που εισήχθη το 1999 στο Χρηματιστήριο και δραστηριοποιείται σε όλο το φάσμα των ακινήτων, τη διαχείριση, πώληση, εκπόνηση μελετών και παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών.

Οι συνέργιες των δύο εταιρειών κάτω από μια κοινή τραπεζική κεφαλή, θα είναι σίγουρα, πολλές και μπορούν να αλλάξουν τα δεδομένα στο εγχώριο real estate.

Και φυσικά δε θα πρέπει να ξεχνάμε και τη συμμετοχή του εμίρη του Κατάρ στο τραπεζικό σχήμα και το εκδηλωμένο από καιρό ενδιαφέρον του για επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα. Το Εμιράτο έχει εκφράσει επίσημα ενδιαφέρον για το πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού αλλά και για άλλα δημόσια ακίνητα προς αξιοποίηση.

Η συμμετοχή της σε ένα ισχυρό τραπεζικό σχήμα θα διευκολύνει και τις επενδυτικές της δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων.
Η Eurobank Properties παρουσίασε το α' εξάμηνο 2011 καθαρά κέρδη 8,2 εκατ. ευρώ έναντι ζημιών 3,31 εκατ. ευρώ της αντίστοιχης περσινής περιόδου.

Τα διαθέσιμα της εταιρείας την 30 Ιουνίου 2011 ανήλθαν στα 144 εκατ. ευρώ ενώ τα συνολικά δάνεια διαμορφώνονται στα 88 εκατ. Η κεφαλαιοποίηση της εταιρείας βρίσκεται στα 287, 9 εκατ. ευρώ ενώ η μετοχή στις 26 Αυγούστου έκλεισε τα 4,75 ευρώ.

Διαθέτει σημαντικά ακίνητα στην Ελλάδα και τα Βαλκάνια και πρόσφατα προχώρησε στην αγορά τμήματος κτιρίου γραφείων επί της Πλατείας Συντάγματος.

Η ΑΑΑ
Σε ότι αφορά την Alpha Αστικά Ακίνητα, στις 26 Αυγούστου η μετοχή της έκλεισε τα 7,60 ευρώ δείχνοντας αξιοσημείωτη σταθερότητα παρά την κατάρρευση του ΧΑ.
Κατά τo πρώτο εξάμηνο του 2011, τα καθαρά κέρδη μετά από φόρους ανήλθαν σε 1,7 εκατ. ευρώ από 1,3 εκατ. κατά την αντίστοιχη περίοδο του 2010. Ο κύκλος εργασιών ανήλθε αντιστοίχως σε 5,6 εκατ. ευρώ από 6,2 εκατ.
ευρώ πέρυσι.

Το σύνολο του ενεργητικού της ανήλθε σε 114,4 εκατ. ευρώ. Την 30/06/2011 το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου περιελάμβανε 32 ακίνητα εκ των οποίων 24 βρίσκονται στην Ελλάδα, 6 στην Σερβία, 1 στη Βουλγαρία και 1 στη FYROM. Επίσης στη Βουλγαρία ένα ακίνητο είναι υπό κατασκευή.

Η εύλογη αξία του συνόλου των ακινήτων του Ομίλου προσδιορίστηκε στο ποσό των 78,5 εκατ. ευρώ έναντι λογιστικής αξίας 73,50 εκατ.

Θα πρέπει τέλος να σημειωθεί ότι ο όμιλος Eurobank έχει επίσης και τη Lamda Development, τη μεγαλύτερη εταιρεία διαχείρισης εμπορικών κέντρων, κι όχι μόνο, στην Ελλάδα.

Εχει στην κατοχή της τα: The Mall, Mediterranean Cosmos, Golden Hall, καθώς και επενδύσεις σε κτίρια γραφείων και καταστημάτων στην Ελλάδα και το εξωτερικό.

Όλα είναι πιθανά.

Νέοι όροι δόμησης σε μικρούς οικισμούς

RE+D Magazine

26-08-2011, 11:26

Φρένο στην ανοικοδόμηση των μικρών οικισμών μέχρι -2000 κατοίκους -επιχειρεί να βάλει το υπουργείο ΠΕΚΑ προκειμένου να προστατεύσει την κλίμακα των οικισμών και το περιβάλλον.

Οι νέες ρυθμίσεις προβλέπουν μέγιστο ποσοστό κάλυψης 60% ελάχιστο πρόσωπο 10μ σε οικόπεδα έως 500 τμ και 15μ σε οικόπεδα μεγαλύτερου εμβαδού. Ο συντελεστής δόμησης καθορίζεται στο 1,0 και για να μπορέσει να πραγματοποιηθεί σε μικρά οικόπεδα επιτρέπεται η κάλυψη να υπερβαίνει το 60% και μέχρι το 70%.

Υπέρβαση των παραπάνω περιορισμών δόμησης, επιτρέπεται μόνο για τα αμιγώς ειδικά κτίρια, για τα οποία ορίζεται συντελεστής δόμησης 0,4 ενώ για κτίρια με τουριστικές και αμιγώς επαγγελματικές χρήσεις, ισχύει κλιμακούμενος συντελεστής δόμησης, που ορίζεται

ΕΜΒΑΔΟΝ  ΣΔ

πρώτα 1.000 τ.μ.  0,6

επόμενα 1.000 τ.μ.,  0,5

επόμενα 1.000 τ.μ.,   0,4

επόμενα 1.000 τ.μ.,  0,3

για τα επόμενα 1.000 τ.μ., > 4 στρ.  0,2.

Οσον αφορά τα κοινωφελή κτίρια προβλέπεται συντελεστής 0,8 που μπορεί με την έγκριση τοπικού σχεδίου να καθοριστεί μεγαλύτερος (ανάλογα με τις υπάρχουσες ανάγκες του οικισμού), χωρίς να ξεπερνά το 1,8.

Σε οικόπεδα μικρότερα των 700 τ.μ. η συνολική επιφάνεια του κτιρίου δεν θα ξεπερνά τα 240 τ.μ. (με επιπλέον πατάρι ξηράς δόμησης έως 40 τ.μ.), ενώ σε μεγαλύτερα των 700 τ.μ. οικόπεδα η επιφάνεια μπορεί να φθάσει μέχρι και 400 τ.μ.

Το τεχνητά διαμορφωμένο έδαφος γύρω από το κτίριο δεν πρέπει να παρεκκλίνει του πριν τις διαμορφώσεις φυσικού εδάφους περισσότερο από +- 1,0 μ. ενώ το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν μπορεί να ξεπερνά τα 4,50 μ.

Ενημερωτικό σημείωμα του ΥΠΕΚΑ για τα αυθαίρετα

ΡΥΘΜΙΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ ΣΕ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΜΕ ΤΗ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΟΥ ΙΣΟΖΥΓΙΟΥ – ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ

Το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης είναι ένα εξαιρετικά σύνθετο πρόβλημα, το οποίο ουδέποτε έχει αντιμετωπιστεί συνολικά σε όλες του τις επιμέρους διαστάσεις. Η αναποφασιστικότητα της πολιτείας να αντιμετωπίσει το σοβαρό πρόβλημα των υπερβάσεων δόμησης και αλλαγών χρήσης και η εξαιρετική δυσκολία που συνεπάγεται το εγχείρημα της τροποποίησης της πολεοδομικής νομοθεσίας, του τρόπου έκδοσης των αδειών και του ελέγχου των οικοδομών, οδήγησαν στη συνενοχή Κράτους -Πολίτη και στην ανοχή της αυθαιρεσίας σε τέτοιο βαθμό, ώστε η αυθαίρετη δόμηση να έχει γίνει εθιμική πρακτική και να τυγχάνει ευρείας αποδοχής. Έτσι, επί μακρόν συντηρήθηκε ένας φαύλος κύκλος διαπλοκής, με έμμεση νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών από διάφορες κρατικές υπηρεσίες, εξυπηρέτηση των αυθαιρέτων οικοδομών και σύνδεσή τους με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Τα όποια βεβαιωμένα πρόστιμα καταλήγουν με αναποτελεσματικά κριτήρια μετά από οριακούς ελέγχους σε μικρό ποσοστό των πραγματικά οφειλόμενων και ουσιαστικά δεν εισπράττονται.

Η τελευταία προσπάθεια ρύθμισης θεμάτων εν γένει αυθαίρετων κατασκευών έγινε πριν από 30 χρόνια περίπου. Έκτοτε, υπήρξαν αποσπασματικές ενέργειες, αναποτελεσματικά πρόστιμα και άστοχες επεμβάσεις στην πολεοδομική νομοθεσία, ενώ ποτέ δεν ασκήθηκαν έλεγχοι νομιμότητας για τη διαπίστωση παραβάσεων.

Ωστόσο το κράτος έχει υποχρέωση από το Σύνταγμα να προστατεύει το περιβάλλον και συνεπώς να προβαίνει στην πάταξη της αυθαιρεσίας. Η αναποτελεσματική όμως προληπτική δράση του κράτους, διαχρονικά είχε ως αποτέλεσμα την δημιουργία ενός συστήματος παρανομιών, το οποίο κατά παράβαση του άρθρου 24 του Συντάγματος έχει επιδεινώσει τους όρους διαβίωσης των πολιτών.

Είναι, λοιπόν, μονόδρομος για ένα κράτος και μια κυβέρνηση που σέβεται τις αρχές της ισότητας, τους κράτους δικαίου, της κοινωνικής και περιβαλλοντικής δικαιοσύνης και πάνω απ' όλα τους πολίτες αυτής της χώρας να μην αγνοήσει το πρόβλημα, με στόχο την αντιμετώπιση του υπαρκτού προβλήματος, την αποκατάσταση της βλάβης που επήλθε στο περιβάλλον, την αποκατάσταση του διαταραγμένου περιβαλλοντικού ισοζυγίου και τη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των πολιτών αλλά και τον έμπρακτο σεβασμό της ισότητας των πολιτών και της αρχής του κράτους δικαίου.

Η υποχρέωση της επίτευξης περιβαλλοντικού ισοζυγίου και της αποκατάστασης του περιβάλλοντος είναι αυτονόητη επιλογή και μονοσήμαντη πολιτική χωρίς συμβιβασμούς και δικαιολογίες για μια κυβέρνηση που σέβεται το Σύνταγμα και το περιβάλλον. Η πολιτική αυτή επιλογή είναι αδιαπραγμάτευτη και δεν μπορεί να νοθευτεί σε καμία περίπτωση.

Επίσης, η αποκατάσταση των ανισοτήτων που έχουν προκύψει μεταξύ των πολιτών και η εμπέδωση του κράτους δικαίου συνιστούν βασικές κατευθύνσεις για την επίλυση του προβλήματος και τη χάραξη της «κόκκινης γραμμής» για την αυθαίρετη δόμηση στο μέλλον. 

Με τις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου επιχειρείται να αντιμετωπιστεί το πολύπλοκο αυτό πρόβλημα, με τρόπο δίκαιο, ρεαλιστικό και σύμφωνο με τις συνταγματικές επιταγές. Συγκεκριμένα οι ρυθμίσεις αντιμετωπίζουν το υπαρκτό πρόβλημα μέσα από την περιβαλλοντική και πολεοδομική του διάσταση στην λογική της πράσινης ανάπτυξης, των αρχών της αειφορίας και της προστασίας του περιβάλλοντος  και δεν αποτελούν μόνο ρυθμίσεις εισπρακτικού χαρακτήρα χωρίς όμως να παραγνωρίζεται και η δυσμενής δημοσιονομική συγκυρία, στην οποία βρίσκεται η χώρα. Επιπλέον κριτήριο για την επιλογή των ρυθμίσεων αποτελεί η εμπέδωση της ισότητας των πολιτών και του κράτους δικαίου.

Η προτεινόμενη ρύθμιση αποτελεί μέρος μιας νέας συνολικής πολιτικής του ΥΠΕΚΑ προωθούμενων μεταρρυθμίσεων με:

• το νέο τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών,
• το νέο ΓΟΚ
• τη θεσμοθέτηση βασικών μορφολογικών αρχιτεκτονικών κανόνων δόμησης σε κάθε καλλικρατικό δήμο της χώρας.

Κεντρικός σκοπός και επιμέρους στόχοι

Α. Κεντρικός σκοπός : Οριστική διευθέτηση ενός χρόνιου περιβαλλοντικού, οικονομικού και κοινωνικού προβλήματος που δεν επιλύθηκε, επειδή κάθε προσπάθεια ρύθμισης, μετά από το 1983, είχε κυρίως οικονομικό-εισπρακτικό χαρακτήρα και δε δρομολόγησε, ούτε ολοκλήρωσε περιβαλλοντικές και πολεοδομικές αντισταθμιστικές ρυθμίσεις.

Β. Επιμέρους στόχοι:

·         Επίτευξη Περιβαλλοντικού και Πολεοδομικού Ισοζυγίου.

·         Έμπρακτη εφαρμογή της ισότητας των πολιτών και της μη-επιβράβευσης στο εξής της αυθαιρεσίας και της παραβατικότητας.

·         Συμβολή στην εξαιρετικά δύσκολη δημοσιονομική κατάσταση της χώρας.

Κόκκινη γραμμή

1. Διαχωρισμός των αυθαιρέτων σε αυτά που βρίσκονται σε ευαίσθητες περιοχές και σε αυτά που μπορούν να ρυθμιστούν –με προϋποθέσεις που τίθενται: εξαιρούνται και είναι άμεσα κατεδαφιστέες οι κατασκευές που προκαλούν ανεπανόρθωτη περιβαλλοντική βλάβη (μέσα σε δάση, σε ρέματα, στον αιγιαλό, σε αρχαιολογικούς χώρους κ.λ.π).

2. Από 1/1/2012, όλα τα ακίνητα δεν θα μπορούν να μεταβιβάζονται χωρίς την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη δήλωση μηχανικού που θα βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή στο ακίνητο και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια.

3. Ψευδείς ή ανακριβείς βεβαιώσεις από όσους εμπλέκονται σε μια δικαιοπραξία (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, μεσίτες, υποθηκοφύλακες κ.λ.π) επισύρουν αυστηρές ποινές. Για τους μηχανικούς προβλέπεται μέχρι και αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος.

Διατήρηση αυθαίρετων κατασκευών

·         Αφορά σε κατασκευές που έχουν ανεγερθεί έως 28/4/2010 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 3843/2010 για τους ημιυπαίθριους χώρους)

·         Αφορά σε επιτρεπόμενες χρήσεις

Α. Για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως ή εντός ορίων οικισμών, η ρύθμιση ισχύει για σαράντα (40) χρόνια.

Β. Για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών, η ρύθμιση ισχύει για είκοσι (20) χρόνια. Εάν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός των χρήσεων γης και των όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής και το διατηρούμενο κτίσμα εντάσσεται σε αυτόν, διατηρείται για επιπλέον είκοσι (20) χρόνια.

Επιπλέον, προκείμενου περί αυθαίρετων κατασκευών που έχουν ανεγερθεί σε μη άρτια και συνεπώς μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, η διατήρηση επίσης αυξάνεται σε 40 χρόνια υπό την προϋπόθεση:

• χρήσης, όμορου ή τμήματος όμορου ή οικοπέδου που βρίσκεται στο δήμο της αυθαίρετης κατασκευής, άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου για τη συμπλήρωση της υπολειπόμενης αρτιότητας ή
• ειδικού προστίμου ισοδύναμου εμβαδού γης που υπολείπεται ή
• συνδυασμό των δύο παραπάνω.

Υπολογισμός προστίμου διατήρησης

Λαμβάνονται υπόψη:

1.      Η ύπαρξη οικοδομικής άδειας,                                 

2.      Η θέση του κτίσματος σε περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου,  

3.      Το είδος του ακινήτου (κύρια και μοναδική κατοικία, άλλη χρήση κ.λ.π),

4. Ο τύπος της πολεοδομικής παράβασης (κατ’επέκταση ή/και καθ’ύψος υπέρβαση δόμησης/κάλυψης, παραβίαση πλάγιων αποστάσεων ή/και οικοδομικής γραμμής),
5. Η αυθαίρετη αλλαγή ως προς την χρήση της οικοδομικής άδειας,
6. Η τιμή ζώνης, βάσει του συστήματος αντικειμενικών αξιών
7. Κάθε άλλο είδος αυθαίρετης κατασκευής (π.χ. πισίνες),
8. Υπό προϋποθέσεις, κοινωνικά κριτήρια.

Διαδικασία διατήρησης

Με πλήρη ευθύνη του ιδιοκτήτη και του μηχανικού υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη ή το νόμιμο εκπρόσωπό του, στην αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή στο ΚΕΠ μέχρι 31.12.2011, φάκελος με τα εξής δικαιολογητικά:

1. Αίτηση
2. Παράβολο υπέρ του ελληνικού δημοσίου

(500€, 1000€ ή 2000€, ανάλογα με το μέγεθος και το είδος της αυθαίρετης κατασκευής)

3. Έντυπο υπολογισμού του ειδικού προστίμου
4. Υπεύθυνη δήλωση Ν.1599/86 με τα στοιχεία της αυθαίρετης κατασκευής.

Το έντυπο υπολογισμού θεωρείται από την Πολεοδομική Υπηρεσία προσωρινά (σε περίπτωση εξόφλησης με δόσεις) ή οριστικά (σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης) και με αυτό ο ιδιοκτήτης πληρώνει στις τράπεζες το πρόστιμό του.

Διάθεση των χρηματικών ποσών από τα πρόστιμα

Το πρόστιμο κατατίθεται σε ειδικό κωδικό του Πράσινου Ταμείου με την ονομασία «Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο» και στο πλαίσιο των στόχων και αρχών του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής αποδίδεται στους Δήμους στη διοικητική περιφέρεια των οποίων βρίσκονται τα μη νόμιμα κτίσματα και διατίθεται αποκλειστικά για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης, την αύξηση των κοινοχρήστων χώρων και την εκτέλεση κατεδαφίσεων.

Ειδική Υπηρεσία Κατεδαφίσεων

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ενδυνάμωση της δυνατότητας κατεδάφισης αυθαίρετων κτισμάτων, που δεν εντάσσονται στις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου. Η Ειδική Υπηρεσία Κατεδαφίσεων:

• Υπάγεται απευθείας στο Γενικό Επιθεωρητή της Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεωρητών Περιβάλλοντος (ΕΥΕΠ)
• Έχει τις εξής αρμοδιότητες :

α) τον εντοπισμό και τον έλεγχο αυθαίρετων επεμβάσεων και κατασκευών

β) την έκδοση και την εκτέλεση πράξεων καθαίρεσης και κατεδάφισης

γ) τη μέριμνα για την ορθή διάθεση των οικοδομικών αποβλήτων (μπάζων) και την αποκατάσταση

• Εκτελεί τα πρωτόκολλα κατεδάφισης με δικά της μηχανικά μέσα ή με μέσα ιδιωτικών επιχειρήσεων μετά από σύναψη σχετικών συμβάσεων.
• Εάν οι ιδιωτικές επιχειρήσεις αρνηθούν να συνάψουν συμβάσεις, η ΕΥΕΚΑ ενημερώνει τις οικείες Αστυνομικές Αρχές, οι οποίες και θα αναλαμβάνουν την κίνηση της διαδικασίας μεμονωμένης πολιτικής επιστράτευσης (ν.δ. 17/1974).

Ενδεικτικά πρόστιμα:

για 30τμ κατοικίας, σε διάφορες περιπτώσεις:

•      Υπέρβαση δόμησης 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€, α’ κατοικία          -> 3.375 €

•       ΥΔ 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€ (+υπέρβαση ύψους >20%)             -> 5.062 €

•       ΥΔ 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€ (+υπέρβαση κάλυψης <20%)         -> 4.050 €

•       ΥΔ 30τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, (α’ κατοικία)                                      -> 2.250 €

για 100τμ κατοικίας, σε διάφορες περιπτώσεις:

•      Υπέρβαση δόμησης 100τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€, α’ κατοικία        -> 11.250 €

•       ΥΔ 100τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€(50τμ κύριοι/50τμ βοηθ.)              -> 8.812 €

•       ΥΔ 100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€ (β’ κατοικία)                                     -> 27.000 €

•      100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, α’ κατοικία                                             -> 7.500 €

•      100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, (α’ κατοικία, χωρίς άδεια)                     -> 22.500 €

για μεγάλα κτίρια (πλην κατοικίας) σε διάφορες περιπτώσεις:

•         Αγροτική μονάδα 1.200τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€                                ->24.000€

•         Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 1.200τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€              ->48.000€

•         Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 4.000τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€              ->200.000€

•         Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 120τμ, εντός σχεδίου με Τ.Ζ.: 1.500€              ->7.200€

•         Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 1.200τμ, εντός σχεδίου με Τ.Ζ.: 1.500€           ->108.000€

Σημείωση: κατ’ αποκοπή πρόστιμο για αυθαίρετες κατασκευές μικρότερες από 20τμ:

•      εντός σχεδίου με ΤΖ<2.000€                                                                          ->2.000€

•      εντός σχεδίου με ΤΖ≥2.000€                                                                          ->3.000€

•      εκτός σχεδίου                                                                                                  ->1.500€