Φρενάρουν την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα αποτελέσει ένα από τα κεντρικά ζητήματα της αγοράς ακινήτων κατά τους προσεχείς μήνες, εφόσον ισχύσει η σημερινή εκτίμηση στελεχών του οικονομικού επιτελείου, ότι οι τιμές δεν θα αλλάξουν πριν από τον Ιανουάριο του 2016, δηλαδή σχεδόν εννέα χρόνια μετά την τελευταία μεταβολή τους, το 2007. Αυτό σημαίνει ότι οι φόροι κατοχής, που είναι και οι πλέον σημαντικοί, όπως ο ΕΝΦΙΑ, θα συνεχίσουν να επιβάλλονται με τις σημερινές πλασματικές αντικειμενικές τιμές. Σύμφωνα με τον σχετικό σχεδιασμό, στις αρχές του 2016 θα έχει ολοκληρωθεί το ηλεκτρονικό σύστημα, το οποίο θα αντλεί στοιχεία για τις τιμές με βάση μια σειρά πηγών, όπως η Τράπεζα της Ελλάδος, τα υποθηκοφυλακεία και οι κτηματικές υπηρεσίες του υπ. Οικονομικών. Πρόκειται για ένα σημαντικό εργαλείο, καθώς στόχος είναι να δημιουργηθεί μια ενιαία πλατφόρμα, την οποία θα χρησιμοποιούν όλοι οι φορείς του Δημοσίου, όπως δήμοι, πολεοδομίες, ΔΕΗ και φυσικά το υπ. Οικονομικών. Εως τότε πάντως, θα συνεχίζονται οι αντιδράσεις φορέων της αγοράς για τις αδικίες και τις στρεβλώσεις που δημιουργούνται από τη φορολόγηση των ακινήτων με βάση τις εν πολλοίς πλασματικές αντικειμενικές τιμές.

Σενάρια για μείωση ΕΝΦΙΑ

Στην επανεξέταση του πλαισίου φορολόγησης των ακινήτων θα προχωρήσει η κυβέρνηση, με στόχο τη σταδιακή μείωση κατά 30% του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων τόσο του κύριου όσο και του συμπληρωματικού φόρου από το 2015, όπως προανήγγειλε χθες στη Βουλή ο υπουργός Οικονομικών Γκ. Χαρδούβελης. Ο υπουργός αναφερόμενος στην τροπολογία που κατέθεσε η βουλευτής της Ν.Δ. Ντόρα Μπακογιάννη που προβλέπει μεταξύ άλλων τη μείωση κατά 30% των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, αφού δήλωσε ότι η τροπολογία δεν μπορεί να γίνει δεκτή, ανέφερε ότι το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει αλλαγές στο, φόρο ακινήτων. Συγκεκριμένα ανέφερε ότι σχεδιάζεται σταδιακή μείωση του ΕΝΦΙΑ, καθώς τα έσοδα από τον φόρο θα μειωθούν σταδιακά από το 1,43% του ΑΕΠ κάτω από το 1% του ΑΕΠ, αρχής γενομένης από το επόμενο έτος, παράλληλα με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. «Η μείωση τόσο του κύριου όσο και του συμπληρωματικού φόρου αποτελεί ήδη στόχο της κυβέρνησης», τόνισε ο Χαρδούβελης. Για τις αντικειμενικές αξίες ο υπουργός έχει ξεκαθαρίσει ήδη ότι θα τηρηθεί το χρονοδιάγραμμα που προβλέπει την αναπροσαρμογή τους στα επίπεδα των εμπορικών τιμών μέχρι το 2017. Όπως είπε «έχει ήδη συσταθεί επιτροπή υπό την προεδρία του Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας με τη συμμετοχή προσωπικοτήτων εγνωσμένου κύρους με βαθιές γνώσεις στην αγορά ακινήτων. Η επιτροπή ήδη εργάζεται προς τον σκοπό αναθεώρησης του τρόπου υπολογισμού των διοικητικών αξιών των ακινήτων ανά γεωγραφικές ζώνες, ώστε να αντανακλούν με όσο το δυνατόν μεγαλύτερη ακρίβεια τις συνθήκες της αγοράς». Εν τω μεταξύ στις αρχές Νοεμβρίου αναμένεται να «ανοίξει» η ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή τροποποιητικών Ε9 από τους φορολογούμενους που θέλουν να διορθώσουν λάθη και παραλείψεις στα στοιχεία των ακινήτων τους.

Το χρονοδιάγραμμα για τις ηλεκτρονικές άδειες

Ηλεκτρονικά θα εκδίδονται από τις 2 Ιανουαρίου 2015 όλες οι οικοδομικές άδειες. Τις επόμενες ημέρες θα αρχίσει η πιλοτική εφαρμογή του μέτρου σε Αθήνα, Πειραιά, Κόρινθο, Ηράκλειο, Χανιά και Κομοτηνή, αλλά και στη Διεύθυνση Οικοδομικών και Κτιριακών Υποδομών του υπουργείου Περιβάλλοντος, όπου δίνονται οι εγκρίσεις για τα μεγάλα έργα. Στις περιοχές όπου θα τεθεί σε πιλοτική λειτουργία το ηλεκτρονικό σύστημα, η διαδικασία έκδοσης των νέων οικοδομικών αδειών θα γίνεται μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου παράλληλα με τον κλασικό τρόπο. Δηλαδή παράλληλα με την ηλεκτρονική διαδικασία θα υποβάλλονται και οι κλασικοί φάκελοι. Στόχος είναι να εντοπισθούν πιθανά προβλήματα στην online διαδικασία και να αντιμετωπισθούν πριν από την καθολική εφαρμογή της από τις 2 Ιανουαρίου.Αν και ο νέος τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών προβλέπεται με νόμο του 2011, όπως εξηγούν πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, μέχρι σήμερα δεν έχει εφαρμοστεί εξαιτίας αγκυλώσεων και καθυστερήσεων μεταξύ των υπηρεσιών με συνέπεια όλη η διαδικασία της έκδοσης των οικοδομικών αδειών να γίνεται με τον κλασικό τρόπο: δηλαδή την υποβολή φακέλων με την παρουσία μηχανικών στις υπηρεσίες δόμησης. Οπως επισημαίνουν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, πλέον όλα τα δικαιολογητικά και οι μελέτες για την έκδοση οικοδομικής άδειας θα υποβάλλονται και θα διεκπεραιώνονται ηλεκτρονικά. Επιπλέον, τόσο οι μηχανικοί όσο και οι υπάλληλοι των υπηρεσιών δόμησης αλλά και οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα, μέσω ειδικού κωδικού πρόσβασης, να παρακολουθούν όλη τη διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Παράλληλα θα γίνεται ηλεκτρονικά - χωρίς ανθρώπινη παρέμβαση - και ο προσδιορισμός του ελεγκτή δόμησης, από τη λίστα των μηχανικών που έχουν διαπιστευθεί στο ΥΠΕΚΑ, για όλες τις περιοχές της χώρας προκειμένου να κάνουν τις προβλεπόμενες αυτοψίες κατά τη διάρκεια ανέγερσης μιας οικοδομής.

Πόθεν έσχες με τιμές συμβολαίου

Την καθιέρωση της τιμής που αναγράφεται στο συμβόλαιο αντί της αντικειμενικής που προβλέπεται σήμερα για την δικαιολόγηση του πόθεν έσχες προωθεί το υπουργείο Οικονομικών. Με βάση όσα προβλέπει ο σημερινός Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος ο φορολογούμενος που αγοράζει ένα ακίνητο καλείται να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων που δαπάνησε με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου και όχι την εμπορική που συνήθως αναγράφεται στο συμβόλαιο και κατά κανόνα είναι πλέον χαμηλότερη από την αντικειμενική. Αυτό αποτελεί μεγάλο αντικίνητρο για την αγορά ακινήτων καθώς οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να χαρακτηριστούν φοροφυγάδες και να κληθούν να πληρώσουν επιπλέον φόρο εισοδήματος για εισόδημα που δεν απέκτησαν ποτέ και για δαπάνη (αγοράς ακινήτου) την οποία επίσης δεν πραγματοποίησαν. Στο παρελθόν πολλοί φορολογούμενοι έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη, αμφισβητώντας τις σχετικές διατάξεις, και έχουν δικαιωθεί. Όπως σημειώνουν έμπειροι φοροτεχνικοί, η σχετική πρόβλεψη στο τέλος δεν εφαρμόζεται, ωστόσο ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ταλαιπωρηθεί με προσφυγές και προστριβές με την Εφορία, προκειμένου να γλυτώσει την παραπάνω άδικη φορολόγηση. Το θέμα έχει τεθεί με ένταση από τους φορείς της αγοράς στην ηγεσία του ΥΠΟΙΚ. Στο σχέδιο που εκπονείται από το υπουργείο για το «ξεπάγωμα» της αγοράς ακινήτων περιλαμβάνεται και η διόρθωση της συγκεκριμένης παράλογης πρόβλεψης, προκειμένου να μην κινδυνεύουν πλέον οι αγοραστές ακινήτων με στοχοποίηση από την Εφορία.

Εξαφανίστηκαν οι Ρώσοι!

Εξαφανίστηκαν οι Ρώσοι! Οι κυρώσεις σε βάρος της Ρωσίας έχει περιορίσει στο ελάχιστο και αυτούς τους λιγοστούς σοβαρούς Ρώσους υποψήφιους αγοραστές απο την Ελληνική αγορά καταρρίπτοντας πριν ακόμα "γεννηθεί" ένα σενάριο επιτυχίας που καλλιεργούνταν συστηματικά τα τελευταία χρόνια.  Η απομάκρυνση των Ρώσων δεν αφορά μόνο την Ελλάδα.  Ανάλογα φαινόμενα έχουν καταγραφεί στα θέρετρα στην Νοτιοανατολική Ευρώπη, τη Μαύρη Θάλασσα και την Αδριατική που ήταν μεταξύ των κορυφαίων προορισμών για τους Ρώσους αγοραστές δεύτερης κατοικίας και των επενδύσεων σε ακίνητα κατά την τελευταία δεκαετία.  Η επιδείνωση των σχέσεων μεταξύ της Ρωσίας και της Ευρώπης έχει μειώσει κατακόρυφα το ρωσικό ενδιαφέρον για τα πάλαι ποτέ hotspots, όπως η Βουλγαρία και το Μαυροβούνιο.  Ενώ οι στατιστικές για το τρέχον έτος δεν έχουν δημοσιευθεί ακόμη, κτηματομεσίτες και σύμβουλοι ακινήτων στις δύο χώρες αναφέρουν πτώση στις αγορές από τους Ρώσους, αν και είναι ακόμα νωρίς, για να πουν πόσο μεγάλο αντίκτυπο θα έχει αυτό στις αξίες των ακινήτων, ιδίως δεδομένου ότι οι αγοραστές από ορισμένες χώρες της Δυτικής Ευρώπης γεμίζουν μερικά από τα κενά σε αυτές τις αγορές.  Τόσο η Βουλγαρία όσο και το Μαυροβούνιο έχουν δει μια δραματική εισροή Ρώσων - τουρίστες, επενδυτές και αγοραστές ακινήτων - από τα μέσα της δεκαετίας του 2000.  Η Ρωσική ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων Prian αναφέρει ότι τον Δεκέμβριο του 2013 η Βουλγαρία ήταν σταθερά η πιο δημοφιλής χώρα για αναζήτηση ακινήτων.  Για παρόμοιους λόγους, το Μαυροβούνιο είναι επίσης ανάμεσα στους πιο δημοφιλείς προορισμούς.  Ενώ οι Βρετανοί και οι Ιρλανδοί αγοραστές ήταν μεταξύ των πρώτων που άρχισαν να αγοράζουν ακίνητα κατά μήκος της Αδριατικής ακτής στην Κροατία και το Μαυροβούνιο, από την έναρξη της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης το 2008, οι Ευρωπαίοι άρχισαν να αντικαθίστανται από τους Ρώσους.  Από τότε η εισροή των Ρώσων αγοραστών σε παραθαλάσσια θέρετρα του Μαυροβουνίου ήταν τόσο μεγάλη, που η χώρα κέρδισε τον τίτλο "της Μόσχας στην θάλασσα".  Όμως οι συνθήκες αλλάζουν.  Τόσο η Βουλγαρία όσο και το Μαυροβούνιο συμμετείχαν – έστω και απρόθυμα- στις ευρωπαϊκές κυρώσεις που έχουν επιβληθεί κατά της Ρωσίας για την προσάρτηση της Κριμαίας.  Άλλοι παράγοντες, όπως η εξασθένηση του ρουβλίου έναντι του ευρώ έκαναν τα ακίνητα στην περιοχή λιγότερο ελκυστικά για τους Ρώσους αγοραστές, αυξάνοντας τους φόβους ότι η τρέχουσα επιβράδυνση της ζήτησης θα μπορούσε να είναι μόνο η αρχή μιας μεγαλύτερης εξόδου.  Στη Βουλγαρία υπάρχουν ήδη σημάδια της πτώσης της ζήτησης, με κάποιους Ρώσους να βγάζουν τα ακίνητά τους στην Βουλγαρία στην αγορά.  Η Βουλγαρική εφημερίδα Trud και το τηλεοπτικό κανάλι NovaTV εκτιμούν την πτώση φέτος να φθάνει μέχρι και το ένα τρίτο στη ρωσική αγορά στα παραθαλάσσια θέρετρα, αν και υπήρξε λιγότερο αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων στις μεγάλες πόλεις.  Το Μαυροβούνιο είχε επίσης μια πτώση της ζήτησης από Ρώσους από το 2013, αν και - όπως στη Βουλγαρία – η απώλειες Ρώσων αγοραστών αντικαθίστανται από Δυτικοευρωπαίους που εισέρχονται τώρα στην αγορά με μεγαλύτερο αριθμό από ό, τι σε οποιαδήποτε άλλη στιγμή από το 2008.

Τα σχέδια για τα τεκμήρια

Με βάση το σύστημα του περιουσιολογίου που πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2015 τα τεκμήρια θα καταργηθούν ως μέτρο υπολογισμού του πραγματικού εισοδήματος, αλλά θα διατηρηθούν εμμέσως και «μεταρρυθμισμένα» για την επιλογή των φορολογούμενων που θα υπόκεινται σε φορολογικό έλεγχο. Για παράδειγμα, αν ένας ελεύθερος επαγγελματίας δηλώνει εισόδημα χαμηλότερο από αυτό που προκύπτει με βάση το τεκμήριο δεν θα φορολογείται με βάση το τελευταίο. Θα εκδίδεται εντολή φορολογικού ελέγχου και θα υπόκεινται σε έλεγχο με βάση τις έμμεσες τεχνικές προσδιορισμού του εισοδήματος στις οποίες βασικά συστατικά αποτελούν οι τραπεζικές καταθέσεις, οι πραγματικές δαπάνες του φορολογούμενου, τα περιουσιακά του στοιχεία κ.α. Η αλλαγή αυτή θα φανεί από τη φορολογική δήλωση του 2016 ενώ στη φορολογική δήλωση του 2015 αναμένεται να φανεί η επίπτωση από τη σχεδιαζόμενη μείωση του τεκμηρίου διαβίωσης για τα ΙΧ με αναδρομική ισχύ από την 1-1-2014. Με βάση το σημερινό σύστημα των τεκμηρίων η εφορία υπολογίζει μια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης για στοιχεία διαβίωσης του φορολογούμενου, όπως είναι το ΙΧ του, η επιφάνεια της κατοικίας του, το αν διαθέτει πισίνα κα. Επίσης, στο τεκμαρτό εισόδημα προστίθενται και πραγματικές δαπάνες όπως είναι αυτές για ιδιωτικά σχολεία. Αν ο φορολογούμενος δηλώσει εισόδημα χαμηλότερο από το τεκμαρτό τότε φορολογείται με βάση το τεκμαρτό εισόδημα.

ΕΝΦΙΑ: Στις ουρές για την έκπτωση

Στις ουρές της εφορίας θα στηθούν εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενοι - ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να αποδείξουν ότι είναι δικαιούχοι των εκπτώσεων που προβλέπονται στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Πρόθεση της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων (ΓΓΔΕ) είναι να μην ταλαιπωρηθούν οι φορολογούμενοι, ωστόσο στελέχη της αναφέρουν ότι για τις εκπτώσεις που δεν υπάρχουν στοιχεία θα πρέπει οι δικαιούχοι να μεταβούν στις εφορίες με τα απαραίτητα δικαιολογητικά.

Συγκεκριμένα, στο υπουργείο Οικονομικών δεν υπάρχουν στοιχεία για τους περισσότερους ανάπηρους, καθώς και για τους ιδιοκτήτες κενών και μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων. Επίσης για τους οικονομικά αδύναμους που δικαιούνται έκπτωση 50% ή 100% ανάλογα με την περίπτωση πιθανόν τα στοιχεία να μην είναι επαρκή, με αποτέλεσμα να χρειασθεί να μεταβούν στην εφορία με τα στοιχεία τους και συγκεκριμένα με το Ε1 και το έντυπο Ε9. Αυτό σημαίνει ότι οι ανωτέρω, για τους οποίους το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει στοιχεία, θα πληρώσουν ολόκληρη τη δόση του Οκτωβρίου και του Νοεμβρίου χωρίς τη σχετική έκπτωση που δικαιούνται.

Στην εφορία θα μεταβούν σύμφωνα με τον σχεδιασμό της ΓΓΔΕ το πρώτο δεκαπενθήμερο του Δεκεμβρίου και η νέα εκκαθάριση με τις εκπτώσεις θα πραγματοποιηθεί με τη δόση του Δεκεμβρίου. Το χρονοδιάγραμμα της ΓΓΔΕ για τις εκκαθαρίσεις που πρέπει να γίνουν, προβλέπει:

1. Στις 20-25 Οκτωβρίου θα αναρτηθούν τα νέα εκκαθαριστικά σημειώματα, «όσα μπορέσουμε» όπως ανέφερε χαρακτηριστικά το στέλεχος της ΓΓΔΕ, για τους φορολογούμενους που δικαιούνται έκπτωση 50% ή 100%, καθώς και για όσους έχουν κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. Θα γίνει συμψηφισμός και με το ποσό της πρώτης δόσης που έχει καταβληθεί και θα αναρτηθούν στην ιστοσελίδα taxisnet.gr οι νέες δόσεις και τα ποσά που πρέπει να καταβληθούν μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου.

Σημειώνεται ότι χορηγείται έκπτωση 50% στον φορολογούμενο και τα εξαρτώμενα μέλη της οικογένειας αν διαπιστώνεται οικονομική αδυναμία πληρωμής του συνολικού φόρου και εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

α) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για κάθε παιδί.

β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα και

γ) Ο φορολογούμενος ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειας δεν έχουν ή δεν ευθύνονται με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

Πλήρη απαλλαγή από τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων θα έχουν οι φορολογούμενοι εφόσον:

α) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

γ) Ο αριθμός των εξαρτώμενων τέκνων ισούται ή υπερβαίνει τα τρία.

δ) Εφόσον ο φορολογούμενος ή η σύζυγος ή κάποιο από τα εξαρτώμενα τέκνα έχει ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω.

2. Στα τέλη Οκτωβρίου θα ανοίξει η ηλεκτρονική εφαρμογή για τροποποιητικές δηλώσεις στο Ε9 και το Ε1. Τα στοιχεία αυτά θα επεξεργασθεί η ΓΓΔΕ και θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση για όσους ιδιοκτήτες είχαν δηλώσει λανθασμένα ή ελλιπή στοιχεία στα δύο έντυπα. Τα νέα εκκαθαριστικά γι’ αυτούς θα εκδοθούν στα τέλη Δεκεμβρίου με τις εκπτώσεις που δικαιούνται ή με τις μειώσεις φόρου εάν είχαν δηλωθεί λανθασμένα στοιχεία.

3. Στα μέσα Δεκεμβρίου όσοι με βάση το εισόδημά τους δικαιούνται έκπτωση 50% ή 100% και δεν διαπίστωσαν καμία αλλαγή στο εκκαθαριστικό τους σημείωμα θα μεταβούν στις εφορίες τους για να ζητήσουν νέα εκκαθάριση με τα δικαιολογητικά που θα προσκομίσουν. Η παραπάνω διαδικασία αφορά και αυτούς που είχαν το 2013 κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο.