Βρείτε την αξία του ακινήτου

Το πιο δημοφιλές σύνθημα στην αγορά ακινήτων ήταν πάντα "θέση, θέση, θέση." Λοιπόν, παιδιά, τώρα υπάρχει ένα νέο σύνθημα, και το όνομά του είναι "τιμή, τιμή, τιμή." Μπορείτε να έχετε το πιο ωραίο σπίτι στη Βουλιαγμένη αλλά αν δεν σας φτάνουν τα λεφτά ή αν η τιμή στην οποία προσφέρεται είναι φουσκωμένη θα το αγοράζατε; Εδώ θα βρείτε μερικές συμβουλές που θα σας κατευθύνουν προς τη σωστή κατεύθυνση για να εκτιμήσετε την αξία του σπιτιού.

Εκτίμηση: Ένας κτηματομεσίτης που γνωρίζει την περιοχή του μπορεί να εκτιμήσει το ακίνητο. Τις πιο πολλές φορές η συγκεκριμένη υπηρεσία δεν χρεώνεται. Τώρα αν το ακίνητο είναι μεγάλης αξίας θα χρειαστείτε την βοήθεια πιστοποιημένων εκτιμητών. Οι μεγάλες εταιρίες ακινήτων προσφέρουν με αμοιβή την συγκεκριμένη υπηρεσία αλλά υπάρχει το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών. Μια εκτίμηση μπορεί να σας δώσει μια ιδέα για την αξία του ακινήτου.

Συγκριτικά στοιχεία: Ποια σπίτια μοιάζουν με το δικό σας στη γειτονιά και προσφέρονται για πώληση; Συγκριτικά στοιχεία μπορεί να βρείτε στη γειτονιά σας ή σε κοντινές γειτονιές. Προϋπόθεση είναι να έχουν ανάλογα χαρακτηριστικά με το δικό σας. Εάν υπάρχει συγκρίσιμο σπίτι που πωλείται για 150,000 ευρώ, τότε δεν υπάρχει λόγος να πληρώσετε τις 180.000 δολάρια που ζητά ο ιδιοκτήτης με τον οποίο διαπραγματεύεστε.

Αγγελίες: Η μελέτη των αγγελιών είναι ένας καλός τρόπος για να αποκτήσετε μία ένδειξη για το επίπεδο των τιμών αλλά μπορεί να πέσετε θύμα παραπληροφόρησης. Για παράδειγμα υπάρχουν αγγελίες με χαμηλές τιμές που στοχεύουν στο να τραβήξουν το ενδιαφέρον των αγοραστών. Στόχος η δημιουργία ενός πολέμου προσφορών. Ένα άλλο ενδεχόμενο και το πιο πιθανό είναι οι υπερτιμημένες αγγελίες. Δηλαδή οι ιδιοκτήτες δημοσιεύουν αγγελίες με «τσιμπημένες τιμές» έχοντας στο πίσω μέρος του μυαλού τους την διαπραγμάτευση που θα γίνει στη συνέχεια. Για όλους αυτούς τους λόγους εντοπίστε όσο το δυνατόν περισσότερες αγγελίες.

Βάσεις δεδομένων: Στην αγορά υπάρχουν βάσεις δεδομένων για τις τιμές αλλά είναι δύσκολο να έχετε πρόσβαση σε αυτές. Παρόλα αυτά στις εφημερίδες και στο διαδίκτυο δημοσιεύονται τιμές ανά περιοχή αλλά η αξία των στοιχείων αυτών είναι περιορισμένη και απλώς μπορεί να σας δώσει μία αίσθηση της αγοράς.

Τι αλλάζει σε μισθούς , συντάξεις , εφαπαξ

Νέες παρεμβάσεις στα εργασιακά από τον Δεκέμβρη, με αιχμή την αναθεώρηση του καθεστώτος των ομαδικών απολύσεων, προαναγγέλλει η Κομισιόν, κάνει λόγο για αναθεώρηση του πλαισίου που διέπει τις εργασιακές σχέσεις στον ιδιωτικό τομέα εντός του δευτέρου εξαμήνου του 2013, με στόχο να ευθυγραμμιστεί η Ελλάδα με βέλτιστες πρακτικές σε άλλες χώρες της ΕΕ. Η επανεξέταση θα αφορά το καθεστώς για τις ομαδικές απολύσεις με φόντο την αναδιάρθρωση των επιχειρήσεων. Ενα από τα σενάρια προβλέπει την αύξηση του επιτρεπόμενου μηνιαίου ποσοστού απολύσεων για τις μεγάλου μεγέθους επιχειρήσεις από το 5% στο 10% και την απελευθέρωση των ομαδικών απολύσεων από υπουργικές αποφάσεις και παρεμβάσεις. Το μνημόνιο θέτει επίσης θέμα περαιτέρω ελαστικοποίησης των εργασιακών σχέσεων και αναθεώρησης της διαδικασίας με την οποία ρυθμίζεται ο κατώτατος μισθός μέχρι τον Μάρτιο του 2014, πράγμα που σηματοδοτεί μείωση των μισθών και κάτω του κατώτατου ορίου των 586 ευρώ. Σύμφωνα με την Κομισιόν η κυβέρνηση θα πρέπει να εξασφαλίζει ισορροπία μεταξύ της προστασίας του εισοδήματος στο κατώτατο μισθολογικό σκαλί αλλά και της μείωσης της ανεργίας και θα πρέπει να επαναξιολογηθεί η δομή των κατώτατων ημερομισθίων. Για το ασφαλιστικό προοιωνίζονται νέες περικοπές στις επικουρικές συντάξεις και το εφάπαξ από το 2014 καθώς και ενοποίηση των κανόνων για το είδος και το ύψος των παροχών από τα ασφαλιστικά ταμεία. Ειδικότερα για τις επικουρικές επισπεύδεται για τον Ιούνιο του 2014 η λειτουργία του μηχανισμού με τον ατομικό ανταποδοτικό φάκελο για τις εισφορές των εργαζομένων ο οποίος προγραμματιζόταν να αρχίσει να λειτουργεί το 2015. Επίσης προβλέπεται η σύσταση ενιαίου φορέα είσπραξης των ασφαλιστικών εισφορών που θα στελεχωθεί με 600 άτομα μέχρι τον Δεκέμβριο και θα αναλάβει την είσπραξη ληξιπρόθεσμων οφειλών 4,2 δισ. ευρώ ενώ μέχρι τον Σεπτέμβριο θα επανεξετασθεί η οικονομική κατάσταση του ΟΑΕΕ.

Δικαστικός πόλεμος για τις "αντικειμενικές"

Άρχισαν οι προσφυγές από ιδιοκτήτες ακινήτων που διαμαρτύρονται για υπέρμετρη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας τους και που επιδιώκουν να ακυρωθεί ως αντισυνταγματική και αντίθετη σε διεθνείς συνθήκες η υπουργική απόφαση που καθόρισε τιμές (ανά τ.μ.) για την περίοδο 2011-2013 σε περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται σύστημα αντικειμενικών αξιών, προκειμένου να επιβληθεί ΦΑΠ (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας). Την πρώτη σχετική αίτηση ακύρωσης υπέβαλαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας κάτοικοι της Ν. Μάκρης που θεωρούν ότι η υπουργική απόφαση οδηγεί σε εκμηδένιση των περιουσιακών τους στοιχείων και αδικαιολόγητα υψηλή φορολόγηση, αφού προσδιορίζει την τιμή ανά τ.μ. σε 620 ευρώ για την πολεοδομική τους ενότητα (η Εφορία εισηγήθηκε ποσό 250€) χωρίς να ληφθεί υπόψη η ραγδαία πτώση στην αγορά ακινήτων που προκάλεσε η μεγάλη οικονομική κρίση. Το επόμενο διάστημα θα ακολουθήσει, σύμφωνα με πληροφορίες, κύμα σχετικών προσφυγών, που θα προσβάλουν τον προσδιορισμό αντικειμενικών αξιών που είναι αναντίστοιχες προς την καθίζηση που επήλθε στην κτηματαγορά στη μνημονιακή περίοδο. Στην αίτηση ακύρωσης υποστηρίζεται ότι παραβιάζονται θεμελιώδεις διατάξεις του Συντάγματος και του 1ου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ (Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου), καθώς η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση εκμηδενίζει την αξία των οικοπέδων, προσβάλλοντας τον πυρήνα των περιουσιακών δικαιωμάτων των ιδιοκτητών.

Προβάλλεται ως αντισυνταγματική η αναδρομική φορολόγηση (για το 2011-2012) που επιτρέπει η υπουργική απόφαση, ενώ επισημαίνεται παραβίαση της αρχής της ισότητας, αφού η επιβάρυνση αφορά μόνο τους πολίτες (φυσικά πρόσωπα) και όχι και τα νομικά πρόσωπα-ιδιοκτήτες. Στην αίτηση τονίζεται ότι η τιμή των 620€ ανά τ.μ. προσδιορίστηκε με βάση μία μόνο δήλωση ΦΜΑ του Ιουνίου 2010 χωρίς να εξειδικεύονται χαρακτηριστικά του ακινήτου, το αν αφορά φυσικά ή νομικά πρόσωπα, το είδος της συναλλαγής που είναι κρίσιμο αφού αν απαλλάσσεται από φόρο (π.χ. γονική παροχή) δεν ενδιαφέρει τον φορολογούμενο να αναζητήσει την πραγματική αγοραία αξία, με συνέπεια να υπάρχουν αποστάσεις από την πραγματικότητα. Έτσι, είναι εντελώς ανεπίκαιρο, ανεπαρκές και ακατάλληλο το κριτήριο τιμών μίας μόνο φορολόγησης μεταβίβασης στα μέσα του 2010, όταν η σφοδρότητα της οικονομικής κρίσης δεν είχε ακόμα αξιολογηθεί ορθά, καθώς μόλις είχε αποφασιστεί η προσφυγή στον Μηχανισμό Στήριξης. Τότε -υπογραμμίζεται- δεν ήταν ακόμα αισθητές οι επιπτώσεις στην κτηματαγορά, με συνέπεια η αύξηση της φορολογητέας αξίας να είναι αναντίστοιχη προς τη σταδιακή κατάρρευση των τιμών των ακινήτων και να αντίκειται προς το δίδαγμα της κοινής πείρας ότι η χώρα βρίσκεται σε ύφεση που έπληξε ιδίως την αγορά ακινήτων.

Τα δέκα "καρφιά" του νέου Μνημονίου

Μια ακόμη πιο εφιαλτική καθημερινότητα φέρνουν το 2014 σε εκατομμύρια ελληνικά νοικοκυριά οι προβλέψεις του νέου αναθεωρημένου Μνημονίου που δημοσιοποιήθηκε την περασμένη εβδομάδα όπως επίσης και τα σχέδια που ήδη έχει αρχίσει να αποκαλύπτει η κυβέρνηση. Και, βέβαια, είναι ακόμη εξαιρετικά πρώιμο να θεωρηθεί ότι η νέα αυτή βίαιη υποβάθμιση του βιοτικού επιπέδου των πολιτών της χώρας θα περιοριστεί στα μέτρα που είτε δημοσιοποιήθηκαν είτε προαναγγέλθηκαν, μιας και εκκρεμεί και η επίσκεψη των τροϊκανών τον επόμενο μήνα... Ανάμεσα στις πολλές επί τα χείρω αλλαγές που έρχονται είναι και οι εξής:

1. Ένα από τα πλέον ζοφερά μέτρα που προαναγγέλθηκαν είναι ασφαλώς εκείνο για το οποίο υπήρξαν ήδη αντιδράσεις βουλευτών και από τα δύο κυβερνητικά κόμματα  και είναι η άρση της αναστολής των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας. Ήδη στο «κόκκινο» βρίσκονται περίπου 320.000 τραπεζικά δάνεια, ενώ ο αριθμός των νοικοκυριών που αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις των στεγαστικών δανείων και κινδυνεύουν να βρεθούν σε διαδικασία πλειστηριασμού (δηλαδή "να μείνουν στον δρόμο") εκτιμάται σε περισσότερα από 100.000. Η αλλαγή στην καθημερινότητα αυτών των δανειοληπτών, εάν η κυβέρνηση προχωρήσει στο συγκεκριμένο μέτρο, θα είναι δραματική.

2. Μια δεύτερη από τις πολλές αλλαγές που έρχονται, είναι οι αυξήσεις των τιμολογιών και το ακόμη πιο δυσβάστακτο κόστος ζωής που ετοιμάζουν κυβέρνηση και τρόικα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα -και μάλιστα ενόψει νομοθετικού πλαισίου που ετοιμάζεται για το ξεπούλημα της ΔΕΗ- είναι και η εύγλωττη αναφορά στο Μνημόνιο ότι παρατηρείται "...πολιτική αντίσταση στην αύξηση των τιμών του ρεύματος για τους καταναλωτές στη χαμηλή τάση, τη στιγμή που πρέπει να διαμορφωθούν τιμολόγια με βάση την ανάκτηση του κόστους του ηλεκτρισμού, προκειμένου να ενισχυθεί η είσοδος νέων εταιρειών παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας, να αμβλυνθούν οι πιέσεις ρευστότητας που αντιμετωπίζει η ΔΕΗ και να μειωθεί το κόστος ηλεκτρισμού για τη βιομηχανία"! Πιο απλά, θα επιβαρυνθούν εκατομμύρια καταναλωτές προκειμένου να ικανοποιήσει η κυβέρνηση τις νεοφιλελεύθερες ιδεοληψίες της.

3. Και άλλοι επαγγελματίες θα δουν να έρχονται "τα πάνω, κάτω" στα του κλάδου τους. Μόνο για τον δικηγορικό κλάδο, για παράδειγμα, ο νέος Κώδικας Δικηγόρων φέρνει σειρά αλλαγών, όπως είναι η θεσμοθέτηση των δικηγορικών εταιρειών, η διαφήμιση του δικηγορικού επαγγέλματος, η καθιέρωση πανελλαδικών εξετάσεων για την απόκτηση άδειας άσκησης επαγγέλματος, η κατάργηση των προκαθορισμένων δικηγορικών αμοιβών κ.λπ.

4. Η πρόθεση της κυβέρνησης να μειώσει τις εργοδοτικές εισφορές κατά 3,9 ποσοστιαίες μονάδες ανά πάσα στιγμή μετά την ψήφιση της σχετικής νομοθεσίας που θα πρέπει να υιοθετηθεί ώς τον Νοέμβριο, θα οδηγήσει -με δεδομένο ότι η τρόικα ζητεί να είναι δημοσιονομικά ουδέτερο το μέτρο- σε μειώσεις συντάξεων και υποβάθμιση της ήδη κακής παρεχόμενης περίθαλψης.

5. Περισσότερο ανασφαλείς θα αισθάνονται οι Έλληνες εργαζόμενοι στον ιδιωτικό τομέα μετά και την επερχόμενη αύξηση του ορίου των ομαδικών απολύσεων, θέμα που σύμφωνα με πληροφορίες θα τεθεί μετ' επιτάσεως τον Σεπτέμβριο από τους δανειστές.

6. Η καταπολέμηση της φοροδιαφυγής είναι μεν ζητούμενο, ωστόσο η επικείμενη αλλαγή του θεσμικού πλαισίου για όσους καταγγέλλουν φορολογικές ή άλλες παραβάσεις (οι λεγόμενοι "whistle-blowers") το φθινόπωρο, ώστε να παρέχεται στους τελευταίους αρκετή προστασία, αναμένεται να δημιουργήσει για φαινόμενα "νόμου της ζούγκλας" στην αγορά.

7. Μισθωτοί, συνταξιούχοι, ιδιοκτήτες ακινήτων, εν γένει εκατομμύρια Έλληνες, θα συνεχίσουν να πληρώνουν τα χαράτσια εισφοράς αλληλεγγύης από 1% έως 4% και χαρατσιού ακινήτων μέσω λογαριασμών ΔΕΗ τα οποία θα συνεχίσουν να ισχύουν ώς το 2016 και -τουλάχιστον- ως το 2014 αντίστοιχα, βλέποντας τα εισοδήματά τους να ροκανίζονται σε διάρκεια κατά πολύ μεγαλύτερη της "έκτακτης ανάγκης" την οποία -δολίως όπως αποδείχθηκε- διατύπωσε αρχικώς ο νομοθέτης.

8. Τον Σεπτέμβριο θα προχωρήσουν οι ρυθμίσεις που θα επιτρέπουν στο κράτος να έχει τη δυνατότητα να εισπράττει κατευθείαν από τους τραπεζικούς λογαριασμούς τα ποσά που οφείλουν οι υπόχρεοι.

9. Έτοιμος είναι ο μηχανισμός (και θα τεθεί σε εφαρμογή από τον Μάρτιο του 2014) καθορισμού του κατώτατου μισθού, καθώς το ύψος του θα εξαρτάται από παράγοντες όπως η παραγωγικότητα, η αύξηση της απασχόλησης, ακόμη και η μαύρη εργασία που υπάρχει (και, όπως εκτιμάται, θα εξακολουθεί να υπάρχει όσο συνεχίζεται η ύφεση). Και, βέβαια, κανείς δεν εγγυάται ότι θα παραμείνει ώς τον Μάρτιο του 2014 στα 586 ευρώ, μετά μάλιστα και την προαναγγελία του υπουργού Εργασίας για περικοπές στις συντάξεις όταν προ ολίγων ημερών διαβεβαίωνε πως δεν θα κοπεί καμία σύνταξη.

10. Η απόφαση σημαντικής μείωσης προσωπικού και κλείσιμο εγκαταστάσεων ΕΛΒΟ, ΕΑΣ και Λάρκο, με στόχο την εκποίηση ή το κλείσιμο των μονάδων, οι απολύσεις τραπεζοϋπαλλήλων και προσωπικού υπό ιδιωτικοποίηση ΔΕΚΟ, και εν γένει η μεγέθυνση του αρχικού αριθμού των προβλεπόμενων 150.000 αποχωρήσεων και απολύσεων από το Δημόσιο είναι μία ακόμη από τις "πύλες της κολάσεως" που ανοίγει το Μνημόνιο...

Χωραφια Vs Διαμερισματα

Τα χωράφια με ελιές και ροδιές, προτιμούν οι Έλληνες γονείς προκειμένου να αφήσουν κληρονομιά στα παιδιά τους. Οι γονείς στρέφονται στην αγροτική γη, ως εξυπνότερη επένδυση πλέον από μια κατοικία. Την τελευταία διετία «πολλοί γονείς πιστεύουν ότι το καλύτερο που μπορούν να κάνουν είναι ν' αφήσουν στα παιδιά τους αγροτική γη και μάλιστα με ήδη υφιστάμενες καλλιέργειες, όπως ελιές ή ροδιές». Η καθίζηση στο κλάδο των αστικών ακινήτων έχει στρέψει πολλούς μεσίτες στο κομμάτι της διαχείρισης ιδιοκτησιών (property management)εμπορικού και τουριστικού χαρακτήρα, με αποτέλεσμα πλέον να «ανακαλύπτονται» και να βγαίνουν προς πώληση ή μίσθωση ακόμη και ακίνητα, που μέχρι πρότινος άλλαζαν χέρια με διαδικασίες οικογενειακής διαδοχής, όπως οινοποιεία και εκτάσεις με αμπελώνες.

Η μεγάλη κλοπή με τις αντικειμενικές

Ακόμα και οι πρωτοετείς φοιτητές μίας οικονομικής σχολής σε οποιαδήποτε γωνιά του κόσμου γνωρίζουν ότι η πλέον συνηθισμένη συνταγή για την αύξηση της φορολογίας είναι ο πληθωρισμός. Το "κόλπο" αυτό εφαρμόζεται από τους "φωστήρες" της εξουσίας ήδη από τον 18ο αιώνα με πιο τυπική περίπτωση τα χρόνια που προηγήθηκαν της γαλλικής επανάστασης όταν ο υπερχρεωμένος Γάλλος μονάρχης το εφάρμοσε κατά κόρο για να αποφύγει την χρεωκοπία. Αυτό το συνηθισμένο κόλπο εφαρμόζουν οι επικεφαλής του υπουργείου Οικονομικών για την περίπτωση των ακινήτων μόνο που αυτοί...καινοτομούν. Όχι μόνο το εφαρμόζουν στους ισχύοντες φόρους αλλά επιβάλλουν και καινούργιους. Μα τι βλακείες είναι αυτές , θα σκεφτούν οι περισσότεροι. Για ποιο πληθωρισμό μιλάς όταν τα ακίνητα έχουν χάσει τα τελευταία χρόνια πάνω από το 30% της αξίας τους. Και όμως , η εφαρμογή τεχνιτών τιμών για την φορολογία δεν είναι τίποτε άλλο παρά μία υποχρεωτική επιβολή "πληθωριστικών τιμών". Οι κάλπικες αντικειμενικές αξίες ουσιαστικά αυξάνουν την φορολογική επιβάρυνση την ίδια στιγμή που η αξία της ακίνητης περιουσίας των φορολογουμένων κατακρημνίζεται.

Διατηρώντας τις Τιμές Ζώνης "παγωμένες" έως το 2016 επιτυγχάνεται η πιο άγρια φορολογική επιδρομή η οποία ξεκινά και τα χαράτσια που αφορούν τα ακίνητα και καταλήγει στην φορολογία του εισοδήματος . Χαμένοι είναι κυρίως οι ιδιοκτήτες στις αποκαλούμενες ακριβές περιοχές, όπως για παράδειγμα το Π. Ψυχικό, καθώς οι Τιμές Ζώνης είναι έως και 102% υψηλότερες των εμπορικών, αλλά ανάλογη εικόνα καταγράφεται και σε πολλές άλλες περιοχές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων όπως και σε άλλες πόλεις της Περιφέρειας, όπου οι Τιμές Ζώνης είναι έως και 85% υψηλότερες π.χ. στη Λάρισα. Χαμένοι είναι, επίσης, οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε πολύ υποβαθμισμένες περιοχές καθώς οι εμπορικές αξίες έχουν κατρακυλήσει ακόμα και κάτω από τις χαμηλές αντικειμενικές αξίες, ενώ "φουσκωμένους" φόρους καλούνται να πληρώσουν και οι ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων, καθώς οι Συντελεστές Εμπορικότητας προκαλούν στρεβλώσεις.

Το... κερασάκι στη τούρτα είναι η απαίτηση της Τρόικας για υψηλότερους συντελεστές στον Ενιαίο Φόρο έτσι ώστε να διασφαλιστούν τα προσδοκώμενα έσοδα. Συγκεκριμένα, "κλειδί" για τον Ενιαίο Φόρο είναι και η διασφάλιση υψηλού δείκτη εισπραξιμότητας, έτσι ώστε οι φορολογικοί συντελεστές να παραμείνουν σε χαμηλά επίπεδα. Ο στόχος εσόδων που θα εισπραχθούν είναι 2,9 δις ευρώ. Με βάση τον υπολογισμό του υπουργείου Οικονομικών, η εισπραξιμότητα του νέου φόρου θα είναι 85%, όσο δηλαδή και του Τέλους της ΔΕΗ, άρα απαιτείται βεβαίωση φόρων ύψους 3,4 δις ευρώ. Με βάση, όμως, τον υπολογισμό της Τρόικας η εισπραξιμότητα θα κινηθεί στα επίπεδα του 70%, άρα απαιτείται να βεβαιωθούν φόροι ύψους 4,2 δις ευρώ! Αν η Τρόικα επιβάλει τελικά την άποψη της, τότε οι συντελεστές του Ενιαίου Φόρου θα πρέπει να αυξηθούν πολύ έτσι ώστε να καλύψουν το "κενό", με αποτέλεσμα οι ωφελημένοι του νέου φόρου να είναι τελικά μόνο οι ιδιοκτήτες μικρών ακινήτων.

Αυθαίρετα : Απαντήσεις σε 4 ερωτήσεις

Ερ: Για ποιες περιπτώσεις πολεοδομικών υπερβάσεων η διαδικασία νομιμοποίησης θα παραμείνει εσαεί ανοιχτή;

Απ : Δεν θα υπάρχει καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής για τις μικρές αυθαιρεσίες, οι οποίες εξαιρούνται των κυρώσεων του νόμου με την πληρωμή 500 ευρώ, συνολικά για κάθε οίκημα και όχι ανά παράβαση. Πρόκειται για παραβάσεις σε νομίμως υφιστάμενα κτήρια με οικοδομική άδεια όπως, για παράδειγμα, πέργκολες, μπάρμπεκιου, χωρίσματα δωματίων με γυψοσανίδες κ.ά., παραβάσεις οι οποίες δεν μεταβάλλουν τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν γνωρίζουν ότι θα έπρεπε να τα δηλώσουν. Επισημαίνεται ότι με το νέο νόμο η αλλαγή διαμερισμάτωσης δεν θεωρείται πλέον αυθαιρεσία. Για τις πολεοδομικές παραβάσεις αυτής της πρώτης κατηγορίας η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι μόνιμη και οριστική.

Ερ :  Πώς αντιμετωπίζονται οι συνηθισμένες πολεοδομικές υπερβάσεις όπως, για παράδειγμα, οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι σε κάθε είδους κτήρια, τα οποία ωστόσο έχουν ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια;

Απ : Πρόκειται για τις λεγόμενες μεσαίες παραβάσεις, οι οποίες έχουν γίνει πριν από τον Ιούλιο του 2011, ημερομηνία η οποία θεωρείται «κόκκινη γραμμή», και στις οποίες η υπέρβαση δεν ξεπερνά το 40% της δόμησης ή το 20% του ύψους που ορίζει η οικοδομική άδεια. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση και για αυτή την κατηγορία θα είναι οριστική. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Για να ολοκληρώσει ο ιδιοκτήτης τη διαδικασία, θα πρέπει να εντάξει την ιδιοκτησία του στο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου. Ως καταληκτική ημερομηνία για την υπαγωγή στην κατηγορία αυτή, έχει οριστεί το 18μηνο από τη δημοσίευση του νόμου.

Ερ : Τι ισχύει για τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις;

Απ : Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια καθώς και όσα έχουν άδεια αλλά η υπέρβαση δόμησης είναι πάνω από 40% από όσο προβλέπει η άδεια. Ισχύει η καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής στη ρύθμιση 18 μηνών. Και εδώ το πρόστιμο που καλείται να πληρώσει ο ιδιοκτήτης θα υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της κατασκευής. Η διαφορά σε σχέση με προηγούμενα είναι ότι τα κτήρια αυτά θα εξαιρούνται της κατεδάφισης μόνο για 30 χρόνια και όχι διά παντός. Το καθεστώς αυτό θα μπορεί να αλλάξει αν η περιοχή όπου είναι δομημένο το αυθαίρετο κτίσμα μπει στο σχέδιο και αν ο ιδιοκτήτης αγοράσει το απαραίτητο ποσό συντελεστή κάνοντας χρήση της τράπεζας γης. Σε αυτή την περίπτωση και μετά την αποπληρωμή του προστίμου θα μπορεί να εξαιρεθεί μόνιμα της κατεδάφισης. Τα κτήρια που υπάγονται στη συγκεκριμένη κατηγορία θα ελεγχθούν εντός επταετίας υποχρεωτικά από τους αρμόδιος ελεγκτές δόμησης για την ορθότητα των όσων δηλώθηκαν στην αίτηση υπαγωγής.

Ερ :  Παράλληλα με το μέγεθος προβλέπεται και κατηγοριοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών με βάση την ημερομηνία κατασκευής τους. Ποιες είναι αυτές οι κατηγορίες και τι προβλέπεται;

Απ : Οι κατηγορίες με βάση την ημερομηνία κατασκευής του αυθαιρέτου είναι τρεις και έχουν ως εξής:

Α. Τα κτίσματα που είναι δομημένα πριν την 9/6/1975, εφόσον έχουν αποκλειστική χρήση κατοικίας, θα μπορούν να εξαιρεθούν μόνιμα από την κατεδάφιση με την πληρωμή 500 ευρώ.

Β. Για τις κατασκευές που έχουν γίνει πριν από την 1η/1/1983 ο ιδιοκτήτης, εκτός από το παράβολο που αντιστοιχεί κατά περίπτωση, θα πρέπει να πληρώσει και το 15% του υπολογιζόμενου προστίμου, δηλαδή θα έχει έκπτωση 85%.

Γ. Για τα αυθαίρετα μετά την 1η/1/1983 και μέχρι την κόκκινη γραμμή του Ιουλίου 2011 οι ιδιοκτήτες, εκτός από το παράβολο που αντιστοιχεί κατά περίπτωση, θα πληρώνουν το υπολογιζόμενο πρόστιμο και θα εντάσσονται ανάλογα με το μέγεθος της παράβασης στις κατηγορίες των μικρών, μεσαίων ή μεγάλων παραβάσεων. Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1ης/1/1983 έως 31/12/2003 θα χρεώνονται το 80% του υπολογιζόμενου προστίμου, δηλαδή θα έχουν μία έκπτωση της τάξης του 20%. Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1ης/1/2004 έως 28/07/2011 θα χρεώνονται το 100% του υπολογιζόμενου προστίμου.