Αντικειμενικές για τους φόρους

Πωλήσεις κάτω από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων καταγράφουν τα μεσιτικά γραφεία στις λεγόμενες ακριβές περιοχές της Αττικής, ενώ πλέον οι καθημερινές αγοραπωλησίες μετρώνται στα δάχτυλα του ενός χεριού. Η κατάρρευση που παρουσιάζει η ελληνική κτηματαγορά απεικονίζεται στα αποτελέσματα έρευνας που διενήργησε το Τμήμα Έρευνας & Ανάλυσης του κτηματομεσιτικού γραφείου Re/Max Άθμονον αναφορικά με τα πωληθέντα ακίνητα στις περιοχές Αμαρουσίου, Βριλησσίων, Μελισσίων, Κηφισιάς, Εκάλης, Νέας Ερυθραίας και Δροσιάς. Η έρευνα αυτή αφορά τις συνολικές πραγματοποιηθείσες πωλήσεις ακινήτων 1η Ιανουαρίου 2013 έως και 31 Δεκεμβρίου 2013 όπως αυτές μεταγράφηκαν στα Υποθηκοφυλακεία. Το 61% των συμβολαίων που πραγματοποιήθηκαν το 2013 «έκλεισαν» σε τιμές κάτω από τις αντικειμενικές! Το 2013, στις παραπάνω περιοχές πωλήθηκαν μόλις 591 ακίνητα. Όπως αναφέρονται στα συμπεράσματα της έρευνας, Παρ' όλο που οι υπάρχουσες ζητήσεις αφορούν ακίνητα έως 15 ετών, παρατηρούμε ότι τελικά, στο Μαρούσι το 51% των πωλήσεων αφορά ακίνητα άνω των 20 ετών, στην Εκάλη το 69% και στην Κηφισιά το 59%. Στο Μαρούσι το 59% των πωληθέντων κατοικιών είναι από 70 έως 120τμ, στα Βριλήσσια το 54%, στα Μελίσσια το 83% ενώ στην Κηφισιά το 50% αφορά κατοικίες άνω των 150τμ. Οι πραγματοποιηθείσες πωλήσεις σε αυτές τις δημοτικές ενότητες είναι αισθητά μικρότερες απ' ότι πριν από μερικά χρόνια.

Οι περιοχές όπου οι αντικειμενικές είναι αισθητά υψηλότερες των πραγματικών είναι το Μαρούσι (το 53% των κατοικιών πουλήθηκε κάτω από την αντικειμενική), η Εκάλη (το 40%) και η Δροσιά (το 56%) ενώ στις υπόλοιπες περιοχές οι πωλήσεις κατοικιών κάτω από την αντικειμενική κυμαίνονται στο 28-37%. Το Μαρούσι παραμένει ο δήμος με τις περισσότερες πωλήσεις στα βόρεια προάστια με 2η την δημοτική ενότητα της Κηφισιάς, ενώ σε όλες τις περιοχές (με εξαίρεση την Εκάλη και την Κηφισιά) οι πωλήσεις επικεντρώνονται πλέον σε διαμερίσματα (51% - 89%). Συγκριτικά με τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση, το ποσοστό των πωληθέντων είναι πολύ μικρό (από 3% έως 11%), ενώ οι πωλήσεις κάτω από την αντικειμενική αφορούν το 28% έως 61% των πωλήσεων. Μάλιστα, στην έρευνα επισημαίνεται ότι ακόμη και ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά το 2000 άρχισαν να πωλούνται κάτω από την αντικειμενική. Τέλος, αναφέρεται ότι στην αγορά συνεχίζει να υπάρχει, αν και μικρό, ενδιαφέρον από ιδιώτες για αγορά οικοπέδων καθώς και από κάποιους κατασκευαστές.

Αντισυνταγματικό το χαράτσι

Αντισυνταγματικό είναι το «χαράτσι» για τα ακίνητα που πληρώθηκε τη διετία 2011 - 2012 μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, σύμφωνα με απόφαση-βόμβα του Δ΄ τμήματος του Αρείου Πάγου, που θα προκαλέσει σοκ στο κυβερνητικό επιτελείο, καθώς έχει εισπράξει μεγάλα κονδύλια από το ΕΕΤΗΔΕ και βρίσκεται σε εξέλιξη η είσπραξή του με τη νέα μορφή (ως ΕΕΤΑ σε δόσεις) περιορισμένο κατά 10%. Αν υπερισχύσει στα επόμενα στάδια η αντισυνταγματικότητα το Δημόσιο θα αναγκαστεί να επιστρέψει περίπου 2 δισ.!

Η υπόθεση λόγω της αντισυνταγματικότητας και της οριακής πλειοψηφίας (3-2) παραπέμπεται στην Ολομέλεια Αρείου Πάγου για οριστική κρίση. Σημειώνεται ότι η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας είχε κρίνει με μεγάλη πλειοψηφία συνταγματική την είσπραξη του ΕΕΤΗΔΕ. Τώρα το Δ΄ τμήμα ΑΠ κρίνει (293/14) τη ρύθμιση αντισυνταγματική στο σύνολό της, αλλά και αντίθετη στο 1ο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ (Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων Ανθρώπου) που προστατεύει τα περιουσιακά δικαιώματα. Αν η Ολομέλεια ΑΠ υιοθετήσει την άποψη αυτή, η υπόθεση θα πρέπει να παραπεμφθεί στο Ανώτατο Ειδικό Δικαστήριο (ΑΕΔ) για επίλυση, αφού θα υπάρχει σύγκρουση με το ΣτΕ. Επίσης, κρίθηκε από τον Άρειο Πάγο ότι το χαράτσι δεν είναι τέλος αλλά φόρος, ενώ η επιβολή του παραβιάζει το Πρώτο Πρόσθετο Πρωτόσκολο της ΕΣΔΑ.

Ακόμη, υπογραμμίζουν οι αρεοπαγίτες ότι το χαράτσι παραβιάζει πλειάδα συνταγματικών διατάξεων, όπως είναι:

- το άρθρο 2 που προστατεύει το σεβασμό και την αξία των πολιτών,

-το άρθρο 4 που επιβάλλει την ισότητα μεταξύ των πολιτών,

-το άρθρο 20 που προστατεύει το δικαίωμα των πολιτών να προσφεύγουν στα δικαστήρια,

-το άρθρο 21 που προστατεύει την οικογένεια και

-το άρθρο 78 που ξεκαθαρίζει ότι φόρος εισπράττεται μόνο εφόσον προβλέπεται από νόμο.

Ο εισηγητής της υπόθεσης  κατά τη συζήτηση της υπόθεσης είχε ταχθεί υπέρ των απόψεων της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, όπως αυτές διατυπώθηκαν υπέρ της συνταγματικότητας του ΕΕΤΗΔΕ και της αντισυνταγματικότητας της διακοπής του ρεύματος. Τον Άρειο Πάγο τον απασχόλησε η αίτηση του υπουργού Οικονομικών Γιάννη Στουρνάρα με την οποία ζητάει να αναστείλει η υπ' αριθμ. 1101/2012 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Με την τελευταία αυτή απόφαση κρίθηκε αντισυνταγματική και παράνομη η είσπραξη του τέλους ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.

Τι αλλάζει στο φόρο υπεραξίας

Σημαντικές αλλαγές έρχονται στο φόρο υπεραξίας των ακινήτων.  

Ο φόρος υπεραξίας 15% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων ουσιαστικά καταργείται και πλέον εξετάζεται η καθιέρωση ενός μαθηματικού τύπου για τον αυτόματο προσδιορισμό των τιμών κτήσης και πώλησης του ακίνητου, προκειμένου στη διαφορά που θα προκύψει να επιβληθεί φόρος υπεραξίας 15%.  
Σε ό,τι αφορά τα πρόστιμα εξετάζεται η μείωση κατά 50% του προστίμου των 1.000 ευρώ ή 2.500 ευρώ για την εκπρόθεσμη υποβολή ΦΠΑ για την πρώτη φορά, προκειμένου να διευκολυνθούν οι επιχειρήσεις και οι ελεύθεροι επαγγελματίες που δεν είχαν δόλο στην καθυστέρηση υποβολής της δήλωσης, με την προϋπόθεση συμμόρφωσης σε εύλογο διάστημα.

Νέα πτώση 6% προβλέπει η Fitch

Επιβράδυνση του αριθμού των νέων επισφαλών στεγαστικών δανείων, διαπιστώνει ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης Fitch, σε έκθεσή του για την ελληνική στεγαστική αγορά στο τέταρτο τρίμηνο του 2013, αλλά σημειώνει ότι ο συνολικός αριθμός των μη εξυπηρετούμενων δανείων συνεχίζει να αυξάνεται λόγω του μικρού αριθμού κατασχέσεων. Fitch: Προβλέπει πτώση 6% στις τιμές των ακινήτων το 2014 Στο τελευταίο τρίμηνο του 2013, το επίπεδο των δανείων που δεν εξυπηρετούνται πάνω από τρεις μήνες έφθασε το 10% του τρέχοντος ύψους των ενεχύρων έναντι 8% στο αντίστοιχο διάστημα του 2012, αναφέρει ο Fitch στην έκθεση Mortgage Market Index - Greece. «Η πλειοψηφία των δανειοληπτών που δεν εξυπηρετούν τα δάνειά τους παραμένουν προστατευμένοι, αν και οι αλλαγές που επήλθαν με τον νόμο 4224/2013 όσον αφορά την απαγόρευση των κατασχέσεων μπορεί να καλύπτουν λιγότερους», αναφέρει η διευθύντρια του Fitch, Σάνια Πάικ. Ο οίκος αναμένει ότι η ανάκτηση κεφαλαίων από τις τράπεζες θα μείνει στάσιμη για το 2014, ενώ η έκθεση αναφέρει ότι στο τέταρτο τρίμηνο του 2013 το συνολικό ποσό που έχει ανακτηθεί από τις τράπεζες ως ποσοστό του συνόλου των μη εξυπηρετούμενων δανείων (cumulative net defaults) ανήλθε στο 2,6%. «Οι πρόσφατες αλλαγές στη φορολογία ακίνητης περιουσίας (με το νόμο 4223/2013) αίρουν κάποιες αβεβαιότητες για τους πιθανούς αγοραστές και μπορεί να ενισχύσουν το κλίμα στην αγορά ακινήτων, αλλά το μακροοικονομικό υπόβαθρο εξακολουθεί να ασκεί πολύ έντονη πτωτική πίεση στις αξίες», δήλωσε αξιωματούχος του Fitch. Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα συνέχισαν να μειώνονται, καθώς η αγορά παραμένει αδύναμη, με τη μείωση τους να φθάνει στο τρίτο τρίμηνο του 2013 το 34,3% σε σχέση με το υψηλότερο επίπεδό τους, σημειώνει ο οίκος, προσθέτοντας ότι η τάση από τρίμηνο σε τρίμηνο δείχνει ότι οι μειώσεις των τιμών έχουν επιβραδυνθεί, καθώς αυτές υποχώρησαν μόνο 0,9% από το δεύτερο τρίμηνο. Ο οίκος αναμένει μία περαιτέρω μείωση των τιμών των κατοικιών κατά 6% το 2014.

Κυνηγούν φορολογούμενους για φόρους που έχουν πληρώσει!

Δεν έχει τέλος το φορολογικό χάος που επικρατεί το τελευταίο διάστημα. Εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενοι οι οποίοι ενώ έχουν πληρώσει κανονικά εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών τα ποσά των φόρων που χρωστούσαν εμφανίζονται στο Taxis και στο Taxisnet να μην έχουν εξοφλήσει τους φόρους. Έτσι θεωρούνται οφειλέτες ληξιπρόθεσμων χρεών και δεν έχουν τη δυνατότητα να λάβουν φορολογική ενημερότητα για διάφορες συναλλαγές τους ενώ παράλληλα κινδυνεύουν ακόμη και με κατασχέσεις εισοδημάτων και καταθέσεων. Τις τελευταίες ημέρες χιλιάδες φορολογούμενοι βλέπουν στο «λογαριασμό» τους στο Taxisnet να τους έχουν καταλογιστεί ως «ληξιπρόθεσμες οφειλές» τα ποσά των μηνιαίων δόσεων φόρου εισοδήματος ή φόρου ακίνητης περιουσίας ή του φόρου πολυτελούς διαβίωσης που έχουν ήδη εξοφλήσει στις τράπεζες με βάση την «Ταυτότητα Οφειλής». Οι φορολογούμενοι που επισκέφθηκαν την εφορία τους για να διαμαρτυρηθούν ενημερώθηκαν από τους υπαλλήλους των Δ.Ο.Υ. ότι το σύστημα με το οποίο ενημερώνεται οι υπηρεσίες για τις εξοφλήσεις φόρων που γίνονται πλέον στο σύνολό τους στις τράπεζες λειτουργεί με …ρυθμούς χελώνας. Τα πληροφοριακά συστήματα του υπουργείου Οικονομικών ενημερώνονται για πληρωμές που γίνονται μέσω των τραπεζών με μεγάλη καθυστέρηση που μπορεί να φθάσει ακόμη και τις 2 ή 3 εβδομάδες. Όπως εξηγούν οι εφοριακοί κάθε μέρα, οι τράπεζες εκδίδουν αναλυτικούς καταλόγους με στοιχεία (ΑΦΜ, Ταυτότητα Οφειλής, εξοφληθέν ποσό) για όλες τις πληρωμές που έγιναν και τους αποστέλλουν στις Δ.Ο.Υ., είτε ηλεκτρονικά είτε εντύπως δια αλληλογραφίας. Στη συνέχεια οι υπάλληλοι των Δ.Ο.Υ. καταχωρούν μία προς μία τις πληρωμές που αναγράφουν οι κατάλογοι, ώστε τα πληροφοριακά συστήματα (Τaxis και Taxisnet) να ενημερωθούν για όλες τις εμπρόθεσμες πληρωμές. Για να ολοκληρωθεί μια τέτοια διαδικασία απαιτεί πολλές ημέρες. Κι αυτό γιατί για την καταχώρηση των στοιχείων κάθε πληρωμής ο υπάλληλος θα πρέπει να εισέλθει στο σύστημα, να εκδώσει χειρόγραφα διπλότυπο είσπραξης με βάση τα στοιχεία που έχει στείλει η τράπεζα, να επικυρώσει το διπλότυπο και να εκδώσει Ατομικό Φύλλο Διαγραφής Οφειλής, ώστε να πιστωθεί το εξοφληθέν ποσό και να σβηστεί η οφειλή από τον υπολογιστή του Taxis.

Περιμένουν νέα πτώση 10%

Μόνο τέσσερις χιλιάδες νέες κατοικίες κατασκευάζονται πλέον πανελλαδικά κάθε τρίμηνο, έναντι 40.000 ανά τρίμηνο το 2007! Μόλις 8-9 δισ. ευρώ επενδύθηκαν πέρυσι στον κλάδο των κατασκευών, έναντι 33 δισ. ευρώ το 2007. Και το εισόδημα που παράγεται σήμερα από τον κλάδο των τεχνικών έργων και της οικοδομής είναι 3-4 δισ. ευρώ, έναντι 16 δισ. ευρώ το 2006, ενώ οι απασχολούμενοι έχουν μειωθεί σε κάτω από 200.000, έναντι 363.000 το 2007. Ταυτόχρονα , οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 260% κατά την περίοδο 1997-2008, έναντι αύξησης των εισοδημάτων κατά 200%. Το 160% της διαφοράς , υποστηρίζουν αναλυτές , δείχνει τη φούσκα. Μετά την κρίση, τιμές και εισοδήματα άρχισαν να πέφτουν, και το 2013, ο ρυθμός μεταβολής των τιμών των ακινήτων έφτασε πολύ κοντά στο ρυθμό μεταβολής των εισοδημάτων. Η φούσκα έχει ροκανιστεί, αλλά όχι εντελώς, θα χρειαστεί περαιτέρω πτώση πριν αποκατασταθεί η ισορροπία. Δεδομένου λοιπόν ότι ισχύει η σχέση μεταξύ εισοδημάτων και τιμών στα ακίνητα, εκτιμάται ότι θα υπάρξει ακόμη μια μικρή πτώση στις τιμές, της τάξης του 10%, κατά τους επόμενους 16 μήνες, μετά και την οποία ο πτωτικός κύκλος θα έχει ολοκληρωθεί.

Το αλαλουμ με τον φόρο υπεραξίας συνεχίζεται

Εντός της εβδομάδας αναμένονται οι διευκρινίσεις του οικονομικού επιτελείου για τον φόρο υπεραξίας στα ακίνητα ο οποίος έχει προκαλέσει σοβαρά προβλήματα στην αγορά. Η εγκύκλιος θα ρυθμίζει σειρά ζητημάτων όπως ποια τιμή θα χρησιμοποιείται για την επιβολή του φόρου, η αντικειμενική ή η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Δεν αποκλείεται να υπάρξουν συντελεστές υπολογισμού ώστε να μην επιβαρύνονται τα ακίνητα που αγοράστηκαν πριν από μερικές δεκαετίες και πωλούνται σε υψηλότερες τιμές. Ενδεχομένως να υπάρξουν και απαλλαγές για τους ιδιοκτήτες που κράτησαν για πολλά χρόνια τα ακίνητά τους, δηλαδή δεν είχαν σκοπό τον προσπορισμό κέρδους αλλά είχαν σκοπό μόνο την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών. Επίσης, φαίνεται να προκρίνεται η διαδικασία υπολογισμού του φόρου από τις εφορίες και η υποχρέωση καταβολής τους από τους συμβολαιογράφους ώστε να μην έχουν οι τελευταίοι την ευθύνη για κάποιο λάθος στο υπολογισμό. Εν τω μεταξύ η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει στην κυβέρνηση τον αυτόματο υπολογισμού του φόρου υπεραξίας ο οποίος όμως θα υπολογίζεται όχι επί της διαφοράς αλλά επί του τιμήματος της πώλησης με συντελεστή 3% (όσο και ο φόρος μεταβίβασης) για όσα ακίνητα αποκτήθηκαν από την 1.1.2007 και μετά, δηλαδή από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, και 5% για όσα ακίνητα αποκτήθηκαν οποτεδήποτε προγενέστερα. Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά επίσης να απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας τα ακίνητα που διακρατήθηκαν από τον ιδιοκτήτη τους για διάστημα μεγαλύτερο των 15 ετών, όπως ισχύει στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.