Πως θα γίνονται οι μεταβιβάσεις

Μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίς την προσκόμιση από τον φορολογούμενο του πιστοποιητικού της Δ.Ο.Υ ότι την τελευταία διετία έχουν δηλωθεί τυχόν μισθώματα από αυτά, θα μπορούν να κάνουν οι συμβολαιογράφοι.  

Όπως διευκρινίζεται σε εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών, από 1.1.2014 δεν ισχύει η υποχρέωση των συμβολαιογράφων να αρνηθούν τη σύνταξη συμβολαίων για μεταβιβάσεις ακινήτων αν δεν προσκομιστεί νωρίτερα πιστοποιητικό του προϊσταμένου της αρμόδιας ΔΟΥ, από το οποίο να προκύπτει ότι τα μισθώματα του ακινήτου που μεταβιβάζεται ή υποθηκεύεται δηλώθηκαν στη φορολογία εισοδήματος κατά την τελευταία διετία πριν από τη μεταβίβαση ή την εγγραφή της υποθήκης.

Κενό αποφάσεων για υπεραξία και πρόστιμα

Σθεναρές είναι οι αντιδράσεις των τεχνικών κλιμακίων της τρόικας στο σχέδιο της κυβέρνησης που προβλέπει μειώσεις των προστίμων και ευνοϊκότερο καθεστώς για τον φόρο υπεραξίας.  Σύμφωνα με πληροφορίες, τα τεχνικά κλιμάκια δεν φαίνεται να αποδέχονται κυρίως τις αλλαγές για τη φορολόγηση της υπεραξίας κατά την πώληση ακινήτων, ενώ για τα πρόστιμα, αν και εμφανίζονται αντίθετα για τις μειώσεις έως και 80%, το συζητούν στο πλαίσιο των διαπραγματεύσεων.  Στελέχη του οικονομικού επιτελείου αναφέρουν ότι για τα πρόστιμα μπορεί να επέλθει συμφωνία εφόσον κάνουν πίσω σε άλλα θέματα. Για τον φόρο υπεραξίας η κυβέρνηση παρουσίασε χθες νεότερο σχέδιο με το οποίο απαλλάσσονται από τον φόρο οι ιδιοκτήτες που κατέχουν ακίνητα πριν από το 1994.  Πάντως την προηγούμενη εβδομάδα, υψηλόβαθμα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών ανέφεραν ότι στόχος είναι να συμφωνήσουν με την τρόικα για τα δύο ανωτέρω θέματα.  Σε διαφορετική όμως περίπτωση, η κυβέρνηση θα νομοθετήσει μονομερώς, όπως έκανε και με τον ΦΠΑ στην εστίαση.  Το σχέδιο νόμου αναμένεται να κατατεθεί τις επόμενες μέρες μετά το τέλος των διαπραγματεύσεων με την τρόικα.  Οι περισσότερες διατάξεις του νομοσχεδίου έχουν ολοκληρωθεί και αναμένεται να προστεθούν ορισμένες ακόμα από τα υπουργεία Ανάπτυξης και Εργασίας.  Ειδικότερα και σύμφωνα με πληροφορίες, οι αλλαγές που προωθούνται είναι:

Φόρος υπεραξίας

Το τελευταίο σχέδιο που παρουσιάσθηκε στα τεχνικά κλιμάκια προβλέπει την απαλλαγή από τον φόρο υπεραξίας των ιδιοκτητών που έχουν στην κυριότητά τους το προς πώληση ακίνητο πριν από το 1994.  Οπως όλα δείχνουν, το 1994 θα είναι το έτος αναφοράς για την απαλλαγή από τον φόρο.  Πρόκειται για μία τελείως διαφορετική πρόταση από αυτή που είχε υποστηρίξει αρχικώς το οικονομικό επιτελείο και προέβλεπε την απαλλαγή των ακινήτων από τον φόρο υπεραξίας εφόσον το ακίνητο βρίσκεται στην κατοχή του πωλητή περισσότερα από 25 χρόνια.  Δηλαδή το κριτήριο για την επιβολή ή μη του φόρου υπεραξίας δεν θα είναι η περίοδος κατοχής του ακινήτου, αλλά εάν αποκτήθηκε πριν ή μετά το 1994.  Για τα υπόλοιπα ακίνητα θα εφαρμόζεται ένα σύστημα αυτόματου προσδιορισμού της τιμής κτήσης που θα «αποπληθωρίζει» την αξία του κάθε ακινήτου.  Ουσιαστικά θα τιμαριθμοποιείται η τιμή κτήσης (κόστος αγοράς) του ακινήτου, ώστε να γίνεται ορθά η σύγκριση με τις σημερινές τιμές πώλησης.  Με αυτόν τον τρόπο θα μειωθεί σημαντικά ο φόρος υπεραξίας, ενώ θα είναι σωστότερος ο τρόπος υπολογισμού του φόρου.  Ο συντελεστής θα διατηρηθεί στο 15%.  Επίσης διατηρείται η απαλλαγή από τον φόρο υπεραξίας για όσους έχουν κέρδος από την πώληση έως 25.000 ευρώ και έχουν κρατήσει το ακίνητο στην ιδιοκτησία τους τουλάχιστον πέντε χρόνια.  Ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται και θα βεβαιώνεται από τις εφορίες και οι συμβολαιογράφοι θα είναι υπεύθυνοι για την είσπραξη και την απόδοση του φόρου στο Δημόσιο.

Πρόστιμα

Η πρόταση του υπουργείου Οικονομικών προβλέπει μείωση έως 80% των προστίμων για την εκπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων και για τη μη έκδοση αποδείξεων.  Ειδικότερα: • Μειώνεται στα 250 ευρώ από 1.000 ευρώ το πρόστιμο που προβλέπεται για τους επιτηδευματίες και τις επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία (πρώην βιβλία Β΄ κατηγορίας). • Μειώνεται στα 500 ευρώ από 2.500 ευρώ το πρόστιμο που επιβάλλεται σε όσους τηρούν διπλογραφικά βιβλία (πρώην βιβλία Γ΄ κατηγορίας). • Για τις αποδείξεις που δεν εκδίδονται, θα καθιερωθεί πλαφόν στο ύψος του προστίμου, το οποίο θα οριστεί στις 30.000 ευρώ.

Αντικειμενικές τέλος για τις μεταβιβάσεις;

Μετά τη μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 8%-10% στο 3% της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών έχει ρίξει στο τραπέζι μια ακόμη πρόταση-μπόνους στην κτηματαγορά. Τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης με βάση το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα και όχι την αντικειμενική αξία που ισχύει σήμερα. Μπορεί οι μεταβιβάσεις ακινήτων να παραμένουν παγωμένες για περισσότερους από δυο μήνες, ωστόσο, στο υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζουν το ξεπάγωμα να γίνει με το παραπάνω μπόνους για τους αγοραστές ακινήτων. Η πρόταση έχει πέσει από την πλευρά του υπουργείου προς τους εκπροσώπους των τεχνικών κλιμακίων της τρόικας για τα φορολογικά με τα οποία γίνεται και η βασική διαπραγμάτευση για τις αλλαγές στα φορολογικά πρόστιμα αλλά και στο φόρο υπεραξίας οι ατέλειες του οποίου έχουν ουσιαστικά παγώσει και τις μεταβιβάσεις στην κτηματαγορά. Το επιχείρημα πίσω από την πρόταση που έχει πέσει στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων με την τρόικα είναι, εκτός από την τόνωση της κτηματαγοράς διότι οι μεταβιβάσεις γίνονται πλέον με τίμημα πολύ χαμηλότερο των αντικειμενικών τιμών (έχουν καταγραφεί μεταβιβάσεις με τίμημα ακόμη και 70% χαμηλότερο της αντικειμενικής τιμής), το γεγονός ότι ο συνδυασμός φόρου μεταβίβασης και φόρου υπεραξίας επιφέρει αύξηση των φορολογικών εσόδων στο μέλλον. Για παράδειγμα, ο φορολογούμενος που θα αποκτήσει σήμερα ένα ακίνητο με πολύ χαμηλή τιμή και θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης 3% επί της τιμής αυτής, θα καταγράψει στο μέλλον πολύ υψηλή υπεραξία (λόγω χαμηλής βάσης σύγκρισης) η οποία φορολογείται με συντελεστή 15%. Υπάρχουν όμως ενστάσεις και αντεπιχειρήματα για την ουσιαστική κατάργησης των αντικειμενικών τιμών. Το βασικό αντεπιχείρημα είναι ότι θα χαθούν κρατικά έσοδα επειδή ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογίζεται επί χαμηλότερης τιμής. Ένα δεύτερο επιχείρημα είναι ότι με την ουσιαστική κατάργηση των αντικειμενικών τιμών θα επέλθει στο μέλλον έξαρση της φοροδιαφυγής στις μεταβιβάσεις αφού κατά κανόνα ο αγοραστής θα έχει πάντα συμφέρον να δηλώσει τίμημα χαμηλότερο από το πραγματικό ή την αντικειμενική αξία. Σε κάθε περίπτωση οι τελικές αποφάσεις για τις αλλαγές στη φορολογία των μεταβιβάσεων ακινήτων αναμένονται τις επόμενες ημέρες και θα προκύψουν από τη διαπραγμάτευση του ΥΠΟΙΚ με τα τεχνικά κλιμάκια της τρόικας.

Από τον Απρίλιο και βλέπουμε...

Υπό διάλυση επί 70 ημέρες βρίσκεται η αγορά ακινήτων εξαιτίας της μεγάλης καθυστέρησης σχετικά με την κατάθεση του φορολογικού νομοσχεδίου το οποίο θα περιλαμβάνει και διευκρινίσεις για τον φόρο υπεραξίας 15% που ισχύει από τις αρχές του έτους.  Πληροφορίες αναφέρουν ότι το φορολογικό νομοσχέδιο θα κατατεθεί τις επόμενες ημέρες προκειμένου να ψηφιστεί, ωστόσο θα καθυστερήσει η αποστολή της εγκυκλίου στις αρμόδιες ΔΟΥ, με αποτέλεσμα η κτηματαγορά να συνεχίσει να είναι παγωμένη και ολόκληρο τον Μάρτιο.  Είναι χαρακτηριστικό ότι δεν έχει ολοκληρωθεί καμιά αγοραπωλησία από τον Ιανουάριο και μετά, ενώ σημαντικό πρόβλημα υπάρχει και με τις μεταβιβάσεις εντός των δήμων, κυρίως για απαλλοτριωθέντα ακίνητα με αποτέλεσμα να μην μπορούν να πάρουν αποζημιώσεις οι κάτοχοί τους.  Κι ενώ ο νέος αυτός φόρος έπρεπε να τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου, εδώ και περίπου 2,5 μήνες η κτηματαγορά έχει «παγώσει» προκαλώντας νευρικό κλονισμό σε μεσίτες, ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές.  Η αδυναμία εφαρμογής του φόρου υπεραξίας έχει προκαλέσει μπλακ άουτ σε όλες τις αγοραπωλησίες, με αποτέλεσμα ακόμη και κλεισμένα συμβόλαια να μην ολοκληρώνονται εξαιτίας των εκκρεμοτήτων σχετικά με την τιμή κτήσης του ακινήτου, με το ποιες ιδιοκτησίες θα εξαιρεθούν, ποιοι θα είναι οι μειωτικοί συντελεστές για την παλαιότητα κ.λπ.  Τα βασικά ζητήματα που θα πρέπει να λύσει το νομοσχέδιο και η ερμηνευτική εγκύκλιος για τον φόρο υπεραξίας είναι τα εξής:

Η τιμή κτήσης του ακινήτου.  Αν δηλαδή για τον υπολογισμό του φόρου θα υπολογίζεται η αντικειμενική ή η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή.  Φαίνεται να έχει προκριθεί η αντικειμενική, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις είναι μεγαλύτερη από την εμπορική.

Μηδενικό ή ελάχιστο φόρο θα πληρώσουν όπως φαίνεται όσα ακίνητα βρίσκονται για 25 χρόνια και πάνω στα χέρια του ιδιοκτήτη.  Επίσης, για όσα έχουν διακρατηθεί περισσότερα από πέντε χρόνια, από την υπεραξία -μετά και την εφαρμογή ενός συντελεστή απομείωσης- θα αφαιρείται και το ποσό των 25.000 ευρώ.  Για τα ακίνητα που δεν μπορεί να βρεθεί η τιμή κτήσης, θα προβλέπεται προσέγγισή της με βάση μαθηματικό τύπο.

Μετέωρες οι αλλαγές σε φόρο υπεραξίας και πρόστιμα

Στις Ελληνικές καλένδες στέλνει η τρόικα τα σχέδια του υπουργείου Οικονομικών να διορθώσει τα τραγικά λάθη που έχει κάνει στο τελευταίο φορολογικό νομοσχέδιο.  Οι ελεγκτές διατυπώνουν ενστάσεις αναφορικά με τις αλλαγές που σχεδιάζει το οικονομικό επιτελείο, σχετικά με την εξαίρεση από το φόρο υπεραξίας των ακίνητων παλαιότητας άνω των 25 ετών, αλλά και με τη μείωση των εξοντωτικών προστίμων της εφορίας.  

Πολύ χαμηλά βρίσκουν τα νέα πρόστιμα οι δανειστές.  

Πληροφορίες αναφέρουν ότι ήδη τα τεχνικά κλιμάκια απαίτησαν από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να μη γίνει καμία αλλαγή στο φόρο και να εφαρμοστεί ακριβώς όπως ψηφίστηκε (με συντελεστή 15% σε περίπτωση κέρδους από πώληση ακινήτου).  Παράλληλα οι δανειστές, στο θέμα του προσδιορισμού της αρχικής αξίας του ακινήτου, ζητούν να γίνεται από τους φορολογουμένους και όχι από τους συμβολαιογράφους.  Η άρνηση της τρόικας οφείλεται στο γεγονός ότι θεωρούν πως αν υπάρχουν εξαιρέσεις από το φόρο υπεραξίας, θα χαθούν σημαντικά δημόσια έσοδα.  Οι δανειστές εμφανίζονται αντίθετοι και στη μείωση των προστίμων, καθώς θεωρούν ότι τα νέα πρόστιμα θα είναι πολύ χαμηλά.  Οι ενστάσεις της τρόικας καθυστερούν την κατάθεση του νομοσχεδίου από το υπουργείο Οικονομικών, στο οποίο σχεδίαζε να προβλέπεται η απαλλαγή από το φόρο υπεραξίας των ακινήτων που έχουν διακρατηθεί για περισσότερα από 25 έτη, ο πληθωρισμός της αξίας κτήσης και ο υπολογισμός του φόρου με βάση μαθηματικό τύπο.  Αναφορικά με τις διορθώσεις στα πρόστιμα, το υπουργείο Οικονομικών σχεδίαζε να μειώσει τα πρόστιμα από τα 2.500 για υπόχρεους με διπλογραφικά και 1.000 ευρώ για υπόχρεους με απλογραφικά βιβλία για σειρά παραβάσεων όπως η μη υποβολή δήλωσης ΦΠΑ ή η μη έκδοση αποδείξεων, σε 500 και 250 ευρώ αντίστοιχα.

Περιμένει την τρόικα ο φόρος υπεραξίας

Σημαντική επίπτωση στην αγορά ακινήτων και την οικονομική δραστηριότητα έχουν οι καθυστερήσεις στην αλλαγή του φόρου υπεραξίας.Την προειδοποίηση αυτή απηύθυνε προς την τρόικα ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης σε συνεργασία που είχε με τεχνικά της κλιμάκια. Το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει τις εξής αλλαγές στο φόρο υπεραξίας:

- Για όσους κρατούν ακίνητα στην κατοχή τους για διάστημα μεγαλύτερο των 25 ετών ή έχουν κέρδος από την πώληση χαμηλότερο των 25.000 ευρώ και έχουν κρατήσει το ακίνητο για τουλάχιστον πέντε χρόνια, δεν θα επιβάλλεται φόρος υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση.

- Για φορολογούμενους οι οποίοι θα προχωρήσουν σε πώληση του ακινήτου τους εντός του χρονικού ορίου των 25 ετών, ο φόρος θα περιορίζεται σε συνάρτηση με τον πληθωρισμό.

ΔΝΤ, ΕΕ και ΕΚΤ δεν συμφωνούν με τις αλλαγές που εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών στο φόρο υπεραξίας, καθώς υποστηρίζουν πως θα οδηγήσουν σε λιγότερα φορολογικά έσοδα. Μάλιστα, παρά τις αναφορές της Κυβέρνησης ότι η κτηματαγορά έχει «παγώσει» , καθώς αναμένει να διευκρινισθεί το νέο νομοθετικό πλαίσιο, η πλευρά των δανειστών δεν φαίνεται να βιάζεται. Σημειώνεται πως από τις αρχές του έτους δεν έχει μεταβιβαστεί ούτε ένα ακίνητο εξαιτίας της ασάφειας που επικρατούσε στη νομοθεσία που ψηφίσθηκε το Δεκέμβριο του 2013, αλλά και της απόφασης των συμβολαιογράφων να απέχουν από τα συμβόλαια.

Το μεγάλο κόλπο που παγίδευσε 600.000 ιδιοκτήτες

Στο βωμό της επίτευξης του πρωτογενούς πλεονάσματος ρίχνει η κυβέρνηση 600.000 ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ή ημιυπαίθριων χώρων.Το υπουργείο Οικονομικών τούς εντάσσει στους υπόχρεους υποβολής Ε9, ώστε να προστεθούν οι χώροι αυτοί στα συνολικά τετραγωνικά. Ο νόμος το προέβλεπε, αλλά η εγκύκλιος αποτελεί έκπληξη για όσους είχαν σπεύσει βλέποντας μόνο το... τυρί της τακτοποίησης και όχι τη φάκα τής εσαεί φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων τους. Η απόφαση επιβάλλει νέες επιβαρύνσεις από τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, αλλά και από την αύξηση του τεκμηρίου, με αποτέλεσμα να φουσκώσει ακόμα περισσότερο ο τελικός φορολογικός λογαριασμός. Στην ανακοίνωσή του το υπουργείο Οικονομικών διευκρινίζει ότι όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση μέσα στο 2013 και υπάρχουν και την 1η Ιανουαρίου 2014, είναι υπόχρεοι υποβολής Ε9. Ωστόσο, εξαιτίας της κατάργησης του ΦΑΠ και της θέσπισης του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, για να αποφευχθεί η πιθανότητα εσφαλμένου υπολογισμού του φόρου, υποχρέωση υποβολής Ε9 έχουν και:

* Οσοι έχουν ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί ή ημιυπαίθριους χώρους, μόνο στις περιπτώσεις που δεν έχουν αναγραφεί σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9. Ετσι καλύπτουμε τις περιπτώσεις αυτές ώστε η εικόνα του Ε9 συμφωνεί με τις δηλώσεις των μηχανικών για την τακτοποίηση.

* Τα νομικά πρόσωπα, εφ' όσον τα ακίνητά τους εντάσσονται σε κάποια κατηγορία απαλλαγών. Η ίδια υποχρέωση υφίσταται και για τα φυσικά πρόσωπα, εφ' όσον έχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται του φόρου ή προβλέπεται μείωση αυτού. Με τις δηλώσεις αυτές θα χρεωθεί μειωμένος ΕΝΦΙΑ και δεν θα ταλαιπωρηθούν οι φορολογούμενοι με τροποποιήσεις.

* Οποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία, η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης, για να τους αναγράψει στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Τονίζεται πως η δήλωση αυτή, αντίθετα με όσα έχουν αναληθώς γραφτεί, καλύπτει τις περιπτώσεις που αυτά είναι παρακολουθήματα και συνεπώς υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει, συνεπώς, να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας.

* Ο εργολάβος, για να αναγράψει το εργολαβικό του αντάλλαγμα, εφ' όσον έχουν παρέλθει 4 χρόνια από την έναρξη ανέγερσης της οικοδομής ή έχουν χρησιμοποιηθεί καθ' οιονδήποτε τρόπο από αυτόν τα ακίνητα πριν από την παρέλευση της τετραετίας. Ο οικοπεδούχος, για να διαγράψει το εργολαβικό αντάλλαγμα, κατά τα ανωτέρω.

* Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, ο οποίος κατέχει το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του φορέα.

* Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει στην ΕΤΑΔ Α.Ε. και στην «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε.», ο οποίος κατέχει το ακίνητο με τη συναίνεση των εταιρειών αυτών.

* Οι ΟΤΑ για τα ακίνητα τα οποία έχουν δεσμεύσει και έχει προσδιορισθεί η αποζημίωση, για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή της σχετικής αποζημίωσης. (Ο κύριος του δεσμευμένου από ΟΤΑ ακινήτου εξακολουθεί να είναι υπόχρεος να δηλώνει το ακίνητο.)