Ένα απρόσμενο deal

Οκτώ μόλις μήνες μετά τις υπογραφές μεταξύ Εθνικής Τράπεζας και Invel Real Estate Partners για την Πανγαία, η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα αποκτά από τη Marfin Investment Group έναντι 12,3 εκατ. ευρώ το 35% της, εισηγμένης στο Χρηματιστήριο, MIG Real Estate.

Η Πανγαία όμως δεν θα περιοριστεί σε αυτό το ποσοστό. Κατά πληροφορίες, ήδη υπάρχουν συμφωνίες με τους υπόλοιπους μετόχους της Mig Real Estate (της Medscope Holdings, συμφερόντων Βένου Κάκκαβα, πρώην κύριου μετόχου της Xios AXE, που κατείχε ποσοστό 33,5% της Mig Real Estate, και του Νίκου Γουλανδρή που συμμετείχε με 6,53%) για την απόκτηση του ποσοστού τους, μέσω ανταλλαγής των μετοχών τους με μετοχές της Πανγαία. Συνολικά, η Πανγαία θα αποκτήσει ποσοστό άνω του 80% της MIG Real Estate, στο πλαίσιο όσων προβλέπει το πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ.

Το deal της Πανγαία με τη Mig Real Estate για το ποσοστό της τελευταίας έκλεισε στα 2,50 ευρώ ανά μετοχή και αντιστοιχεί σε premium περίπου 25% έναντι της τιμής κλεισίματος (2,01 ευρώ) στις 11.08.2014. Χθες η μετοχή της ΜΙΓΡΕ ολοκλήρωσε τις συναλλαγές με κέρδη 20,90%, στα 2,43 ευρώ.

Η συμφωνία για τη ΜΙΓΡΕ εξυπηρετεί το μακροπρόθεσμο στρατηγικό προσανατολισμό του ομίλου να καταστεί μια από τις κορυφαίες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στη Ν. Ευρώπη, με περιουσιακά στοιχεία άνω των 2 δισ. ευρώ (σήμερα το portfolio της, χωρίς αυτό της ΜΙΓΡΕ, αποτιμάται σε 1 δισ. ευρώ) μέσα στα επόμενα 5 χρόνια.

Με τη συμφωνία αυτή αποκτάται ένα μεγάλο portfolio ακινήτων που, δεδομένης της έλλειψης στην εγχώρια αγορά τέτοιου μεγέθους χαρτοφυλακίων, θα αυξήσει την αξία της Πανγαία. Σε δεύτερο επίπεδο, το ότι πρόκειται για ένα εισηγμένο όχημα εξυπηρετεί τη στρατηγική της Πανγαία για εισαγωγή στο Χρηματιστήριο, ωστόσο πηγές από την εταιρεία αναφέρουν πως δεν αποτελεί απαραίτητα μονόδρομο η αξιοποίηση της ΜΙΓΡΕ για το σκοπό αυτό.

Υπενθυμίζεται πως το listing της MΙG Real Estate στο Χρηματιστήριο της Αθήνας έγινε τον Ιούλιο του 2009. Σήμερα στο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας διαχείρισης χαρτοφυλακίου ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνονται εμπορικά, κατά κύριο λόγο, ακίνητα (τραπεζικά καταστήματα) και γραφειακοί χώροι.

Αντίστοιχα, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Πανγαία υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκιο ακινήτων, με αξία που αγγίζει το 1 δισεκατομμύριο ευρώ, μέγεθος που καθιστά την ΑΕΕΑΠ την πιο μεγάλη της Ελλάδας και μια από τις μεγαλύτερες των Βαλκανίων. Επίσης, το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας διαθέτει φερέγγυους μισθωτές, με ένα σημαντικό μέρος των ακινήτων να αφορά υποκαταστήματα της Εθνικής Τράπεζας. Περιλαμβάνει, ακόμα, και 14 (από συνολικά 28) κρατικά ακίνητα που παραχωρήθηκαν μέσω του ΤΑΙΠΕΔ με sale & leaseback.

Πηγή:www.capital.gr

Γερμανικά σενάρια για την εξοχική κατοικία

Σε «χαρτογράφηση» της Eλληνικής αγοράς ακινήτων η εφημερίδα die Welt καταλήγει ότι παρά την κρίση οι τιμές των παραθαλάσσιων ακινήτων έχουν ανέβει και πάλι στα ύψη.  Πλεονέκτημα οι ανοιχτές παραλίες.

Αν συγκρίνει κανείς τις τιμές των ακινήτων σε ελληνικά τουριστικά θέατρα κοντά στη θάλασσα δεν θα πιστέψει ότι πρόκειται για την ίδια χώρα με ποσοστό ανεργίας που ξεπερνά το 28%, με περικοπές στα μηνιαία εισοδήματα και με αδυναμία πολλών να εξυπηρετήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια.  Και όμως, ο  επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου Engels & Völkers στη Ρόδο τρίβει τα χέρια του από ικανοποίηση για τα 13.000 ευρώ το τετραγωνικό, που πουλάει εξοχικές κατοικίες στο νησί, όταν η αγορά κατοικιών στις πόλεις έχει σπάσει.

Στο παράδειγμα της Ελλάδας φαίνεται καλύτερα από οπουδήποτε αλλού πόσο μεγάλη είναι η διαφορά των απλών Eλλήνων ιδιοκτητών με τους εύπορους ξένους που έρχονται να επενδύσουν στην ελληνική αγορά ακινήτων.  Ενώ οι τιμές στις μητροπόλεις έχουν πέσει κατακόρυφα στα τουριστικά θέρετρα έχουν μείνει στο ίδιο επίπεδο, ίσως να έχουν και αυξηθεί. Όποιος λοιπόν ψάχνει εκεί για ευκαιρίες θα απογοητευτεί.  Ο Κρίστιαν Σάιρερ, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου Global Immobilien Service G.I.S. στο Αουγκσμπούργκ, ειδικευμένου στα ακίνητα στην Ελλάδα, συμφωνεί ότι η κρίση στην αγορά θερινών ακινήτων ανήκει στο παρελθόν.  «Στο απόγειο της κρίσης οι βίλες με θέα τη θάλασσα κόστιζαν 15% με 20%, λιγότερο από ό,τι το 2007.  Στο μεταξύ οι τιμές έχουν αυξηθεί. Οι αγοραστές έρχονται και πάλι μαζικά.  Από τον περασμένο Φεβρουάριο βιώνουμε ένα πραγματικό 'μπουμ'».

Εκτός από τους Βρετανούς, Γερμανούς, Ολλανδούς, Αυστριακούς και Ελβετούς η ελληνική αγορά ακινήτων έχει ανοίξει και για ενδιαφερόμενους από την Μ. Ανατολή που ψάχνουν για καλοκαιρινή κατοικία στην Ελλάδα.  Αντιπρόσωπος  ξένου μεσιτικού γραφείου στην Ελλάδα αναφέρει ότι πολλοί πλούσιοι Αιγύπτιοι, Ισραηλινοί και Λιβανέζοι ψάχνουν στην Ελλάδα σπίτι ως σίγουρο καταφύγιο από τις κρίσεις στις χώρες τους.  Από τη Γερμανία έρχονται πολλοί αγοραστές για να χτυπήσουν ευκαιρίες στην Πελοπόννησο, στις ακτές της Θεσσαλίας ή σε ένα από τα 1400 νησιά, αλλά οι περισσότεροι φεύγουν απογοητευμένοι χωρίς να βρουν χαμηλές τιμές.  Μια άλλη κατηγορία γερμανών αγοραστών είναι γιατροί, δικηγόροι και μικρομεσαίοι επιχειρηματίες.  «Ψάχνουν για βίλες θεωρώντας ότι είναι καλή επένδυση για να αυξήσουν το κεφάλαιό τους», λέει ο μεσίτης Κρίστιαν Σάιρερ.

Το πλεονέκτημα της Ελλάδας σε σχέση με την Ισπανία ή την Πορτογαλία είναι ότι οι ακτές της δεν είναι χτισμένες με τεράστια συγκροτήματα κατοικιών από μπετόν.  Το άλλο προτέρημα της Ελλάδας είναι ότι οι τιμές για αγορά γης είναι χαμηλότερες από όλες τις άλλες μεσογειακές χώρες.  Η Eλληνική κυβέρνηση στηρίζει αυτή τη ζήτηση δίνοντας άδεια παραμονής πέντε χρόνων με δυνατότητα παράτασης σε όσους αγοράζουν ακίνητο αξίας πάνω από 250.000 ευρώ.  Επίσης για να προσελκύσει αγοραστές μείωσε το φόρο αγοράς ακινήτου από 10% σε 3%, γεγονός που συμβάλλει στο να ανέβουν στα ύψη οι τιμές αγοράς.  Μεγάλο μειονέκτημα η έλλειψη κτηματολογίου.

Στη γερμανική εφημερίδα δίνονται τέλος οδηγίες για το οικονομικό σκέλος όσων θέλουν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα με την επισήμανση να είναι κοντά στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη ή την Κρήτη όπου υπάρχουν πτήσεις καθημερινά προς τη Γερμανία και τον χειμώνα...

Νέα εκκαθάριση

Νέα εκκαθάριση του ενιαίου φόρου ακινήτων με διορθώσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του θα γίνει για τους 4.000 ιδιοκτήτες οικοπέδων σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος στους οποίους προέκυψαν μεγάλες επιβαρύνσεις από την πρώτη εκκαθάριση.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Οικονομικών, τα νέα εκκαθαριστικά σημειώματα θα είναι έτοιμα μέσα στο πρώτο 15νθήμερο του Σεπτεμβρίου, προκειμένου να καταβληθεί η πρώτη δόση του φόρου ως το τέλος του μήνα αυτού. Αυτό ισχύει για όλους τους φορολογούμενους μετά και τις ανακοινώσεις του αντιπροέδρου της κυβέρνησης Ευάγγελου Βενιζέλου, με βάση τις οποίες η πρώτη δόση πληρωμής του φόρου μετατίθεται κατά ένα μήνα, για τον Σεπτέμβριο, προκειμένου να διορθωθούν τα λάθη που έχουν προκύψει από τη πρώτη εκκαθάριση.

Υπενθυμίζεται ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα προέκυψε για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων σε 4.000 περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος και οφείλεται στις παραμέτρους που είχαν ληφθεί υπόψη κατά την πρώτη εκκαθάριση. Στις περιοχές αυτές -όπως έχει ήδη ανακοινώσει ο πρωθυπουργός Αντώνης Σαμαράς- θα γίνει νέα εκκαθάριση με βάση τις περυσινές τιμές οικοπέδων οι οποίες είχαν ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό του ΦΑΠ.

Εκτός από την παράταση της πρώτης δόσης, στόχος της κυβέρνησης είναι να μετατεθούν κατά έναν μήνα όλες οι δόσεις αποπληρωμής του φόρου, ενδεχομένως και να αυξηθεί ο αριθμός τους προκειμένου να διευκολυνθούν οι φορολογούμενοι στην καταβολή τους.

Ψάχνουν να βρούν τι θα αλλάξουν

Αν και το πλαίσιο των αλλαγών που προωθούνται στον ΕΝΦΙΑ δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί, το υπουργείο Οικονομικών δείχνει προς σημαντική μείωση των αντικειμενικών αξιών στη βάση των οποίων θα υπολογιστεί ο φόρος κυρίως για τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια με κατοικίες, όπου υπήρξε και το μεγαλύτερο πρόβλημα με τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ.

Το επικρατέστερο σενάριο προβλέπει την εφαρμογή της απόφασης Μαυραγάνη, με τις τιμές ζώνης οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν αποκλειστικά για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας του 2013. Μάλιστα, θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική φορολογητέα αξία για τα ακίνητα όπως προσδιορίσθηκε με βάση τον ΦΑΠ, ενώ όπου χρειασθεί θα επανακαθορισθούν και οι συντελεστές αξιοποίησης των οικοπέδων. Με βάση την απόφαση προκύπτουν μειώσεις στη φορολογητέα αξία των οικοπέδων ακόμα και πάνω από 50% σε σχέση με την αξία που αναγράφεται στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ.

Για παράδειγμα, η αξία οικοπέδου 800 τ.μ. στην Εύβοια είχε υπολογιστεί το 2013 στα 30.000 ευρώ, ενώ με τον ΕΝΦΙΑ η αξία του ανέβηκε στα 80.000 ευρώ. Έτσι για τον υπολογισμό του νέου ΕΝΦΙΑ θα ληφθεί υπόψη η αξία των 30.000 ευρώ και θα περιοριστεί ο φόρος, ενώ ανάλογες εκτιμάται πως θα είναι οι διορθώσεις και σε άλλες αντίστοιχες περιπτώσεις. Σχετικά με το ενδεχόμενο επιπτώσεων της εφαρμογής της συγκεκριμένης απόφασης με τις τιμές του ΦΑΠ του 2013 στην Αττική, στο υπουργείο υποστηρίζουν πως δεν θα υπάρξει πρόβλημα, δηλαδή δεν θα εκτιναχθούν οι τιμές στα ύψη. Για παράδειγμα για ένα οικόπεδο 300 τ.μ. στην Αττική η φορολογητέα αξία του θα παραμείνει στα 35.000 ευρώ όπως υπολογίσθηκε με τον ΕΝΦΙΑ και δεν θα αναπροσαρμοσθεί στα 115.000 που ήταν η αξία του σύμφωνα με την απόφαση για τον ΦΑΠ του 2013

Πως θα διορθώσετε το Ε9

Για πρώτη φορά φέτος έγινε μια μεγάλη φορολογική αλλαγή. Με τη θέσπιση ενιαίου φόρου ακινήτων σε κάθε μορφή δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας με βάση ένα ολοκληρωμένο ηλεκτρονικό σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας όλων των φορολογουμένων, τονίζει σε ανακοίνωσή του το υπουργείο Οικονομικών και προσθέτει ότι "όπως, όμως, είναι φυσικό για τέτοιας έκτασης μεταρρύθμιση, που εφαρμόζεται για πρώτη φορά, προκύπτουν προβλήματα, σφάλματα και στρεβλώσεις.  Όλα αυτά θα αντιμετωπιστούν, πάντα με κριτήριο την εξάλειψη των αδικιών".

Τα προβλήματα που εμφανίζονται, σύμφωνα με το υπουργείο είναι δύο κατηγοριών:

I.     Σφάλματα και παραλείψεις στην υποβολή των δηλώσεων από την πλευρά των φορολογουμένων. Όπως, για παράδειγμα, όπου δεν έγινε σαφής καταγραφή ψιλής κυριότητας και επικαρπίας ή όπου έγιναν λάθη σε επιφάνειες, ορόφους, προσόψεις και έτος κατασκευής ή λανθασμένη συμπλήρωση στοιχείων οικοπέδου σε διαμέρισμα πολυκατοικίας.

II.    Στρεβλώσεις και προβλήματα, που οφείλονται στη μη εξαντλητική κάλυψη όλων των ειδικών περιπτώσεων του νόμου.

Έτσι προέκυψαν υπερβολικές επιβαρύνσεις, ειδικά σε μερικές περιπτώσεις οικοπέδων στην Περιφέρεια. Και αναδείχθηκαν τώρα που έγινε για πρώτη φορά λεπτομερής ηλεκτρονική επεξεργασία όλων των δεδομένων.

Όπως ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονομικών, όλα αυτά θα αντιμετωπιστούν ως εξής:

I.     Σφάλματα ή και παραλείψεις που έγιναν στις ηλεκτρονικές δηλώσεις των φορολογουμένων, μπορούν να διορθωθούν με τροποποιητικές δηλώσεις τους μέχρι 30 Νοεμβρίου. Ασφαλώς χωρίς πρόστιμο και με συμψηφισμό των μέχρι τότε πληρωμών τους με το τελικό σύνολο της οφειλής και επιστροφή φόρου, αν έως τότε έχουν πληρώσει ήδη παραπάνω.  Η ημερομηνία πρόσβασης στο ηλεκτρονικό σύστημα για τις τροποποιητικές δηλώσεις θα ανακοινωθεί σύντομα από την Γ.Γ.Δ.Ε.

II.   Αντίστοιχα, όπου υπάρχουν στρεβλώσεις από κενά ή παραλείψεις της Διοίκησης, θα γίνουν διορθωτικές παρεμβάσεις το ταχύτερο, όπως και συνέβη προ δεκαπενθημέρου με νομοθετική ρύθμιση του Υπουργείου Οικονομικών, όπου διορθώθηκε παράλειψη του αρχικού φορολογικού νόμου, που αφορούσε σε περισσότερο από δύο εκατομμύρια φορολογούμενους.

Τελικός στόχος είναι να εξαλειφθούν ταχύτατα και πλήρως όλες οι πιθανές αδικίες, καταλήγει η ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών.

Τρέχουν και δεν φτάνουν με τον ΕΝΦΙΑ

Διορθωτικές κινήσεις για να ελαφρύνει το φορτίο από τον ΕΝΦΙΑ σε ιδιοκτήτες ακινήτων που αντικειμενικά αδυνατούν να πληρώσουν τον φόρο λόγω οικονομικής στενότητας ετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών, καθώς φοβάται ότι θα μείνουν απλήρωτοι φόροι και θα ανοίξει τρύπα στον προϋπολογισμό.

Στο τραπέζι η επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής, εκπτώσεις και απαλλαγές για ευπαθείς κοινωνικές ομάδες, ακόμα και «κούρεμα» του φόρου για κύρια κατοικία με βάση εισοδηματικά και περιουσιακά στοιχεία.

Οι λογαριασμοί για τον ΕΝΦΙΑ  δείχνουν φόρο δύο ταχυτήτων, με επιβαρύνσεις που ξεπερνούν ακόμα και το 200% σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς («χαράτσι» της ΔΕΗ και ΦΑΠ), αλλά και ελαφρύνσεις μέχρι και πάνω από 40% βγάζουν τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ για 6,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες που αναρτήθηκαν σταδιακά από την περασμένη Παρασκευή στο Taxisnet.

Πως θα αντιμετωπίσετε τον "φουσκωμένο" ΕΝΦΙΑ

Το υπουργείο Οικονομικών «τιμωρεί» όσους έκαναν λάθη ή είχαν παραλείψεις στο Ε9 καθώς στις περιπτώσεις αυτές προχώρησε στον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων με τους υψηλότερους συντελεστές. Έτσι τα εκκαθαριστικά σημειώματα του ΕΝΦΙΑ, που θα αρχίσουν να αναρτώνται από σήμερα στο Taxisnet, θα είναι «φουσκωμένα» για τους συγκεκριμένους ιδιοκτήτες ακινήτων. Για παράδειγμα, αν ένας φορολογούμενος κατοικεί στον 1ο όροφο και άφησε κενό το σχετικό κωδικό στο Ε9 τότε το υπουργείο Οικονομικών θα θεωρήσει ότι ζει στον 6ο όροφο και θα τον φορολογήσει με τον υψηλότερο συντελεστή, ενώ στην περίπτωση που δεν έχει δηλωθεί ποσοστό ιδιοκτησίας ο φορολογούμενος θα φορολογηθεί για το 100% του ακινήτου, ακόμη και αν κατέχει το 50%.

Οι τρόποι που χρησιμοποιήθηκαν προκειμένου να υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ για τους φορολογούμενους που έκαναν λάθος κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε9 καθορίστηκαν με απόφαση της Γενικής Γραμματέας Δημοσίων Εσόδων .

Οι περισσότερες παραδοχές είναι επαχθείς για τους ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι τώρα μπαίνουν σε περιπέτειες. Σε πρώτη φάση θα κληθούν να πληρώσουν τον «φουσκωμένο» φόρο για την ακίνητη περιουσία τους και στη συνέχεια όταν θα ανοίξει η ηλεκτρονική εφαρμογή του Ε9 και μέχρι τις 30 Νοεμβρίου θα πρέπει να υποβάλουν -χωρίς κυρώσεις- τροποποιητική δήλωση για να διορθώσουν ή να συμπληρώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους. Όμως μέχρι να γίνει νέα εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ θα πληρώνουν κανονικά κάθε μήνα το ποσό του φόρου που βεβαιώθηκε με την αρχική δήλωση. Μετά την εκκαθάριση θα γίνει συμψηφισμός του φόρου, ενώ σε περίπτωση που από τη διόρθωση προκύψει μείωση φόρου μεγαλύτερη των 300 ευρώ τότε οι υποθέσεις θα παραπέμπονται για φορολογικό έλεγχο.