Τι προβλέπει το νομοσχέδιο για τα αυθαίρετα

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο για τα αυθαίρετα

Kώστας Κετσιετζής

27-07-2011, 06:14

"Τακτοποίηση" των αυθαιρέτων για είκοσι με σαράντα χρόνια σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές με εισφορά σε γη και χρήμα προβλέπουν οι ρυθμίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος. Με τη διατήρηση περιβαλλοντικού ισοζυγίου αισιοδοξούν ότι θα ξεπεραστεί ο σκόπελος του ΣτΕ, ενώ για όσους δεν προχωρήσουν στη ρύθμιση του αυθαιρέτου υπάρχει η απειλή της κατεδάφισης αλλά και η απαγόρευση μεταβίβασης του ακινήτου.

Όπως προβλέπεται από το σχετικό νομοσχέδιο, από 1 Ιανουαρίου 2012 δεν θα μπορούν να μεταβιβάζονται ακίνητα χωρίς υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και μηχανικού για την μη ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών μέσα σε αυτό. Σε περίπτωση ψευδούς δήλωσης προβλέπονται βαριές κυρώσεις για όλους τους εμπλεκόμενους στη διαδικασία, από τον ιδιοκτήτη έως τoν μηχανικό, τον συμβολαιογράφο και τον μεσίτη. Επιπλέον, ενεργοποιείται Ειδική Υπηρεσία Κατεδαφίσεων που υπάγεται στο Γενικό Επιθεωρητή της Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεωρητών Περιβάλλοντος (ΕΥΕΠ) και η οποία θα μπορεί να προχωρά σε κατεδαφίσεις σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα.

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο αιτήσεις στις πολεοδομίες για την υπαγωγή στη ρύθμιση με ευθύνη δική τους και του μηχανικού θα μπορούν να υποβάλλουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2011 όπου θα πληρώσουν επιπλέον παράβολο €500, €1.000 ή €2.000, ανάλογα με το είδος της αυθαίρετης κατασκευής.

Η ρύθμιση για τα αυθαίρετα ισχύει για τα κτήρια που έχουν ανεγερθεί έως τις 28 Απρίλη 2010, ενώ δεν ισχύει για όσα έχουν κατασκευαστεί μέσα σε δάση, ρέματα, αιγιαλό, αρχαιολογικούς και άλλους ευαίσθητους περιβαλλοντικά χώρους. Τα αυθαίρετα κτίσματα διαχωρίζονται σε εντός σχεδίου, που θα μπορούν να «τακτοποιηθούν» για σαράντα χρόνια και σε εκτός σχεδίου ή εκτός ορίου οικισμών, τα οποία θα μπορούν να τακτοποιηθούν για είκοσι χρόνια, εκτός αν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός των χρήσεων γης στην περιοχή που βρίσκονται, οπότε, εάν το διατηρούμενο κτίριο εντάσσεται σε αυτό, τότε ρυθμίζεται για άλλα είκοσι χρόνια.

Επίσης, στα σαράντα χρόνια αυξάνεται η ρύθμιση των εκτός σχεδίου αυθαιρέτων που κτίστηκαν σε μη άρτια οικόπεδα, υπό την προϋπόθεση ότι θα εξαγοράσουν την αρτιότητα που τους λείπει με πρόσθετες εισφορές σε γη και χρήμα, πέρα από τα πρόστιμα. Θα πρέπει δηλαδή να χρησιμοποιηθεί διπλανό οικόπεδο για την συμπλήρωση της αρτιότητας ή να πληρωθεί ειδικό πρόστιμο ισοδύναμο με το εμβαδόν της γης που υπολείπεται ή ακόμη και συνδυασμός των δύο.

Τα πρόστιμα

Τα πρόστιμα φτάνουν μέχρι και τα €27.000 για αυθαίρετη κατοικία 100 τετραγωνικών μέτων και μέχρι €200.000 για αυθαίρετα βιομηχανικά κτήρια ή ξενοδοχεία. Για τον υπολογισμό του προστίμου θα λαμβάνεται υπόψη διάφορα κριτήρια όπως η Τιμή Ζώνης με βάση τις αντικειμενικές αξίες της περιοχής και παράγοντες η ύπαρξη οικοδομικής άδειας ή όχι, αν το κτίσμα είναι σε εντός ή εκτός σχεδίου περιοχή, αν είναι κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία ή κτίσμα άλλης χρήσης, ο τύπος της πολεοδομικής παράβασης, αν έχει πισίνα και υπό προϋποθέσεις κάποια κοινωνικά κριτήρια.

Το πρόστιμο αποδίδεται στους Δήμους μέσω του Πράσινου Ταμείου και διατίθεται για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης, την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και την εκτέλεση κατεδαφίσεων. Με αυτό το τρόπο το ΥΠΕΚΑ επιχειρεί να προσπεράσει το "σκόπελο" του Συμβουλίου της Επικρατείας και μια πιθανή απόφαση για αντισυνταγματικότητα της ρύθμισης.

Ενδεικτικά παραδείγματα προστίμων:

για 30τμ κατοικίας, σε διάφορες περιπτώσεις:

Υπέρβαση δόμησης 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€, α' κατοικία -> 3.375 €
ΥΔ 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€ (+υπέρβαση ύψους >20%) -> 5.062 €
ΥΔ 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€ (+υπέρβαση κάλυψης <20%) -> 4.050 €
ΥΔ 30τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, (α' κατοικία) -> 2.250 €

για 100τμ κατοικίας, σε διάφορες περιπτώσεις:

Υπέρβαση δόμησης 100τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€, α' κατοικία -> 11.250 €
ΥΔ 100τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€(50τμ κύριοι/50τμ βοηθ.) -> 8.812 €
ΥΔ 100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€ (β' κατοικία) -> 27.000 €
100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, α' κατοικία -> 7.500 €
100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, (α' κατοικία, χωρίς άδεια) -> 22.500 €

για μεγάλα κτίρια (πλην κατοικίας) σε διάφορες περιπτώσεις:

Αγροτική μονάδα 1.200τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€ ->24.000€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 1.200τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€ ->48.000€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 4.000τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€ ->200.000€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 120τμ, εντός σχεδίου με Τ.Ζ.: 1.500€ ->7.200€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 1.200τμ, εντός σχεδίου με Τ.Ζ.: 1.500€ ->108.000€

Προβλέπεται επίσης, κατ' αποκοπή πρόστιμο για αυθαίρετες κατασκευές μικρότερες από 20τμ:

εντός σχεδίου με ΤΖ<2.000€ ->2.000€
εντός σχεδίου με ΤΖ≥2.000€ ->3.000€
εκτός σχεδίου ->1.500€

 

Για όσους το κατάλαβαν

RE+D Magazine

26-07-2011, 07:21

Το μεσημέρι παρουσιάζει στο υπουργικό συμβούλιο ο υπουργός περιβάλλοντος κ. Γ. Παπακωνσταντίνου τη ρύθμιση για τα αυθαίρετα η οποία περιλαμβάνεται στο σχέδιο νόμου για την περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων.

Στο ίδιο υπουργικό παρουσιάζεται και το νομοσχέδιο για τον νέο τρόπο έκδοσης αδειών δόμησης και ελέγχου κατασκευών.

Εν τω μεταξύ και σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών της Alpha Bank, σε χρυσοτόκο όρνιθα για το Ελληνικό Δημόσιο μπορεί να εξελιχθούν τα αυθαίρετα αφού μπορούν να αποδώσουν στο κράτος έως και €15 δις. Οι αναλυτές εξαρτούν το τελικό ποσό των εσόδων από τις αποφάσεις που θα ληφθούν σχετικά με τον αριθμό των αυθαιρέτων που θα νομιμοποιηθούν οριστικά με την καταβολή ενός σημαντικού προστίμου από τον ιδιοκτήτη τους.

Τα έσοδα που μπορούν να αποφέρουν τα αυθαίρετα ξεκινούν από τα 3 και φθάνουν έως τα €15 δις. Σύμφωνα με την τράπεζα, αυτή η νομιμοποίηση-τακτοποίηση αποτελεί «απόλυτη αναγκαιότητα στην τρέχουσα περίοδο τόσο για λόγους κοινωνικής δικαιοσύνης και προστασίας του περιβάλλοντος, όσο και για λόγους αποκαταστάσεως των απωλειών δημοσίων εσόδων, οι οποίες προέκυψαν από την παράλληλη οικονομία της ανεγέρσεως αυτών των παράνομων κτισμάτων είτε χωρίς πολεοδομικές άδειες, είτε σε υπέρμετρη παραβίαση πολεοδομικών αδειών, είτε με καταπάτηση κρατικών κτισμάτων ή οικοπέδων και άλλων εκτάσεων.

Το σημείο- κλειδί προκειμένου να αυξηθούν τα έσοδα έχει να κάνει με τη μόνιμη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων η οποία θα εισαχθεί για πρώτη φορά στα ελληνικά δεδομένα, δικαιώνοντας για μία ακόμη φορά την παρανομία στη χώρα μας. Οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, πέραν της τακτοποίησης στα πρότυπα των ημιυπαίθριων για περίοδο π.χ. 40 ετών, θα έχουν, όπως όλα δείχνουν και την επιπλέον δυνατότητα νομιμοποίησης: Η ...καινοτομία του νέου σχεδιασμού έγκειται στη δυνατότητα νομιμοποίησης των αυθαιρέτων με εισφορά από τους ιδιοκτήτες σε γή και χρήμα, την ενεργοποίηση της αγοράς δικαιωμάτων γής και τη δημιουργία "τραπεζών γής" σε κάθε δήμο. Ουσιαστικά, ο κάθε ιδιοκτήτης αυθαιρέτου θα έχει τη δυνατότητα να αγοράσει ως άυλο τίτλο το συντελεστή δόμησης που του λείπει, ώστε να νομιμοποιήσει την ιδιοκτησία του και φυσικά να της προσδώσει πολλαπλάσια αξία σε σχέση με τη σημερινή.

Ενα από τα σημαντικά θέματα σε σχέση με τις σχεδιαζόμενες ρυθμίσεις είναι και ο χρόνος κατά τον οποίο έχει κατασκευασθεί το αυθαίρετο κτίσμα και θα τεθεί ως όριο, μετά την παρέλευση του οποίου δε θα επιτρέπεται η τακτοποίηση/ νομιμοποίηση. Το υπουργείο φαίνεται ότι προσανατολίζεται στο να μήν έχουν τη δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαίρετα μετά το 2010, ωστόσο το ζήτημα που θέτουν παράγοντες της εγχώριας κτηματαγοράς στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι ότι είναι πολύ δύσκολο να προσδιορισθεί ο ακριβής χρόνος ανέγερσης των αυθαιρέτων, αφού αυτά ουσιαστικά δεν είναι καταγεγραμμένα πουθενά.

Οι αναλυτές της τράπεζας επισημαίνουν ότι τα έσοδα από τα αυθαίρετα δεν έχουν συμπεριληφθεί στον στόχο που έχει τεθεί από την κυβέρνηση για την είσπραξη 30 δισ. ευρώ από την αξιοποίηση αυτής της περιουσίας, στόχος ο οποίος θεωρείται εφικτός, «αρκεί να προωθηθεί συστηματικά αλλά με σίγουρα βήματα και με τη συνδρομή των αναγκαίων μεταρρυθμίσεων στους τομείς του χωροταξικού σχεδιασμού και των χρήσεων γης στις διάφορες περιοχές της χώρας.»

Για να δούμε...

RE+D Magazine                                    

21-07-2011, 08:09

Στην μείωση του ΦΠΑ που επιβάλλεται στην αγορά καινούργιων διαμερισμάτων προσανατολίζεται το υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να ενισχυθεί η ελληνική αγορά ακινήτων σε μια προσπάθεια τόνωσης της ελληνικής οικονομίας. Σύμφωνα με τα επικρατέστερα σενάρια η μείωση του ΦΠΑ στην οικοδομή θα προβλέπεται στο νομοσχέδιο για το Εθνικό Φορολογικό Σύστημα που θα παρουσιαστεί τον Σεπτέμβριο από τον υπουργό Οικονομικών κ. Ευ. Βενιζέλο.

Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες οι οδηγίες που έχουν δοθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών είναι να εξεταστούν από μηδενική βάση όλοι οι φόροι που έχουν να κάνουν με την κτηματαγορά και την οικοδομή. Από τους φόρους μεταβιβάσεων και γονικών παροχών έως τον ΦΠΑ στις κατοικίες αλλά και στα υλικά οικοδομής που δεν αποκλείεται να πέσει από το 23% στο 20%.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η χώρα μας διαθέτει τους πιο «σκληρούς» φόρους για την ακίνητη περιουσία στην Ευρώπη. Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) στην Ελλάδα φθάνει το 10%, ενώ αρνητική πρωτιά αποτελεί και ο ΦΠΑ 23% που επιβάλλεται στην αγορά πρώτης κατοικίας. Προφανείς είναι οι αρνητικές επιπτώσεις, ειδικά σε μια περίοδο που με τις ρυθμίσεις του μεσοπρόθεσμου η μείωση του αφορολόγητου ορίου του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) φέρνει επιβάρυνση έως €500 στους ιδιοκτήτες ακινήτων και που το τεκμήριο κατοικίας αυξήθηκε κατά μέσον όρο 33%.

Για την τόνωση της κτηματαγοράς και της οικοδομής ιδιοκτήτες (ΠΟΜΙΔΑ), κατασκευαστές (ΟΜΚΟΕΕ) και μεσίτες (ΣΜΑΣΑ) προτείνουν μεταξύ άλλων το πάγωμα των αντικειμενικών και τη μείωση των συντελεστών εμπορικότητας, τη μείωση του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων γενικά, και ειδικότερα για την αγορά ιδιόκτητης επαγγελματικής στέγης. Ζητούν, επίσης, μείωση του ΦΠΑ στην οικοδομή στο 20% και σε 10% για την ανακαίνιση/ενεργειακή αναβάθμιση των υφιστάμενων κτηρίων αλλά και την κατάργηση του ΦΑΠ στα μη προσοδοφόρα ακίνητα.

Λουκέτο στα Αpplebee's

 

 

Λουκέτο στα Αpplebee's

RE+D Magazine

15-07-2011, 19:03

 

Aπό το χώρο της εστίασης φαίνεται ότι έρχεται μία ακόμη απώλεια λόγω της κρίσης. Η γνωστή αλυσίδα Αpplebee's, με δεκαπενταετή παρουσία στη χώρα μας φαίνεται ότι δεν άντεξε τη μεγάλη πτώση του τζίρου της την τελευταία τριετία, με αποτέλεσμα να οδηγηθεί, σύμφωνα με έντονη φημολογία (η οποία δεν κατέστη εφικτό να επιβεβαιωθεί από τη διοίκηση της κ. Μ. Τζάννες- Γκορίτσα) στο λουκέτο των καταστήματων της στην Ελλάδα.

Η Applebee's την οποία εκπροσωπεί στην Ελλάδα η Milomel Hellas ΑΕ (έχει τα αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης και ανάπτυξης του σήματος Applebee's για την Ελλάδα καθώς και για χώρες των Βαλκανίων) με επικεφαλής την κ. Τζάννες Γκορίτσα είχε έλθει στην Ελλάδα το 1997, δημιουργώντας στη συνέχεια επτά συνολικά καταστήματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Η πιο επιτυχημένη χρονιά για την εταιρεία ήταν το 2005, όταν το κατάστημα της Γλυφάδας είχε βραβευθεί ως το πιο επιτυχημένο κατάστημα για την αλυσίδα διεθνώς, βάσει των εβδομαδιαίων πωλήσεών του.

Η αντίστροφη πορεία για την εταιρεία ήταν πιο έντονη από το 2008 και μετά, οπότε έκλεισαν και δύο καταστήματα στο Μοναστηράκι και την Κυψέλη λόγω των κοινωνικών αναταραχών, το Δεκέμβριο του 2008 (πυρκαγιά και βανδαλισμούς). Η εταιρεία είχε επιβαρυνθεί τότε με κεφάλαια περί το 1 εκατ. ευρώ, αποζημιώθηκε στη συνέχεια ωστόσο κρίθηκε ασύμφορο να επαναλειτουργήσει το κατάστημα στο Μοναστηράκι.

Για το 2009, οπότε ήταν και η τελευταία χρήση κατά την οποία δημοσίευσε ισολογισμό είχε υποστεί μείωση του τζίρου της στα 9,53 εκατ. ευρώ από 11,74 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας παράλληλα ζημίες μετά φόρων ύψους 924 χιλ. ευρώ από κέρδη ύψους 17,8 χιλ. ευρώ το αμέσως προηγούμενο έτος.

Η εταιρεία δεν κατάφερε να αναστρέψει την κατάσταση, λόγω και της οικονομικής κρίσης που έχει πλήξει σημαντικά το χώρο της εστίασης. Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι εργαζόμενοι στα καταστήματα της εταιρείας στη χώρα μας παραμένουν απλήρωτοι τους τελευταίους δυόμιση μήνες.

"Θέλω να πάρω και να μη δώσω... μπορώ?"

Άλλη μια παράγραφος στις απίθανες Μεσιτικές Ιστορίες! 

http://www.youtube.com/watch?v=ieCfyHSS7oI

Για να μην παρερμηνευτεί το όλο θέμα του βίντεο θα ήθελα να διευκρινίσω ότι η παρατήρηση σχετικά με το ποιός έπρεπε να φτιάξει το τοπογραφικό της εν λόγου κυρίας δεν έχει σχέση με το ποιός είναι αρμόδιος για την έκδοση ενός τέτοιου εγγράφου.  Μπορεί να το κάνει αυτό Μηχανικός, Αρχιτέκτων και Τοπογράφος.  Το θέμα μου είναι ότι χρειάζομαι ένα ισχυρό εργαλείο για να δώσω μάχη με το ενδιαφερόμενο αγοραστικό κοινό, άρα θέλω ένα τοπογραφικό που θα περιγράφει πλάγιες αποστάσεις, γραμμές αιγιαλού, πιθανή θέση ακινήτου, περιγραφή των γειτονικών ακινήτων και θέση κατοικιών εντός των αν υπάρχουν, πιθανές γραμμές οικισμού που μπορεί να επηρεάζουν, επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία και για ξενοδοχεία η άλλη παρεμφερή δραστηριότητα και αν επιτρέπετε και τι και τέλος θα ήθελα να έχει και χαρτιά από δασαρχείο ότι είναι αποχαρακτηρισμένο.  

Η κυρία μου υπέβαλλε ένα τοπογραφικό (σκαρίφημα) το οποίο έβγαλε για να κάνει συμβόλαιο (για τη χρήση των συμβολαίων δεν απαιτείται κάτι περισσότερο) αλλά για να βρούμε και να διεκδικήσουμε από μια αγορά που υποφέρει κάποιον ενδιαφερόμενο θα πρέπει να ενεργήσουμε με στόχο σε συγκεκριμένο κοινό και να μπορέσουμε να περιγράψουμε τι θα μπορούν να περιμένουν από μια τέτοια επένδυση, με λίγα λόγια πρέπει να τους σερβίρουμε "μασημένη τροφή" γιατί δεν υπάρχουν περιθώρια για καθυστερήσεις.

Πιστεύουμε η δε πιστεύουμε...

Αυθαίρετα όπως...ημιυπαίθριοι

RE+D Magazine

24-06-2011, 07:11

Επιβεβαίωσε στη χθεσινή συνέντευξη τύπου ο Γ. Παπακωνσταντίνου την πρόθεση της κυβέρνησης να προχωρήσει σε ρύθμιση για τα αυθαίρετα. Αν και είχαν προλάβει κάποιοι από το υπουργείο να κάνουν τη διαρροή του σχεδίου για τον τρόπο που θα γίνει η πολεοδομική περαίωση. Ο υπουργός Περιβάλλοντος είπε ότι θα «τακτοποιηθούν» όλα τα αυθαίρετα και θα εξαιρεθούν όσα έχουν κτιστεί τα τελευταία 2-3 χρόνια.

Σύμφωνα με το σχέδιο, θα υπάρξει μια διαδικασία ανάλογη με αυτή των ημιυπαιθρίων καθώς θα προβλέπεται η τακτοποίηση (που είναι στα όρια της νομιμότητας και του... ΣτΕ) για 30-40 χρόνια έναντι τιμήματος. Πιθανότατα τα πρόστιμα να πέσουν έως και 80% σε σχέση με τα σημερινά, ίσως να υιοθετηθεί το σχέδιο της ΠΟΜΙΔΑ για ένα τίμημα ίσο με το 10% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Θα δοθεί μια περίοδο 6-8 μήνες από την ψήφιση της ρύθμισης που οι ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων θα πρέπει να πληρώσουν τα πρόστιμα. Αν και δύσκολο να φτάσει ο χρόνος, ειδικά με το χάλι που έχουν οι πολεοδομίες.
Τα «τακτοποιημένα» αυθαίρετα δεν θα πληρώσουν αναδρομικά ΕΤΑΚ και ΦΜΑΠ, ούτε ΙΚΑ ή άλλους φόρους. Μετά, όμως, θα πληρώσουν κανονικά όλα όσα προβλέπονται.

Φυσικά θα εξαιρεθούν τα κτίσματα σε αιγιαλούς, παραλίες, δάση, ρέματα κ.λπ.

Από τον Άνα στον Καϊάφα

Σύμφωνα με τη δημοσίευση του περιοδικού RE+D:

Φορολογικό δόκανο για τους τακτοποιημένους ημιυπαίθριους

RE+D Magazine

03-06-2011, 07:53

Στη φάκα της εφορίας θα πιαστούν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που έσπευσαν να τακτοποιήσουν ημιυπαίθριους, πιλοτές, γκαράζ και αποθήκες. Σύμφωνα με ερμηνευτική εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών, τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα του σπιτιού που τακτοποιήθηκαν θα λαμβάνονται υπόψη από την εφορία για τον υπολογισμό των τεκμηρίων διαβίωσης, για τον προσδιορισμό του ακαθάριστου εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση, καθώς και για την φοροαπαλλαγή που αφορά την έκπτωση των τόκων των στεγαστικών δανείων όπως και για το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας.

Αυτό σημαίνει ότι όποιος ήταν στο όριο για να φορολογηθεί για τεκμήρια καθώς και στο όριο για τον ΦΑΠ θα υποχρεωθεί από εδώ και στο εξής να πληρώνει φόρους καθώς αυξάνονται τα τετραγωνικά του ακινήτου του λόγω της τακτοποίησης που έκανε. Μάλιστα οι φορολογούμενοι είναι υποχρεωμένοι να δηλώσουν τα πραγματικά τετραγωνικά του ακινήτου τους στη φορολογική δήλωση του 2012.

Διευκρινίζεται ότι δεν απαιτείται νέο Ε9 σε περίπτωση που δεν γίνει κάποια μεταβίβαση του ακινήτου αλλά αν γίνει αυτό θα πρέπει να δηλωθούν και οι τακτοποιημένοι χώροι ως κύριοι χώροι του ακινήτου. Αν κατά την αγορά τους οι ημιυπαίθριοι είχαν μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης, υπάγονται σε φόρο μεταβίβασης. Οι χώροι αυτοί όταν μεταβιβάζονται, συνοδεύονται από πιστοποιητικό βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης που εκδίδει το ΥΠΕΚΑ.

Υπενθυμίζεται ότι πριν μερικούς μήνες κυβερνητικά στελέχη έλεγαν ότι οι ημιυπαίθριοι θα δηλώνονται με τον τρόπο που γινόταν μέχρι σήμερα και όχι σαν τεκμήριο διαβίωσης.

Δείτε την εγκύκλιο και παραδείγματα   

ΠΟΛ.1126/31.5.2011

Αθήνα, 31 Μαΐου 2011

ΘΕΜΑ: Οδηγίες για τον τρόπο αντιμετώπισης των τακτοποιούμενων χώρων του ν. 3843/2010 (ΦΕΚ 62 Α’), μετά την εφαρμογή του ν. 3897/2010 (ΦΕΚ 208 Α’) στα πλαίσια της Φορολογίας Κεφαλαίου και της Φορολογίας Εισοδήματος και κοινοποίηση των διατάξεων του ν.3897/2010.

Σας κοινοποιούμε τις διατάξεις των περ. α΄ και  β΄ της παρ. 5 του άρθρου 22 του ν.3897/2010 (ΦΕΚ 208 Α’),  για ενημέρωσή σας και οδηγίες για την ορθή και ομοιόμορφη εφαρμογή τους.

Ι. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ

Αναφορικά με τα θέματα αρμοδιότητας φορολογίας εισοδήματος,  θέτουμε υπόψη σας τα ακόλουθα:

1. Με τις διατάξεις του άρθρου 5 του ν. 3843/2010 ορίζεται η διαδικασία τακτοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων των οικοδομών, των χώρων που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, καθώς και της προσθήκης χώρων εντός του όγκου των κτιρίων καθ’ υπέρβαση των όρων και των περιορισμών δόμησης αυτών.

2. Επίσης, με τις διατάξεις των περ. α’ και β’ της παρ. 5 του άρθρου 22 του ν. 3897/2010, με τις οποίες τροποποιήθηκαν οι διατάξεις του ν. 3843/2010, ορίζεται ότι:

α) Για τους χώρους που διατηρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5 του ν. 3843/2010 δεν οφείλεται αναδρομικά οποιοσδήποτε φόρος. Τυχόν ήδη καταβληθέντες φόροι δεν αναζητούνται.

 β) Οι χώροι που διατηρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5 του ν. 3843/2010 δεν λαμβάνονται υπόψη για την εφαρμογή των διατάξεων της κείμενης ασφαλιστικής νομοθεσίας. Ειδικά ως προς το φόρο ακίνητης περιουσίας και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων, οι τακτοποιούμενοι χώροι συνεχίζουν να λαμβάνονται φορολογικά υπόψη όπως ήταν προ της τακτοποίησης τους.

3. Με το 1082538/1624/Α0012/5.9.2007 έγγραφό μας έγινε δεκτό ότι η επιφάνεια των ημιυπαίθριων χώρων οικοδομής, μετά τη μετατροπή τους σε χώρο κύριας χρήσης, λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό του τεκμηρίου απόκτησης ακινήτου της περ. γ’ του άρθρου 17 του ΚΦΕ

4. Σε όλες τις προαναφερόμενες περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαίθριων κλπ χώρων ακινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5 του ν. 3843/2010, οι τακτοποιημένοι χώροι λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της απαλλασσόμενης ή φορολογούμενης κατά περίπτωση επιφάνειας των ακινήτων αυτών για την εφαρμογή των διατάξεων φορολογίας εισοδήματος.

5. Ειδικότερα, η επιφάνεια των τακτοποιημένων χώρων υπολογίζονται στον προσδιορισμό της επιφάνειας των ακινήτων κατά την εφαρμογή των ακόλουθων διατάξεων:

    

α) Των διατάξεων της περ. α’ & β’ της παρ. 2 του άρθρου 6 του ΚΦΕ (Απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος του ακαθάριστου εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση γενικά, καθώς και του τεκμαρτού εισοδήματος από δωρεάν παραχώρηση μιας κύριας κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. από γονείς σε παιδιά και αντίστροφα).

     

β) Των διατάξεων της περ. ε’ της παρ. 1 του άρθρου 8 του ΚΦΕ (Έκπτωση από το συνολικό εισόδημα του φορολογούμενου του ποσού των δεδουλευμένων τόκων στεγαστικού δανείου που καταβάλλονται για απόκτηση α΄ κατοικίας μέχρι 120 τ.μ. και αφορούν δάνεια που συνάφθηκαν μέχρι 31.12.2002).

     

γ) Των διατάξεων της περ. γ’ της παρ. 2 άρθρου 9 του ΚΦΕ (Μείωση φόρου ίση με το 20% του ποσού που καταβάλλεται για δεδουλευμένους τόκους στεγαστικού δανείου απόκτησης α’ κατοικίας μέχρι 120 τ.μ. και αφορούν δάνεια που συνάφθηκαν από 1.1.2003 και μετά ).

     

δ) Των διατάξεων των περ. α’ και β’ της παρ. 1 του άρθρου 16 του ΚΦΕ (Προσδιορισμός του αντικειμενικού εισοδήματος με βάση την ετήσια αντικειμενική δαπάνη της ιδιοκατοικούμενης ή μισθούμενης ή δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας, καθώς και μιας ή περισσότερων δευτερευουσών κατοικιών, ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα της επιφάνειάς τους).

     

ε) Των διατάξεων της περ. γ’ του άρθρου 17 του ΚΦΕ (Προσδιορισμός της ετήσιας δαπάνης με βάση και τα ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική  μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών).

  

Ειδικά, η εφαρμογή των διατάξεων αυτών έχει ανασταλεί για δαπάνη απόκτησης α’ κατοικίας επιφανείας μέχρι 120 τ.μ. και συνολικής αξίας μέχρι 200.000 ευρώ από  17.12.2010 μέχρι 31.12.2012, με τις διατάξεις της παρ. 1 άρθρου 8 του ν. 3899/2010 και

   

στ) Των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 20 του ΚΦΕ (Προσδιορισμός του εισοδήματος από ακίνητα).

Για τον προσδιορισμό του εισοδήματος από ακίνητα, (εκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση και δωρεάν παραχώρηση) συμπληρώνεται και συνυποβάλλεται με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος η «Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα Ακινήτων» (έντυπο Ε2). Στους πίνακες του εντύπου αυτού υπάρχουν ενδείξεις που αφορούν την επιφάνεια των ακινήτων.

6. Για την εφαρμογή των διατάξεων φορολογίας εισοδήματος, ως χρόνος τακτοποίησης των χώρων αυτών θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.

7. Οι χώροι που τακτοποιούνται σύμφωνα με τα ανωτέρω, πρέπει για πρώτη φορά να συμπεριληφθούν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλεται το οικον. έτος 2012.

  

Στη δήλωση αυτή θα περιληφθούν οι χώροι που έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2010, καθώς και όσοι έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2011.

  

Διευκρινίζεται ότι οι χώροι που τακτοποιούνται μέσα στο έτος 2011, ανεξάρτητα από την ημερομηνία τακτοποίησής τους,  πρέπει να δηλωθούν διορθωμένοι για όλη τη χρήση του 2011, στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος οικον. έτους 2012 και έτσι θα συνεχίζουν να δηλώνονται και τα επόμενα οικον. έτη. Ομοίως, οι χώροι που τακτοποιούνται μέσα στο έτος 2012, ανεξάρτητα από την ημερομηνία τακτοποίησής τους, πρέπει να περιληφθούν διορθωμένοι για όλη τη χρήση 2012, στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος οικον. έτους 2012 και των επομένων οικον. ετών.

8. Σε περίπτωση, που παρά την υποχρέωση δήλωσής τους, διαπιστωθεί ότι οι τακτοποιημένοι χώροι δεν δηλώνονται ή δηλώνονται ανακριβώς στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλονται μετά την τακτοποίησή τους,  επιβάλλονται οι νόμιμες κυρώσεις.

  

Ειδικά, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων της περ. α’ της παρ. 5 του άρθρου 22 του ν. 3897/2010, δεν επιβάλλεται αναδρομικά φόρος εισοδήματος, προσαύξηση ή πρόστιμο, για τους χώρους που τακτοποιήθηκαν με τις διατάξεις του άρθρου 5 του ν. 3843/2010, αν διαπιστωθεί ότι δεν δηλώθηκαν ή ότι δηλώθηκαν ανακριβώς κατά τα προγενέστερα της τακτοποίησής τους οικον. έτη.

  

Επίσης, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων της περ. α’ της παρ. 5 του άρθρου 22 του ν. 3897/2010, φόρος εισοδήματος που έχει καταβληθεί για τους χώρους αυτούς κατά τα προηγούμενα της τακτοποίησής τους οικον. έτη (οικον. έτη 2011 και προγενέστερα), δεν συμψηφίζεται ούτε επιστρέφεται στο φορολογούμενο.

ΙI. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΚΑΙ ΔΗΛΩΣΗ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Αναφορικά με το φόρο ακίνητης περιουσίας (Φ.Α.Π.) και την υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) των χώρων που έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5 ν. 3843/2010, εφαρμόζονται τα ακόλουθα:

Σύμφωνα με την περ. β’ της παρ. 5 του άρθρου 22 του ν. 3897/2010, ως προς το φόρο ακίνητης περιουσίας και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων, oι τακτοποιούμενοι χώροι (άρθρο 5 του ν. 3843/2010-ΦΕΚ 62 Α’), ήτοι  οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι στο υπόγειο, ισόγειο ή σε άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται  μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ’υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 5-7 του ίδιου νόμου, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, συνεχίζουν να λαμβάνονται φορολογικά υπόψη, όπως πριν την τακτοποίησή τους.

Επομένως:

Α. Οι τακτοποιούμενοι ημιυπαίθριοι, που είτε είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως βοηθητικοί χώροι είτε είχε παραληφθεί η αναγραφή τους, δεν απαιτείται  μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους  να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και, όσον αφορά τον Φ.Α.Π., θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.

Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας  κ.λπ.), τότε κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου και τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου χώρου.

Δηλαδή, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία, του ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, η απεικόνιση των ημιυπαίθριων χώρων στους κύριους χώρους θα  περιληφθεί στη δήλωση του καινούργιου ιδιοκτήτη, ενώ σε περίπτωση διαχωρισμού επικαρπίας - ψιλής κυριότητας, θα περιληφθεί στη δήλωση τόσο του επικαρπωτή όσο και του ψιλού κυρίου.

 

Β. Οι τακτοποιούμενοι χώροι, λόγω μετατροπής τους σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν απαιτείται  μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να τροποποιηθούν και να αναγραφούν στην πραγματική τους κατάσταση στη δήλωση στοιχείων ακινήτων και, όσον αφορά τον Φ.Α.Π., θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.

Τακτοποιούμενοι χώροι που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.

Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του χώρου που τακτοποιήθηκε λόγω μετατροπής  του σε χώρο κύριας χρήσης, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας-ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε ο εν λόγω χώρος θα αναγραφεί στην πραγματική του κατάσταση.

Γ. Για την εφαρμογή των διατάξεων της Φορολογίας Ακίνητης Περιουσίας και της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων, ως χρόνος τακτοποίησης θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.

Δ. Εάν, παρά τα αναφερόμενα στις παραγράφους Α και Β, ιδιοκτήτης τακτοποιούμενου ημιυπαίθριου χώρου ή χώρου που έχει μετατραπεί σε χώρο κύριας  χρήσης επιθυμεί να απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του, δύναται να το κάνει υποβάλλοντας δήλωση στοιχείων ακινήτων το επόμενο της τακτοποίησης έτος, σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην παρ. Γ’.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1:

Φορολογούμενος δεν είχε δηλώσει καθόλου ή είχε δηλώσει στους βοηθητικούς χώρους ημιυπαίθριο χώρο 15 τ.μ. που βρίσκεται σε δηλωθέν διαμέρισμα κυρίων χώρων 100 τ.μ.

Ο ημιυπαίθριος αυτός χώρος τακτοποιήθηκε το Νοέμβριο του 2010.

Περίπτωση α:  Μετά την τακτοποίηση, και εάν δεν έχει ακολουθήσει κάποια άλλη μεταβιβαστική πράξη, δεν απαιτείται να γίνει μεταβολή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και επομένων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή.

Περίπτωση β:  Το Φεβρουάριο του 2011 ο φορολογούμενος μεταβίβασε την ψιλή κυριότητα στην κόρη του με γονική παροχή.

Το 2012 και οι δυο υπόχρεοι, τόσο η κόρη –ψιλός κύριος όσο και ο πατέρας- επικαρπωτής, οφείλουν να υποβάλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων συμπεριλαμβάνοντας τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους (ο μεν πατέρας δηλώνοντας μεταβολή η δε κόρη το νέο ακίνητο).

Περίπτωση γ:  Το Φεβρουάριο του 2011 το διαμέρισμα πωλήθηκε.

Ο μεν αγοραστής θα δηλώσει το διαμέρισμα και τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους, ο δε πωλητής θα διαγράψει το ακίνητο αναγράφοντάς το όπως το είχε δηλώσει αρχικά.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2:

Φορολογούμενος στη δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών συμπεριέλαβε στους κύριους χώρους διαμερίσματός του κλειστό ημιυπαίθριο. Στη συνέχεια τακτοποίησε τον εν λόγω ημιυπαίθριο.

Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να τροποποιήσει το Ε9, αφαιρώντας τον ημιυπαίθριο, διότι έχει ήδη απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του.

Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα και με την περ. α της παρ. 5 του ν. 3897/2010, τυχόν ήδη καταβληθέντες φόροι δεν αναζητούνται.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 3:

Φορολογούμενος τακτοποίησε το έτος 2010 υπόγειο χώρο, που σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σε κατοικία.

Περίπτωση α:  Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων είχε δηλωθεί ως αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια.

Σε αυτή την περίπτωση, μετά την τακτοποίηση, δεν απαιτείται τροποποίηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και επομένων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή.

Περίπτωση β: Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν είχε δηλωθεί καθόλου ο εν λόγω χώρος. 

Σε αυτή την περίπτωση υποβάλλεται δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011, στο οποίο θα εμφανίζεται το ακίνητο ως κατοικία. 

Περίπτωση γ:  Μετά την τακτοποίηση ο ιδιοκτήτης προβαίνει σε πώληση του εν λόγω ακινήτου μέσα στο έτος 2010.

Σε αυτή την περίπτωση ο μεν αγοραστής θα αποτυπώσει το ακίνητο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία, ο δε πωλητής δε θα κάνει κάποια ενέργεια πλην της τυχόν διαγραφής του ακινήτου, εφόσον το είχε συμπεριλάβει σε δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 4: 

Φορολογούμενος τακτοποιεί το 2010 ολόκληρο το ισόγειο κτιρίου (pilotis) τον οποίο είχε μετατρέψει σε κατοικία το 2009.

Περίπτωση α:  Αν ο χώρος αυτός δεν είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους  2010, o υπόχρεος θα πρέπει να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων 2011 προκειμένου να τον δηλώσει στην πραγματική του κατάσταση.

Περίπτωση β:  Αν ο χώρος αυτός είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων 2010 ως αποθήκη ή ως θέση στάθμευσης, μετά την τακτοποίηση δεν απαιτείται να δηλωθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 5:

Μεταβιβάζεται ακίνητο στο ισόγειο κτιρίου, το οποίο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αρχικά αποθήκη και ο πωλητής πριν τη μεταβίβαση το είχε τακτοποιήσει ως κατοικία. Ο αγοραστής του εν λόγω ακινήτου, ανεξάρτητα από το πώς αναγράφεται το ακίνητο στο συμβόλαιο, το χρησιμοποίησε ως επαγγελματική στέγη.

Σύμφωνα με τις οδηγίες της υπηρεσίας  μας, το συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να δηλωθεί από τον αγοραστή ως επαγγελματική στέγη.

ΙΙΙ. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Σύμφωνα με τις διατάξεις της φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, οι ημιυπαίθριοι ή βοηθητικοί χώροι, οι οποίοι μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία και ήδη κατά το χρόνο της αγοράς έχουν διαμορφωθεί σε χώρο κύριας χρήσης, υπάγονται σε φ.μ.α. ανάλογα με τη χρήση τους (άρθρο 1 και 3 παρ. 1 ε΄ α.ν. 1521/1950, άρθρο 2 παρ. 1 της με αριθ. πρωτ. 1067780/82/Γ0013/ΠΟΛ.1149/9.6.1994 απόφασης του Υπ.Οικ. καθώς και οι με αριθ. 1026526/83/Β0013/ΠΟΛ.1046/9.3.2005, 1035134/102/Β0013/ΠΟΛ.1057/6.4.2005, 1047581/133/Β0013/ΠΟΛ.1073/9.5.2005 και ΠΟΛ.1114/19.7.2010 εγκύκλιοι ΥπΟικ. και η με αριθ. 622/2004 Γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ.).

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 22 παρ. 5 περ. α’ του ν. 3897/2010 για τους χώρους αυτούς που έχουν μεταβιβασθεί και ρυθμισθεί στη συνέχεια με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 δεν οφείλεται αναδρομικά οποιοσδήποτε φόρος, ούτε επιστρέφεται τυχόν καταβληθείς.

Επίσης, με βάση τις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 6 του ν. 3843/2010 και τις εγκυκλίους με αριθ. 5 και 8/2010 του ΥΠΕΚΑ ορίζεται ότι οι χώροι, οι οποίοι ρυθμίζονται πολεοδομικά με την προβλεπόμενη διαδικασία, μεταβιβάζονται με την επισημείωση ότι αυτοί «ρυθμίστηκαν με τις διαδικασίες του ν. 3843/2010». Η βεβαίωση αυτή (δηλ. αντίγραφο της αίτησης του ενδιαφερομένου επί της οποίας έχει τεθεί η σχετική σφραγίδα περαίωσης της διαδικασίας), η οποία επισυνάπτεται στο σχετικό μεταβιβαστικό συμβόλαιο, επέχει θέση βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης για τους ρυθμισθέντες χώρους και για το χρονικό διάστημα διατήρησης της συγκεκριμένης χρήσης (εγκύκλιος 19/2010 του ΥΠΕΚΑ).

Ενόψει των ανωτέρω συνάγεται ότι οι ανωτέρω χώροι, οι οποίοι μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία και ήδη κατά το χρόνο της αγοράς έχουν υπαχθεί στην πολεοδομική ρύθμιση του ν. 3843/2010, υπάγονται σε φ.μ.α. ανάλογα με τη χρήση τους. Επίσης, γίνεται δεκτό ότι κατά τη μεταβίβαση των χώρων, για τους οποίους έχει περαιωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και έχει χορηγηθεί η ανωτέρω βεβαίωση, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1078/1980.

Συνεπώς, η απαλλαγή α΄ κατοικίας χορηγείται και για την επιφάνεια των χώρων αυτών με βάση τις προϋποθέσεις του άρθρου 1 του ν. 1078/1980, εφόσον κατά το χρόνο της αγοράς έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία ρύθμισής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010.

Ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος κατεβλήθη για την αξία των χώρων που είχαν ήδη ρυθμισθεί κατ’εφαρμογή του ν. 3843/2010 την ημέρα της αγοράς (σύνταξης μεταβιβαστικού συμβολαίου) για ακίνητα που είχαν υπαχθεί στις διατάξεις της απαλλαγής α΄ κατοικίας, μπορεί να επιστραφεί ως αχρεωστήτως καταβληθείς εντός τριετίας από την ημερομηνία καταβολής του, μετά από υποβολή σχετικής αίτησης από τον υπόχρεο.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ:

O A, άγαμος, δικαιούχος απαλλαγής φόρου για αγορά α’ κατοικίας (με αφορολόγητο όριο 200.000 €) αγόρασε την 10-5-11 ένα διαμέρισμα αξίας 180.000 € και επιφάνειας 90 τ.μ. στην οποία περιλαμβάνονταν «κλειστός» ημιυπαίθριος χώρος επιφανείας 10 τ.μ., ο οποίος είχε ήδη ρυθμισθεί με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 κατά το χρόνο της αγοράς.

Κατά την αγορά αυτή δεν χορηγήθηκε απαλλαγή για την αξία που αναλογούσε στον ημιυπαίθριο χώρο και καταβλήθηκε φόρος ποσού 2.000 € (2.000 € αξία ανά τ.μ. Χ 10 τ.μ. =20.000 € Χ 10%=2.000 €).

Ο Α δύναται με αίτησή του προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. να ζητήσει την επιστροφή του καταβληθέντος φόρου εντός προθεσμίας 3 ετών από την καταβολή του.

IV. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ, ΔΩΡΕΩΝ ΚΑΙ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ

Στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών εφαρμόζονται ανάλογα τα πιο πάνω αναφερθέντα στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.

          

Ακριβές αντίγραφο                            

Η Προϊσταμένη της Γραμματείας                                   

Υφυπουργός

Δημήτρης Κουσελάς